Арендодатели помогают бизнесу низкими ставками

эксперты
Андрей Бубнов
исполнительный директор ГК «Триумф»
Леонид Бубнов
специалист структурирования инвестиций НОМОС-БАНКА
Сергей Каратаев
коммерческий директор УК «Ваш офис»
Аркадий Коткис
директор ЗАО «Центр деловых коммуникаций» (БЦ «Родионова 23», «Бугров бизнес парк»)
Игорь Лейфер
генеральный директор ЗАО «Орион НН»
Эдуард Фияксель
президент ГК «Нижегородский проект»
Татьяна Юлдашева
управляющий БЦ London

Пик спроса пришелся на 2007 г., когда все нижегородские бизнес-центры были заполнены до отказа, предприниматели арендовали заведомо большие, чем необходимо, площади под расширение, потенциальные клиенты выстраивались в длинные очереди. Те, кому площади нужны были незамедлительно, принялись на манер уличного ритейла переделывать первые этажи жилого фонда под офисы. Потом вторые.

В то время как в городе строились новые центры, а предприниматели постепенно привыкали к комфортным условиям работы, в холлах московских бизнес-цент­ров специально обученные люди уже музицировали на дорогих белых роялях, создавая настроение арендаторам и гостям. Доподлинно неизвестно, что случилось с роялями в Москве, но в Нижнем Новгороде буквально за два-три месяца предложение превысило спрос, а рынок офисной недвижимости стал рынком арендатора.

Большую часть 2008 г. рынок офисной недвижимости рос нормальными для себя темпами: по оценкам экспертов, стоимость аренды увеличивалась на 15%, продажи — на 25%. Бизнес-центры высокого класса (А и B+) были заполнены почти на 100%. Владельцы более простой офисной недвижимости также не страдали от дефицита клиентов и постепенно повышали уровень комфорта помещений: ремонтировали, открывали точки общепита, развивали дополнительные услуги. С десяток бизнес-центров находился в различных стадиях строительства.

В сентябре на нижегородском рынке произошло сразу несколько событий, след­ствием которых стало увеличение предложения. Сначала открылось два крупных бизнес-центра: в заречной части — «Бугров бизнес парк» (арендопригодная площадь — 19,2 тыс. кв. м), в верхней — «Лобачевский Plaza» (арендопригодная площадь — 15,6 тыс. кв. м). Даже в нормальных экономических условиях появление таких объемов рынок отыгрывал бы пару месяцев, — как-никак это более 10% объема качественных офисных площадей в Нижнем Новгороде. А тут еще грянул кризис. Предприниматели начали срочно снижать издержки, в том числе сокращая или сдавая в субаренду офисные площади. Причем в субаренду нередко сдавали по ставкам ниже собственных. Часть компаний прекратили арендовать офисную недвижимость — начали работать на дому или просто закрылись. Потенциальные клиенты, в свою очередь, не торопились заключать сделки — ждали, когда рынок упадет до минимальных отметок. В итоге эксперты констатировали: за год предложение выросло в 1,3–1,5 раза. По подсчетам ДК, на начало II квартала текущего года в городе насчитывалось порядка 320 тыс. кв. м качественной офисной недвижимости. До конца года застройщики обещают ввести в эксплуатацию еще как минимум 72 тыс. кв. м. Опрос участников рынка показал, что сейчас востребовано не более 70% (224 тыс. кв. м) площадей. Таким образом, если до конца года спрос не начнет расти, порядка 170 тыс. кв. м окажутся никому не нужными.

Несмотря на более чем достаточный набор предпосылок для снижения цен, участники рынка долгое время отказывались верить в такой поворот событий. В конце года в управляющие компании потянулись клиенты с долгосрочными договорами и логичными требованиями уменьшить стоимость. Арендодатели в этом случае понимали, что снижать цену необходимо, иначе клиент уйдет, но делали это скрытно: «я тебе снижу, но ты никому не говори».

