Эксперты сделали прогноз по рынку нижегородской жилой недвижимости на 2017 г.

Эксперты рынка недвижимости прогнозируют, что в 2017 г. большого падения цен на объекты недвижимости ждать не стоит — в пределах 4-5%. Ставки на ипотечное кредитование вырастут, по прогнозам банкиров, незначительно — на 0,5-0,7%.

По словам директора «Нижегородского центра научной экспертизы» Татьяны Романчевой, объем жилищного фонда Нижнего Новгорода по состоянию на 1 января 2016 г. составлял около 31 224 тыс. кв. м общей площади. На одного жителя в среднем приходится 24,6 кв. м общей площади. Одна из главных проблем города — расселение ветхого и аварийного фонда. В 2016 г. администрация города собиралась расселить 27 аварийных и подлежащих сносу домов и предоставить нанимателям этих жилых помещений 59 квартир за счет городского бюджета. В планах на 2017 г. — расселить девять домов, или 70 жилых помещений. Остальное расселение жилого фонда в Нижнем Новгороде происходит за счет средств застройщиков, получивших земельные участки для проектирования и строительства жилья в рамках развития застроенных территорий города.

«Мэрия планировала сдать в уходящем году 598 тыс. кв м жилья, но по итогам 11 мес. было сдано всего 309 075 «квадратов». Спад ввода не радует в плане развития строительной отрасли», — говорит эксперт.

По данным администрации Нижнего Новгорода, в Нижнем Новгороде строится на данный момент 75 многоэтажных домов. Активнее всего строительство ведется в Нижегородском районе — 21 дом. В то же время в третьем квартале 2016 г. первичный рынок жилья представлен предложением по продаже квартир в 107 новых строящихся и уже сданных домах. Из них 56 объектов находится в нагорной части, а 51 — в заречной.

Цена за квадратный метр в жилье эконом-класса колеблется в пределах 55-65 тыс. руб., продолжает Татьяна Романчева, в бизнес-классе — 65-85 тыс. руб.; в премиум-классе — 85-100 тыс. руб.; в элитных объектах — более 100 тыс. руб. В настоящее время на первичном рынке преобладает жилье эконом-класса — 69%, а элит-сегмент представлен 5%. И это объективная картина, так как население, которое может позволить себе жилье премиум- и элит-сегмента, составляет 1,7% от общего числа жителей. Жилая недвижимость элит- и премиум-класса представлена только в Нижегородском районе.

Президент НП «Нижегородская гильдия сертифицированных риэлторов» Елена Недоспасова говорит о том, что в 2016 г. у нижегородцев было более востребовано жилье повышенного комфорта:

«Выбирая жилье, люди смотрят на место, цену и состояние объекта. Нижегородцам важно, чтобы рядом с домом были школы, детские сады, спортивные объекты, поликлиники, хорошая развязка и парковочные места, так как даже среднеобеспеченные семьи, как правило, имеют одну-две машины. Люди не хотят тратить средства и нервы, время на длительный ремонт, поэтому обращают внимание на состояние сантехники, труб и дверей».

По ее мнению, приведенные в интернете цены на объекты недвижимости отличаются от реальных данных: ориентироваться на них не стоит. Цены на жилые объекты недвижимости на данный момент ниже цен 2014 г. Средний срок экспозиции квартиры тримесяца.

«Правда, в связи с кризисом усложнилась структура сделки: цепочки стали более длинными. Самые активные потребители рынка жилья — те люди, которые умеют экономно распределять семейный бюджет, откладывая часть суммы. По нашим наблюдениям, такой контингент нижегородцев имеет накопления в размере 300-700 тыс. руб. Эта сумма часто становится первым взносом при ипотечной сделке», — подчеркивает эксперт.

В этом году застройщики стали активно сотрудничать с риэлторами. На рынке риэлторских услуг появилось новое понятие: «серый риэлтор» — человек, которые работает и на компанию, и в своих интересах. «Кризис провоцирует появление на рынке специалистов такого рода», — добавляет Елена Недоспасова.

Заместитель директора по маркетингу ООО «Жилстрой-НН» Евгений Суменко отмечает, что застройщики стали больше сотрудничать с банками:

«Компания «Жилстрой-НН» сотрудничает более чем с двадцатью банками. 70% наших покупателей, приобретая квартиру, пользовались ипотекой с господдержкой. И мы наблюдали в этом году рост сделок по ипотеке. Средняя ипотечная сделка составляет 1,4 млн руб.».

Начальник отдела продаж ипотечных кредитов АО «Райффайзенбанк» Анна Голятина отметила, что в 2016 г. банк четыре раза снижал ставки по ипотечному кредитованию. «Если говорить про объем выдачи ипотечных кредитов, то 72% сделок пришлось на вторичный рынок, 18% — на первичный рынок и по 5% на целевое использование кредитов и на рефинансирование. На вторичном рынке мы наблюдали в 2016 г. снижение стоимости объектов».

Татьяна Романчева уверена, что в 2017 г. первичный рынок ждет снижение объемов ввода жилья на 7-10%. Плюс уменьшение инвестиционной активности и, соответственно, количества новых проектов. Данная ситуация скажется на рынке жилья через два-три года. Большого падения цен ждать не стоит — в пределах 4-5%. Произойдет смена застройщиков. Выживут и будут активными застройщики, имеющие собственное финансирование для строительства объектов. Риски появления «недостроев» возрастут. На вторичном рынке цены будут падать не более чем на 5-7%.

«Структура сделок будет длиннее и сложнее, то есть за одним покупателем с денежными средствами на приобретение квартиры будет выстраиваться «цепочка» обменных вариантов, как обычно и бывает в кризисной ситуации на рынке недвижимости. Ужесточатся условия проверок ипотечных заемщиков — эта тенденция видна уже сейчас. Как правило, люди в городе имеют свое жилье, но они будут и в дальнейшем стараться улучшить свои жилищные условия», — говорит она.

Генеральный директор АО «ИКС» Денис Синицын в свою очередь считает, что спрос на жилую недвижимость сохранится на том же уровне, что и в 2016 г., а вот количество предложений на рынке будет падать. Как следствие, на объекты недвижимости вырастут цены:

«Этому способствует несколько факторов — негативная ситуация с аукционами по земельным участкам в городе, проблемы с расселением аварийного и ветхого фонда, создание фонда защиты прав граждан, который будет поддерживаться средствами застройщиков».

С ним согласна Елена Недоспасова, которая отмечает, что роста цен, как и падения, на объекты недвижимости в 2017 г. не ожидается: «Среди новостей — в будущем году материнский капитал индексироваться не будет. Надо привыкнуть к новым экономическим обстоятельствам и научиться эффективно распределять свои доходы».

Анна Голятина добавляет, что ставки на ипотечное кредитование в 2017 г. незначительно вырастут — на 0,5-0,7%: «Мы также будем активно привлекать созаемщиков — детей, братьев, сестер, родителей, что сделает ипотечные сделки более доступными».

Марина Сипатова