Арендные ставки в офисах достигли потолка

Арендные ставки в бизнес-центрах нагорной части города стабилизировались. Из-за дороговизны офисов в центре Нижнего Новгорода предприниматели переезжают на окраины, но там мало достойных предложений. Снимать же помещения в офисных зданиях низших классов бизнесмены не хотят. Пока их владельцы удерживают арендаторов низкими арендными ставками, но через год-полтора их бизнес-центры начнут пустеть.эксперты

Андрей Бубнов
исполнительный директор ГК «Триумф»
Андрей Горбатов
директор ТД «Медведь»
Василий Енин
директор ООО «Центр Коммерческой Недвижимости»
Сергей Каратаев
коммерческий директор УК «Ваш офис»
Татьяна Романчева
директор нижегородского Центра научной экспертизы

Какими темпами растут арендные ставки на коммерческую недвижимость?
Почему спрос на офисы в центре города растет медленнее, чем в заречье?
Каких арендаторов будут привлекать владельцы низкокачественных офисов?

Спрос на офисную недвижимость в Нижнем Новгороде значительно превышает предложение. Директор Центра Коммерческой Недвижимости Василий Енин: «Сейчас только в базе нашей компании находится порядка 1400 заказов на аренду и свыше 300 заказов на покупку коммерческой недвижимости. Наши сотрудники постоянно собирают и мониторят информацию о появляющихся площадях. Зачастую бывает, что утром поступает информация от арендодателя, а к вечеру мы уже сдаем помещение». Г-н Енин уточняет, что в дефиците — площади, оптимальные по соотношению: месторасположение — цена — качество. В то же время владельцы низкокачественных офисных площадей на окраинах города неделями не могут найти арендаторов.

Локомотивами роста арендных ставок стали бизнес-центры городских окраин

По данным ООО «Центр Коммерческой Недвижимости» (ЦКН, Нижний Новгород), в прошлом году из-за роста цен на недвижимость арендные ставки на офисные площади в среднем взлетели на 45%. Исполнительный директор ГК «Триумф» Андрей Бубнов утверждает, что самыми востребованными до сих пор остаются площади в деловой части города. Здесь цены и арендные ставки росли быстрее. По сведениям директора Нижегородского центра научной экспертизы Татьяны Романчевой, полгода назад в бизнес-центрах нагорной части Нижнего Новгорода арендные ставки составляли от 550 до 1200 руб. за 1 кв.м в зависимости от класса объектов и их удаленности от центра. В заречной части за 1 кв.м в крупных центрах — от 464 до 715 руб.

Как отмечает Василий Енин, в этом году коммерческая недвижимость дорожала не так стремительно. Коммерческий директор УК «Ваш офис» СЕРГЕй КАРАТАЕВ сообщил, что в начале 2007 г. компания повышала на 10% стоимость аренды в бизнес-центре «Орбита». Следующее повышение она планирует провести только в начале 2008 г. Эксперты констатируют, что арендные ставки с начала года повысились в среднем на 10–15%, но более высокими темпами росли арендные ставки на окраинах города, куда начали перебираться предприниматели из центра. Там, по информации ЦКН, рост арендных ставок достигал 25%.

Василий Енин конкретизирует: помещения в бизнес-зонах центра Нижегородского района (в районе площадей Октябрьской, Горького, Свободы) до сих пор более привлекательны, чем равные по классу объекты в заречной части. «Территориально около половины наших заявителей спрашивают офисы в центре Нижегородского района или прилегающей к нему части Советского района», — заявляет г-н Енин. При этом, как отмечает Татьяна Романчева, цены на коммерческую недвижимость в цент­ральной части города сейчас почти не растут — арендаторы не готовы платить выше существующих ставок.

Владельцы низкокачественной недвижимости зафиксировали расценки

По данным Центра коммерческой недвижимости, 24% нижегородских предпринимателей хотят арендовать помещения в современных офисных центрах классов A, B и C, 48% — офисы с отдель­ным входом в «красной линии» (так называемые офисы продаж) и лишь 28% (в основном недавно созданные малые компании) — недорогие офисы в административных зданиях постройки советских лет, которые специалисты относят к классам D и E. Большинство офисных площадей заречной части города относятся именно к последнему типу. Анд­рей Бубнов заявляет, что владельцы недвижимости классов D и E в заречье из-за низкого спроса не повышали цены с 2005 г.: «Это прежде всего бизнес-цент­ры, не отвечающие современным требованиям к комфортности, комплексу удобств, дополнительным услугам».

По словам экспертов, пока владельцам нереконструированных с советских времен административных зданий еще удается находить арендаторов лишь из-за недостатка помещений более высокого уровня. Предприниматели открывают офисы в помещениях невысокого качества, но при этом они не снимают заявки на аренду офисов классов B или C и готовы переехать, как только появится достойное предложение. По мнению Андрея Бубнова, в поиске «лучшего» сейчас находится около половины арендаторов низкокачественных офисных площадей.

Как подчеркивает г-н Бубнов, часть владельцев низкокачественных офисов стремятся удержать арендаторов, делая косметический ремонт помещений, проводя в них выделенные линии интернет — приближая офисы к требованиям класса C. По словам эксперта, в хорошо оснащенных, но расположенных вне центров деловой активности зданиях крупные компании располагают бэк-офисы. Помещения в таких центрах также пользуются спросом со стороны компаний, ведущих бизнес в заречье, и фирм, которым принципиально не важно месторасположение, например, «айтишникам».

Владельцы офисных помещений в жилых домах заречной части города не имеют возможности поднять плату за аренду и переоборудуют площади под более рентабельные — торговые, для размещения магазинов формата «у дома». Генеральный директор ТД «Медведь» АНДРЕЙ ГОРБАТОВ отмечает, что в Нижнем Новгороде спрос на торговые помещения такого формата растет: «У нас нет особых требований к недвижимости. Главное — удачное расположение. Нам важно, чтобы неподалеку от нашего магазина располагались 50 подъездов так называемой «пяточной доступности», т.е. на том расстоянии, в пределах которого несложно донести пакет с покупками. Под магазины мы реконструируем в том числе и бывшие офисы». Эксперты считают, что часть высвобождающихся офисных площадей собственники смогут перепрофилировать под склады — если позволят площадь и месторасположение. Складские помещения сейчас в дефиците.

В конце 2007 и в 2008 г. в городе сдадут в эксплуатацию более 20 бизнес-центров общей площадью 120 тыс. кв.м. По оценке информационно-аналитической службы группы компаний «Триумф», с учетом предусмотренных нежилых помещений в строящихся жилых домах за два ближайших года в Нижнем Новгороде появится примерно 200 тыс. кв.м офисных площадей, в том числе не менее 150 тыс. кв.м. — в центральных районах: Нижегородском и Советском. Эксперты считают, что потребность нижегородского бизнеса на 20–30 тыс. кв.м ниже. Татьяна Романчева: «Доля вакантных площадей в нижегородских офисах на начало 2007 г. составляла менее 4–5%. Появление на рынке новых объектов, скорее всего, приведет к освобождению площадей в заречных районах».

Василий Енин считает, что часть низкокачественной коммерческой недвижимости будет востребована и впредь. На рынке периодически появляются новые компании, которые выбирают помещение под офис по принципу «где дешевле». В дальнейшем они либо развиваются и ищут более качественный офис, либо уходят с рынка. На их место приходят новые начинающие бизнесмены. В то же время риэлторы полагают, что в ближайшем будущем большинство офисных зданий на окраинах опустеют.