Тихая гавань с течью: что происходит с элитной недвижимостью Москвы

Как поясняет директор агентства «Белый город» Виктор Пешехонов, это так отчасти. Спрос на премиум-новостройки Москвы в последние пару лет действительно рос двузначными темпами, и для многих это по-прежнему способ сохранить деньги в условиях инфляции и колебаний курса.

Индекс стоимости элитного жилья к середине 2025 г. достиг 2,72 млн руб. за квадратный метр, а аналитики прогнозируют рост ещё на 12–19% в 2026 г. Проблема заключается в том, что «гавань» — это не однородный рынок, а десятки конкретных лотов, и не все они одинаково хороши как актив. Часть из них сейчас скорее тянет капитал на дно, чем сохраняет его.

Кто сегодня типичный покупатель элитки?

Это уже не «олигарх из нулевых» с чемоданом наличных ради статуса. Сегодня им является предприниматель или управленец новой экономики, который считает деньги и смотрит на объект как на актив с понятной логикой доходности и ликвидности.

Показательная деталь: в премиум-сегменте свыше 80% сделок проходят за наличные — покупатели здесь не зависят от ставки ЦБ и ипотечных программ. Но именно поэтому они особенно чувствительны к другой статье расходов — налогу на содержание.

Давайте о налоге подробнее. С 2025 г. действует повышенная ставка для дорогой недвижимости. Как это работает?

Формально термина «налог на роскошь» в Налоговом кодексе нет, но, по сути, это он. Если кадастровая стоимость объекта превышает 300 млн руб., ставка налога на имущество вырастает с обычных 0,1% до 2,5% — это максимум, который вправе установить город. Разница на порядок. Возьмём условную квартиру 220 м² на одной из центральных набережных: при рыночной цене около 2,8 млн руб. за метр её кадастровая стоимость легко переваливает за 300 млн руб. При ставке 2,5% годовой налог составит порядка 15 млн руб. — и это без учёта коммунальных платежей и обслуживания дома.

То есть квартиры на набережных Москвы-реки — казалось бы, лучшая локация — из-за этого простаивают?

Парадокс в том, что вид на воду и центральная локация — это как раз то, за что кадастр начисляет максимум. 

Вот например самые дорогие локации Москвы:

• 3-е место: Якиманка — около 3 млн руб. за квадратный метр. Самая престижная локаций Центрального административного округа. Район расположен между Кремлем, парком Горького и Москвой-рекой
• 2-е место: Тверской район — около 4 млн руб. за квадратный метр. Здесь находятся главные офисы крупнейших российских компаний, исторические особняки, пятизвездочные гостиницы и самые дорогие торговые улицы столицы.
• 1-е место: Остоженка — около 5 млн руб. за квадратный метр. Средняя стоимость квадратного метра в локации Остоженка — Пречистенка достигла 4,8 млн руб., приблизившись к отметке в 5 млн руб. Район остается самым дорогим в Москве и регулярно обновляет ценовые максимумы. Именно здесь расположены самые престижные жилые комплексы, многие из которых считаются образцами элитной архитектуры мирового уровня. 

Покупатель получает не актив, а обязательство платить сопоставимую с арендой ставку в бюджет — просто за факт владения. Часть аудитории на этом разворачивается и уходит смотреть менее «звёздные», но более просчитанные локации: те же премиальные кластеры на западе города, где цена ниже на 5–10%, а инфраструктура сопоставима, — подчеркнул Виктор Пешехонов.

Получается, рынок в целом растёт, но конкретные лоты простаивают?

Да, и это ключевая мысль для инвестора. Предложение в премиум-сегменте сейчас растёт быстрее спроса, конкуренция усиливается, и выигрывает не тот, кто дороже и статуснее, а тот, кто точнее просчитан — с учётом не только цены входа, но и стоимости владения на весь горизонт. Объект без уникальной архитектурной концепции и с неудобной налоговой моделью рискует зависнуть в экспозиции на годы, даже если это первая линия набережной.

И в Москве, на самом деле, очень много элитных домов–призраков. Цены очень высокие, домам по 5–7 лет, а число распроданных квартир не превышает и 50%. Да, и это в Москве. Брокеры по элитной недвижимости их все знают. Важно и то, что такие квартиры крайне редко выходят на рынок аренды и случается это чаще в случае «вынужденного» отсутствия в стране.

Что бы вы посоветовали тем, кто сейчас выбирает объект в этом сегменте?

Необходимо считать не только цену за метр, но и итоговую ставку доходности с учётом налога — то есть сразу закладывать 2,5% от кадастровой стоимости в год как обязательный расход. И смотреть шире центра: качественные премиальные проекты за пределами самых распиаренных набережных сегодня зачастую и ликвиднее, и экономически честнее.

Только кажется, что состоятельные клиенты не считают затраты, ещё как считают. Эксперт добавил, что региональные покупатели занимают большую долю среди «владельцев таких квартир».

Реклама АН "Белый город", ERID: 2W5zFHusT6h