Гостиницы и light industrial в Нижнем Новгороде: где главная надежда девелопера?

На форуме «О недвижимости» руководитель отдела стратегического консалтинга IDEM-консалтинг Денис Зыков провел детальный разбор всех сегментов коммерческой недвижимости Нижнего Новгорода.

Бизнес-центры: дефицит высокого класса при центрированном рынке

Типичная черта Нижнего Новгорода — выраженная центрированность деловой активности. Почти 80% бизнес-центров сосредоточено в нагорной части, тогда как 70% населения живёт в заречной. Это создаёт мощную маятниковую миграцию и снижает ликвидность потенциальных проектов на левом берегу.

«Строительство качественного бизнес-центра класса А в Заречной части города может быть менее ликвидным, несмотря на качественный продукт, у него все равно могут быть проблемы со сдачей в аренду», — констатирует Денис Зыков.

Обеспеченность офисными площадями здесь ниже, чем в Казани, Новосибирске или Екатеринбурге — 233 кв. м на 1000 человек. Однако, по оценке IDEM-консалтинг, это не открывает безграничных перспектив. Потенциал развития качественных офисных площадей оценивается в 80–100 тыс. кв. м, но рынок сможет поглощать не более 15–20 тыс. кв. м в первые пару лет, после чего это значение сократится до 8-12 тыс. кв.м.

При этом арендные ставки пока отстают от городов-конкурентов. «Реализация современного качественного продукта способна поднять ставки до уровня Новосибирска, Казани или Екатеринбурга», — отмечает эксперт.

Особая болевая точка — парковки. Обеспеченность машино-местами в офисных центрах значительно ниже индустриальной нормы. Все чаще во многих регионах РФ современные бизнес-центры с расчётом 2+ машиноместа на 100 кв. м, даже находясь не в центре, сдаются дороже высококлассных объектов в центральных локациях . Это зона роста для новых проектов.

Торговые центры: рынок насыщен, ставка на стрит-ритейл

Если офисов не хватает, то с торговыми площадями ситуация зеркальная. Обеспеченность качественными ТЦ достигает 558 кв. м на 1000 человек — это переизбыток.

Ликвидность новых проектов даже в спокойной экономике крайне низкая. Более эффективно могут чувствовать себя районные ТЦ до 10 тыс. кв. м, — поясняет Зыков.

При этом с 2015 года основным драйвером прироста торговых площадей стал не формат ТЦ, а стрит-ритейл. Застройщики жилых комплексов всё больше внимания уделяют коммерции на первых этажах, создавая среду и сценарии для жителей. Норма обеспеченности коммерцией внутри ЖК выросла с 400–450 до 1200–1500 кв. м на 1000 человек.

«В современной экономике с реальной покупательной способностью эта обеспеченность уже крайне высока. Обеспечить нормальный товарооборот арендаторам становится сложно», — предупреждает эксперт. В таких ЖК вытесняются даже районные ТЦ. Возрастает роль проработанной концепции всей коммерческой среды, учитывающей потребности аудитории и возможности рынка.

 

Гостиницы и апартаменты: самая перспективная ниша

Нижегородская область — один из лидеров среди российских регионов по темпам прироста туристического потока. Растёт и культурно-познавательный, и деловой туризм, что открывает перспективы для разных направлений девелопмента в гостиничной сфере.

Среднегодовая загрузка гостиниц 3–5 звёзд превышает 60% — это явный признак дефицита номерного фонда. Суточный доход (ADR) сопоставим с другими регионами, что подтверждает потенциал для новых проектов.

Сейчас насчитывается более 3,5 тыс. классифицированных номеров 3–5 звёзд. Заявленные проекты составляют порядка 80% от существующего фонда.

Если к 2032 году будет введено всё, что заявлено, возможности для дальнейшего девелопмента будут исчерпаны. На этом фоне открываются возможности для формата апартаментов и апарт-отелей. Профессиональных проектов такого рода пока практически нет. Кто войдёт в рынок сейчас — получит преимущество, — подчёркивает эксперт.

Склады и light industrial: насыщение и новая надежда

Локация является ключевым логистическим хабом, связывающим Центр с Поволжьем, Уралом и Северо-Западом. Внешнеторговый оборот региона превысил 800 млрд рублей. С 2022 года структура экспорта меняется в пользу высокотехнологичной продукции и агропродукции, что формирует спрос на специализированные складские помещения.

Сейчас качественный складской фонд составляет 870 тыс. кв. м. Ещё порядка 400 тыс. кв. м заявлено или строится. Потенциал роста, по оценкам IDEM-консалтинг, составляет около 450 тыс. кв. м, но с учётом уже строящихся объектов остаётся всего 50 тыс. кв. м.

«Рынок стремится к насыщению. Перспективы видятся именно в специализированном складском хранении — в этом направлении дефицит», — отмечает Зыков.

Арендные ставки на склады класса А составляют 10–11 тыс. рублей за кв. м в год, что сопоставимо с другими регионами.

Сегмент современной производственно-складской недвижимости (light industrial) — главный хит последнего времени, особенно в Москве. В регионах, однако, многие девелоперы на этом обожглись, не понимая региональной специфики данного формата

«Профессиональных объектов light industrial практически нет. Есть проекты, которые по техническим характеристикам можно к ним отнести, но не более», — констатирует эксперт.

Ключевое отличие регионального рынка от московского и петербургского — критическая важность транспортной доступности и близости рабочей силы.

«Если реализовывать light industrial на существующих промплощадках, которые ближе к городу, с лучшей транспортной и кадровой доступностью, такие проекты могут вполне полететь. А старых промплощадок с неплохим местоположением достаточно много», — считает Денис Зыков.

По его оценке, именно в этом сегменте — наибольшие финансовые перспективы, но и подход требуется максимально аккуратный.

Доходность и сценарии: где ждать отдачу

IDEM-консалтинг проанализировал доходность девелоперских проектов в арендном бизнесе в регионах РФ. Наиболее стабильным сегментом после 2018 года оказались склады. Однако сейчас и он начинает «трещать по швам», его доходность, вероятно, будет снижаться.

Для инвесторов, покупающих готовую коммерческую недвижимость, рост ключевой ставки создал «золотое время» — девелоперы вынуждены были давать скидки. При стабилизации ставки доходность вернётся к уровню 8–12% в зависимости от концепции объекта.

В заключение Денис Зыков привёл три сценария развития рынка коммерческой недвижимости — оптимистичный, нейтральный и пессимистичный. Они различаются уровнем ключевой ставки, инфляцией и степенью свободы перемещений между странами.Эксперты IDEM рассмотрели три сценария развития рынка:

• Оптимистичный (ключевая ставка 6–8%, инфляция 5–6%, смягчение перемещений между странами): потенциал у бизнес-центров (ставки до 2800 руб. за кв. м в новых объектах), гостиниц (особенно с федеральными брендами и управляющими компаниями) и light industrial;
   
• Нейтральный (ставка не ниже 12%): перспективы выше среднего у гостиниц и light industrial, бизнес-центры — в зоне риска;
   
• Пессимистичный (сильное влияние политических факторов на экономику): минимальные перспективы практически во всех сегментах. К более стабильным можно отнести гостиницы и LI.

«Light industrial — сегмент, который мы считаем наиболее перспективным и стабильным для развития в Нижнем Новгороде, но к его девелопменту нужно подходить максимально аккуратно. Апарт-отели – практически свободная ниша на фоне растущего рынка», — резюмировал Денис Зыков.

Читайте также на NN.DK.RU — КРТ, кадры, зумеры и коммерция. Главное с «Форума о недвижимости-2026».