«Если бизнесу и помогут, то вряд ли торговым центрам». Как коронавирус изменит рынок

Пандемия коронавируса вносит изменения в привычки людей. Из-за профилактических мер вынуждены останавливать свою работу рестораны, фитнес-клубы, кинотеатры и магазины. Роспотребнадзор рекомендовал отказаться от посещения торговых центров из-за опасности заражения новой коронавирусной инфекцией, а работодатели, в том числе крупнейшие компании, переводят сотрудников на удаленную работу.

По состоянию на январь 2020 г. в Нижнем Новгороде, по данным 2ГИС:

• 155 объектов, которые относятся к категории торговых центров, торгово-развлекательных центров, моллов и универсальных магазинов;
• 116 объектов, которые относят себя к бизнес-центрам.

О том, как эпидемия изменила расклад на рынке коммерческой недвижимости, в колонке для NN.DK.RU рассказала генеральный директор IDEM Екатерина Гресс.

— Рынок коммерческой недвижимости не может не откликаться на вызовы, с которыми сегодня столкнулись и экономика, и общество. Однако эта реакция происходит с некоторой отсрочкой. Например, сегмент жилой недвижимости реагирует быстрее.

Но уже сейчас понятно, что снижение доходов и общая паника в обществе приведут к проблемам, в первую очередь, для малого бизнеса и ритейла. И эти проблемы отразятся на владельцах и управляющих недвижимостью, которые столкнутся с заявлениями о снижении арендной платы и неплатежами. Доходность коммерческой недвижимости в ближайшее время упадет.

Вероятно, в краткосрочной перспективе (ближайшие два квартала) ставки аренды в среднем могут упасть в два раза для торговой недвижимости и примерно на 20% — для офисной. Далее при благоприятном сценарии с пандемией, по курсу рубля и стоимости нефти последует рецессия с последующим восстановлением к началу 2021 г. Доходность объектов по итогам 2020 г. снизится, размер падения сегодня сложно обозначить.

Как ведут себя покупатели и инвесторы

У людей сегодня страх и паника, поведение потребителей довольно истерично. Они стремятся либо сберегать имеющиеся средства, либо совершать покупки, которые помогут сохранить деньги. Те, у кого доходы невысокие, перераспределяют их на предметы первой необходимости. Поэтому особенно сильно пострадают сегменты fashion и услуг. И это скажется на коммерческой недвижимости.

Инвесторы, напротив, в этих условиях активны. Объекты выставляются в продажу, иногда даже по завышенной цене в надежде, что кому-то из инвесторов будет необходимо срочно вложить деньги.

Должно пройти какое-то время, чтобы ситуация устаканилась: панические настроения спадут, наступит плохая или хорошая стабильность. И уже тогда инвесторы будут выстраивать стратегии, принимать решение о покупке или продаже объектов недвижимости.

У нас как у консультантов работы стало больше. Инвесторы и управляющие обращаются за советом, как вести себя в той или иной ситуации, как корректировать ставки аренды и стратегию развития своих объектов недвижимости.

Любые изменения на рынке несут не только угрозу, но и возможности. И наша задача — их увидеть и выстоять в непростое время, чтобы эти возможности реализовать.

Площади офисов станут меньше, а коворкинги — популярнее

Массовый переход на удаленку покажет работодателям, арендаторам и наемным сотрудникам, насколько они готовы к такому формату. Полученный опыт будет транслироваться на дальнейшие стратегии по аренде помещений. Многие компании пересмотрят размеры офисов, часть сотрудников так и оставят на удаленной работе.

И я думаю, что нас ждет новый взлет популярности коворкингов. Они давно развиваются в Москве, но в нашем городе не были особенно интересны рынку. Сейчас есть все шансы, что этот сегмент вырастет, потому что он позволяет разворачивать и сворачивать проектные группы, и многие компании оценят такой формат работы.

По итогам года арендодатели недосчитаются доходов, а размер падения будет зависеть от глубины наступившего кризиса. Если проблемы будут носить краткосрочный характер, все ограничится небольшими льготами и скидками. Если явление будет долгосрочным, последуют письма о снижении аренды, отказ от аренды, последующая коррекция ставок и демпинг со стороны некоторых бизнес-центров. Мы снова вернемся в кризис 2014 г., с последующей довольно долгой коррекцией.

Что касается девелопмента бизнес-центров, то цена строительства вырастет, а ставки аренды — вряд ли. Таким образом, новые объекты будут отложены на неопределенный срок.

В большой опасности те, кто закредитован

Торговая недвижимость наиболее подвержена ударам и может пострадать серьезнее других рынков. Достаточно и двух недель падения спроса, чтобы ритейлеры товаров не первой необходимости взвыли. Запас прочности не у всех велик, и сейчас арендаторы начинают заваливать управляющие компании письмами с просьбой об арендных каникулах, снижении арендной ставки или переносе сроков платежей. Некоторым просто нечем платить, если спрос в сегменте серьезно снижается. Владельцам торговых центров придется идти навстречу и пересматривать политику взаимоотношений с арендаторами. Потери неизбежны.

Вероятность, что торговые центры будут закрыты, высокая. Если какую-то поддержку малому бизнесу и обеспечат, то сомневаюсь, что такую помощь получат девелоперы, владельцы и управляющие ТЦ. И большая опасность ждет тех, кто закредитован. Ведь, скорее всего, банки со скрипом будут идти на реструктуризацию. В перспективе нас может ждать очередной передел рынка торговой недвижимости — волна банкротств и перераспределение объектов в пользу банков.

Что будет востребовано?

В России интерес к инвестициям в коммерческую недвижимость высок, потому что многие доверяют этому сегменту. Что касается аренды, то, наверное, в ближайшее время нас ждет определенный спад интереса и некоторые компании могут уйти с рынка, приостановить свою деятельность.

Для инвесторов сейчас наиболее востребованными будут объекты стрит-ритейла (торговые помещения на первых этажах с отдельным входом и витриной). Мы также прогнозируем, что офисы класса A и B+ также останутся популярны.

Здесь все еще можно неплохо заработать

Рынок уже изменился из-за эпидемии коронавируса. Если через два месяца мы «отряхнемся» и пойдем дальше, рынок просядет не сильно. Но кроме опасности распространения инфекции влияют и другие факторы, в первую очередь, цена на нефть и обвал рубля, а также подступающий мировой кризис. Эти риски в совокупности могут нанести рынку существенный ущерб.

Инвесторам сегодня нужно выстраивать новые стратегии работы с объектами и свои инвестиционные портфели. Всегда останется много здравомыслящих людей, сохраняющих спокойствие и холодную голову, которые выиграют в этот кризис и получат ликвидные объекты недвижимости.