Эксперты сделали прогноз по нижегородскому рынку коммерческой недвижимости на осень

Предложения

По данным консалтинговой компании IDEM, во втором полугодии 2015 г. на рынке торговой недвижимости Нижнего Новгорода появятся пять новых игроков. Так, в Нижегородском районе запланировано открытие ТРЦ «Небо» (арендопригодной площадью 69 тыс. кв.м., девелопер — ГК «Электроника» и Кинокомпания "Союз Маринс Групп) и ТЦ «Олимп» (17 тыс. кв.м.). В Советском районе будет открыт ТРЦ «Жар Птица» арендопригодной площадью 55 тыс. кв.м. (ГК «Столица Нижний»). Открытие еще двух ТЦ ожидается в Автозаводском районе: это «Крым» (22 тыс. кв.м., «Жилстрой-НН») и «Звезда» (5,5 тыс. кв.м).

Прирост обеспеченности качественными торговыми площадями в Нижнем Новгороде, по сравнению с концом 2014 г., составлит 30% в Нижегородском районе, 284% — в Советском, и 103% — в Автозаводском (в остальных районах – пока «по нулям»). Совокупный прирост арендопригодных площадей составит 27%.

Текущая обеспеченность качественными торговыми площадями Нижнего Новгорода находится на уровне 487 кв.м/1000 чел., а к концу года вырастет до 602 кв.м/1000 чел. Для сравнения, обеспеченность Уфы – 422, Новосибирска – 487, Москвы – 527 кв.м/1000 чел.

Тенденции

Уже сейчас показатели обеспеченности говорят об относительно сформировавшемся рынке торговой недвижимости, а в дальнейшем — о высококонкурентной среде, особенно в отдельных районах города:

«Такой большой «вброс» арендопригодных площадей происходит на фоне нестабильного рынка и ситуации в банковском секторе, снижения покупательского спроса и покупательской способности. Это заставляет думать о том, что тенденциями осени станут проблемы с заполняемостью новых объектов и увеличение доли вакантных площадей в существующих ТЦ», — говорит генеральный директор компании IDEM Екатерина Гресс.

Наиболее крупные объекты — ТРЦ «Жар Птица» и ТРЦ «Небо» — по прогнозам компании, откроются с 30-50% загрузкой, а загрузка торговой галереи без учета якорных арендаторов будет всего около 10-20%. И это несмотря на то, что их девелоперы — крупные сетевые компании, известные, с именем и положительной репутацией: даже им не подвластна макроэкономическая ситуация и отсутствие спроса. В другое время и «Небо», и «Жар Птица» открывались бы с 80-90% загрузкой, считают консультанты IDEM.

IDEM прогнозирует возможную миграцию арендаторов либо в ТЦ с более низкой ставкой аренды, либо в более качественные и перспективные объекты.

«В настоящее время происходит высвобождение площадей в связи с оптимизацией бюджетов. Бизнес, в связи с падением показателей, зачастую не может себе позволить остаться на той же ресурсной базе. Съезжают даже крупные сети. Но поскольку ситуация весьма нестабильна, то не исключено, что завтра, может быть, они переедут в лучший офис или торговое помещение. Не обязательно более дорогое: просто найдут лучший вариант за приемлемую цену, поскольку вот это движение рынка и начавшийся процесс оптимизации приводят к появлению предложений, которые ранее были недоступны. Сегодня на рынке свои условия диктуют арендаторы, те, кто способен генерировать идеи, зарабатывать, быть нужным в условиях общего ухудшения конъюнктуры», — говорит генеральный директор ГК «Триумф» Борис Горелик.

Цены

По мнению консультантов IDEM, высокая конкуренция вызовет демпинг среди новых объектов: «Реальные ставки аренды в новых объектах на момент заключения договора между арендодателем и арендатором могут быть ниже арендных ставок уже в действующих объектах в два и даже в пять раз, также могут быть приняты существенные послабления для входа в проект для международных, федеральных, знаковых операторов. Повышения арендных ставок в ближайшее время не предвидится. Операторы, которые подписывают договора в валюте, арендные ставки повышать не будут, в силу закрепления курса в договорах, который соответствует 31-45 рублям, не следуя за рыночным повышением».

Эксперты отмечают, что 2012 году, когда также был большой вброс на рынок качественных торговых площадей (143 тыс. кв.м., или 22%, относительно 2011 г. — в том числе за счет открытия ТЦ «Седьмое небо» и ТРЦ «РИО»), когда не было кризиса, «качество» стоило дорого, был ощутимый спрос знаковых ритейлеров на качественные площади, и арендные ставки в новых объектах были высокими.

Теперь ситуация кардинально изменилась, и те, кто хотел бы улучшить свои условия, при этом выиграв в цене, реально будут иметь такую возможность.

«Снижение цен на коммерческую недвижимость — процесс, который идет с начала года. Собственники с запозданием реагируют на изменение активности покупателей и сокращение платежеспособного спроса. Сейчас это уже заметно по динамике цен, которую фиксируют специализированные порталы — например, gipernn.ru. Достижение пика инфляции может сдержать падение рублевых цен или даже развернуть их. Вопрос в том, какой еще остается «ресурс» для падения экономики. Достигли ли мы «дна», или можем «свалиться» еще глубже? На этот счет есть разные прогнозы», — комментирует Борис Горелик.

Руководитель отдела продаж компании «Квартстрой-НН» Дмитрий Есин подчеркивает, что спрос на покупку качественных помещений в центральных районах города существует и в кризисный период, главное — какие условия предлагает продавец:

"Теперь ситуация кардинально изменилась, и те, кто хотел бы улучшить свои условия, при этом выиграв в цене, реально будут иметь такую возможность. На примере нашей компании мы видим, что спрос на помещения в строящихся проектах существует. Как правило, интерес вызывают помещения до 100-150 кв.м по инвестиционно привлекательным ценам, причем 2/3 — это клиенты, приобретающие под ведение собственного бизнеса, а 1/3 — это инвесторы. Про арендный рынок можно отметить следующее: освобождающиеся ликвидные помещения всё равно будут находить новых арендаторов, поскольку федеральные и региональные сети продолжат развиваться. Арендаторы стали более лояльны к своим клиентам. В индивидуальных случаях снижение ставки доходит до 10-20%. Сейчас мы наблюдаем некое затишье на рынке в целом: сказывается сезон отпусков, но инвесторы задумываются о своих дальнейших сделках. С наступлением осени не исключено,  что ситуация начнет меняться, этот процесс напрямую будет связан с увеличением деловой активности в  Нижнем Новгороде".