"Бугров Бизнес Парк": как создать современный офисный центр в историческом здании
Директор управляющей компании «Нижегородский Бизнес парк» Аркадий Коткис первым открыл бизнес-центр в Нижнем Новгороде. Вместо "офисных свечек"в центре города компания выбрала необычную альтернативу.
ООО «Нижегородский бизнес парк» сделал настоящую революцию на рынке коммерческой недвижимости. 11 лет назад в здании швейной фабрики «Маяк» ему удалось объединить особенности промышленного здания – швейного цеха и современные технологии. Вторым опытом сочетания концептуального пространства и офисной инфраструктуры стал «Бугров Бизнес Парк», ставший центром притяжения бизнеса. Здание с более вековой историей «заиграло» по-новому на рынке офисной недвижимости. К вопросу о том, что проще, реконструировать или построить с нуля, можно подойти с разных сторон, считает Аркадий Коткис.
Не строить, но реконструировать
На рынок коммерческой недвижимости управляющая компания «Нижегородский бизнес парк» зашла особым образом. Компания не стала строить новые здания и проектировать там офисные помещения современного уровня. Взяв за основу промышленное здание, компания организовала там офисное пространство западного формата.
Почему вы выбрали именно такой путь? Не строить с нуля, а адаптировать промышленные помещения?
- Потому что реконструировать проще. Не нужна в таком объеме разрешительная документация, которая требуется при строительстве. Как правило, во время реконструкции происходит перепрофилирование здания, поэтому объем работ значительно меньше – стены и крыша уже есть. Да и затрат значительно меньше. Но с административной точки этот процесс более сложный. Здесь требуются профессиональные шаги, квалифицированные специалисты. Но самое главное, необходима фантазия.
И как проходил процесс перепрофилирования «Маяка» на ул. Родионова, 23? Какую концепцию взяли за основу?
- Офисный центр на ул. Родионова, 23 стал первым не только для «Нижегородского Бизнес парка», но и для Нижнего Новгорода. Еще 11 лет назад были всего лишь обособленные офисные помещения. Но целого здания не было. Здание на улице Родионова, 23 - это бывшая швейная фабрика. И особенность этого помещения в том, что внутри него располагалисьцеха производства. Как правило, в таких помещениях расстояния между окнами около 24 метров и высокие потолки.
С одной стороны высокие потолки – это больше воздуха, с другой – много бесполезного пространства. Какую идею вы использовали в этом случае?
- Да, для офиса – это огромный минус, потому что, когда формируются офисные площади, остается мало естественного света внутри. Но мы придумали, как минус обратить в плюс. Представление о том, что административное здание построено по коридорному принципу, в этом случае пришлось забыть. Мы начали думать, что делать. И поняли, что система должна быть не коридорная, а так называемая open-space.
Продолжить дело Бугрова
Организовать офисное пространство в концептуальном помещении управляющая компания «Нижегородский Бизнес парк» осмелилась и в случае с памятником нижегородского предпринимательства – дома промышленника Бугрова. На огороженной территории площадью в 9,5 га расположен трехэтажный офисный комплекс – оригинальное строение конца XIX века.
- Процесс реконструкции потребовал серьезного вмешательства в ансамбль «Бугрова». Например, комплекс пришлось в прямом смысле развернуть и перенести исторические подъездные пути, которые располагались со стороны р. Оки в сторону транспортной развязки на площади Комсомольской. Кроме того, нам пришлось демонтировать 5 тыс. кв м, а это примерно еще один бизнес-центр. Использовать в принципе можно все что угодно, но важна концепция. Демонтированное здание, например, было советской постройки, это бывшая химстанция, которая и по конструкции и по своему «прошлому» не подходила для «Бугрова». Ее можно было сдать под склад. Но, если на территории бизнес- центра находится хозяйственный комплекс, то это понижает ценность всех помещений бизнес-парка.
Какую идею вы взяли за основу будущего бизнес-центра? И как ее восприняли на рынке офисной недвижимости?
- Малоэтажные застройки на больших площадях, а именно так выглядит «Бугров бизнес парк», в то время вызывали недоумение на рынке офисной недвижимости. Многие управляющие компании и тогда, да и сейчас, делают ставки на офисную «свечку» с максимальной заполняемостью. Но в случае с «Бугров Бизнес парком» такое, казалось бы, нерациональное использование земли стало привлекать арендаторов. В нашем случае есть большая территория, куда можно просто выйти погулять, да и парковка автомобиля не доставляет проблем. И в то же время к нам удобно добираться, поскольку это место – географический центр города. И вообще, в этом старинном здании присутствует некая преемственность поколений бизнеса.
То есть историческое здание обладает какой-то особенной энергетикой?
- Я считаю, что в старых зданиях заложена энергия творчества, труда. Особенно кладка старинных зданий и как любовно она сделана, громадные окна, высокие потолки, лестницы. Кстати,шесть таких лестниц сохранились в здании еще со времен предпринимателя Бугрова. Их не демонтировали, а решили реставрировать, сохранив их стиль. Возможно, в здание теперь уже «Бугров Бизнес парка» было заложено и видение легендарного предпринимателя-старовера. Есть ряд примеров, когда из помещений фабрик и заводов были организованы бизнес-центры. Это , например, московские бизнес-центры «Новоспасский двор» или «Красная роза»- постройки 19 века. И все они популярны, не смотря на общие сходства. Людям вообще очень приятно находится в старых зданиях опять же из-за оригинальной архитектуры.
В тренде офисной недвижимости
- Говоря о тенденциях рынка офисной недвижимости, Аркадий Коткис отмечает, что сейчас потенциальные арендаторы уходят от понятия престижа офиса в верхней части города и отдают предпочтения офисам в заречной. Причем делают ставку на комфорт и транспортную доступность.
Много ли вы позволяете компаниям? Насколько каждый из ваших арендаторов может улучшить свой офис?
- Конечно, клиенту нужно помещение. Но, как правило, арендатор слабо представляет, чего хочет. Поэтому за него думаем мы. И для себя мы выработали правило - предоставить максимум условий для ведения бизнеса как с точки зрения организации пространства, так и дополнительных сервисов. В большинстве случаев наши клиенты довольны тем, что мы им предоставляем, и мало что переделывают. Однако есть и такие, кто перекрасил в свой корпоративный цвет, например, стены. Мы этого не запрещаем.
А вы контролируете работу своих арендаторов?
- Мы не вмешивается в бизнес своих клиентов. И планировка офисных территорий организована так, что разные клиенты смогут комфортно сосуществовать рядом друг с друго
м. А это немаловажный факт, когда в одном бизнес-парке работает около 50 арендаторов.
В каких случаях вам приходилось прощаться с арендаторами?
- В основном это было связано с расширением бизнеса. Многие арендаторы нам говорили, что место у нас счастливое. Попав к нам, они серьезно выросли и им стало тесно.
Эксперты отмечают, что сегодня в Нижнем Новгороде заполняемость всех бизнес центров приближается к 100%. Может ли возникнуть дефицит офисных площадей в городе?
- Рынок не стоит на месте, и ожидать дефицита офисных площадей не стоит. То количество строящих бизнес-центров соответствует потребностям арендаторов.
Качество жизни
| Мнения
| ВИКИ — биографии персон и справки о компаниях
| ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Павел Дуров запустил два новых проекта: сеть Cocoon и, возможно, снова женился 
Александр Аузан: «Внутри России две страны. Им нужно договориться и переписать правила» 
Лариса Долина поможет депутатам ГД выработать механизмы продажи квартир на вторичке 
Новый глава азербайджанской диаспоры останется под арестом до следующего года