В начале II квартала 2009 г. участники рынка констатировали: цены упали. Причем упали по-разному: по данным Андрея Бубнова, на 10–40% в зависимости от местоположения и качества объекта. Сегодня, если постараться, можно найти офисные площади в нижней части города по цене 100 руб. за квадрат плюс коммунальные платежи, в центре города — за 350–500 руб. Это в три раза меньше, чем в прошлом году.

В непростых условиях менее остальных пострадали качественные офисные площади и бизнес-центры классов А, B+ и B. Такие бизнес-центры, по словам владельцев и УК, заполнены на 90–98%. Эдуард Фияксель: «Освобождаются только те площади, которые занимали представительства иногородних компании и в отношении которых было принято решение о закрытии». С экспертом соглашается Татьяна Юлдашева: "Арендаторы не спешат переезжать в менее комфортабельные помещения и сокращают свои расходы на аренду путем уменьшения занимаемых площадей». Совершенно точно средний и премиальный сегмент лишился очередей из потенциальных клиентов, к которым они так привыкли. Как следствие, участники рынка стали более лояльны к постоянным арендаторам и готовы обсуждать с ними различные варианты сотрудничества в индивидуальном порядке.

Ронять цены в премиальном сегменте не намерены даже те центры, которые еще находятся на стадии строительства, но уже начали подыскивать арендаторов. Генеральный директор «ЦМТ-НН» павел Солодкий сообщил, что не спешит с переговорами об аренде помещений Центра международной торговли (ЦМТ): «Сейчас такая ситуация — цены аренды падают, стоимость снижается. Когда у нас будет четкое понимание о сроке ввода ЦМТ, тогда можно будет говорить об арендаторах». По мнению Андрея Бубнова, это правильная стратегия: «Центр международной торговли — серьезный игрок на рынке, и было бы неправильно «ронять марку» на начальном этапе — поднимать ее потом будет очень сложно». Среднее падение цен в среднем и высоком сегментах составило менее 15% и, по словам экспертов, в середине апреля текущего года стабилизировалось.

В то же время количество покупок офисной недвижимости в начале 2009 г. уменьшилось в семь-восемь раз по сравнению с тем же периодом прошлого года. Инвестиционная привлекательность бизнес-центров как объектов готового бизнеса снизилась в разы, а их рыночная стоимость как объекта недвижимости, по данным Эдуарда Фиякселя, сократилась в долларовом выражении вдвое.

Подавляющее большинство экспертов отметили, что практически не имеют проблем с просрочками платежей и дебиторской задолженностью. Однако в городе были прецеденты, когда именно из-за проб­лем с оплатой вспыхивали конфликты. К примеру, в бизнес-центре «Родионова 23» вооруженные люди в камуфляже на протяжении нескольких часов не давали арендатору вывезти из здания собственное имущество. «Мы уделяем большое внимание соблюдению сроков оплаты. На мой взгляд, оплата аренды должна стоять в организации на первом месте. Компания, о которой идет речь, имела большую просрочку по оплате. А у нас правило: если компания не перечисляет деньги в течение определенного времени, мы расторгаем договор и прекращаем доступ в помещение вплоть до удержания имущества. Прописываем эти условия в договоре. Это эффективно, и, более того, законно», — пояснил Аркадий Коткис (БЦ «Родионова 23»). По словам коммерческого директора УК «Ваш офис» Сергея Каратаева, гораздо эффективнее предвидеть подобные ситуации: «Проб­лемами с оплатой должна заниматься служба безопасности. Она отслеживает все возможные риски по отношению к каждому арендатору и сообщает о грядущих проблемах заранее».

Как рассказала Татьяна Юлдашева, небольшие просрочки по оплате время от времени случаются: «В договоре прописаны неустойки и штрафы, но в условиях кризиса мы их не взимаем».

Эксперты не исключают, что проблемы с платежами могут возникнуть в ближайшее время. Если раньше операторы торопились избавиться от проблемного клиента и сдать площади другому, то теперь часть из них намерена жестко пресекать малейшие нарушения сроков, другие наоборот готовы обсуждать варианты оплаты, чтобы удержать клиента.

Самый насущный вопрос для участников и инвесторов — как будет развиваться рынок в нынешнем году? Объективность ничего хорошего не сулит: в 2009 г. планируется завершить строительство и ввести в эксплуатацию не менее шести офисных центров площадью от 9 до 15 тыс. кв. м. каждый. То есть стагнирующий рынок офисной недвижимости получит еще минимум 60 тыс. качественных квадратных метров, а избыток предложения увеличится еще на 15–20%. Таким образом, девелоперы, сами того не желая, оказали посильную помощь бизнесу, — низкие арендные ставки сейчас очень нужны предпринимателям.

мнение
Сo-working-центры: быть или не быть
В условиях массовых сокращений, увеличения количе­ства фрилансеров и компаний, работающих на съемных квартирах, участники рынка просчитывают варианты создания так называемых co-working центров. Суть проста — помещение разделяется перегородками на участки по 3–5 кв. м (одно рабочее место), снабжается оргтехникой, доступом в сеть, а также несколькими общими прин­терами, секретарями и т.д. и сдается в аренду.

Сергей Каратаев
коммерческий директор УК «Ваш офис»:
Себестоимость одного рабочего места в co-working-центре составляет минимум 4000–5000 руб. Она складывается из стоимости квадратного метра, перегородок, мебели, техники, интернета, видеонаблюдения, зарплаты секретаря и мелочей типа воды, кофе и т.д. На выходе это будет стоить 7000 руб. По результатам опросов, основная масса потенциальных клиентов готова платить 3500–4000 руб. Так что такой формат востребован не будет. 

Леонид Бубнов
специалист структурирования инвестиций НОМОС-БАНКА:
Основная проблема — специфическая целевая аудитория: фрилансеры и маленькие компании. Она как минимум нестабильна. К тому же подобный формат может быть востребован только в условиях кризиса, когда растет спрос на небольшие площади, а арендные ставки падают. После кризиса собственнику будет выгоднее сдать помещение целиком одному арендатору.

К 2012 г. цены  на офисную недвижимость вернутся к докризисному уровню I п/г 2009 г.

Падение спроса
Бизнес продолжает минимизировать затраты: сдает излишки площадей в субаренду, воздерживается от покупки активов. Продолжатся переезды на меньшие площади и в более дешевые центры. Правила на рынке диктуют арендатор и покупатель.
II п/г 2009 г.
Стагнация
Ввод в эксплуатацию новых офисных центров. Объем предложения достигает максимальных значений. Объем сделок сокращается до минимальных значений. Объем сделок сокращается до минимума, как и цена аренды и продажи офисной недвижимости.
I п/г 2010 г.
Возвращение арендаторов
Укрепление платежеспособности арендаторов. Постепенно выбирается чрезмерный объем предложения, в первую очередь за счет реализации площадей, оптимальных по соотношению цены и качества. Возобновление прежних темпов строительства.
II п/г 2010 г.
Сокращение сроков экспозиции
В условиях посткризисного роста экономики происходит частичная реализация офисных площадей, срок экспозиции объектов сокращается до докризисных значений. На офисный рынок возвращаются инвесторы.
2011—2112 гг.
Докризисные ставки
Дефицит качественных предложений. Рынок арендодателя. Постепенный рост цен и их возврат на докризисный уровень.

Прогноз ИАС ГК «Триумф».

Нужно вычленять клиента из информационного шума
Игорь Лейфер
генеральный директор ЗАО «Орион НН»:
До кризиса сдать офисную недвижимость было делом техники. Все решалось на скорости: чем большее количество потенциальных клиентов проработал, тем выше вероятность успеха. Мне эта беготня никогда не нравилась — люблю работать головой. Сейчас как раз самое время. На рынке очень много информационного шума — все звонят, «щупают», просят показать площади. В итоге показов много — результатов почти нет.
Я сказал сотрудникам, что нужно по телефону выяснять потребности клиента, услышать его, понять его ожидания. Максимум — пригласить потенциального клиента в офис. Но если он не готов к покупке, незачем везти его на объект. Подобная практика снижает транспортные из­держки и сильно экономит время. Сегодня правила на рынке диктует арендатор, и он не будет хватать первый попавшийся вариант.