«Коммерческая недвижимость в ЖК — это инструмент управления стоимостью объекта»

На форуме «О недвижимости» основатель и генеральный директор АН «Коммерсант» Анна Абросимова представила подход к коммерческим помещениям в жилых комплексах как к стратегическому активу.

Смена парадигмы: от ожидания к управлению

Анна Абросимова начала свое выступление с анализа портрета современного инвестора, отметив существенные изменения в его инвестиционной стратегии за последние годы. Если раньше покупатели новостроек ориентировались на 10-летний срок окупаемости как основной критерий при выборе объекта для инвестиций, то сегодня основным критерием оценки инвестиционной привлекательности  становится год строительства объекта .  Таким  образом, интерес современного инвестора сейчас направлен в сторону нового фонда, приходящего на смену устаревающим советским постройкам.

Однако, особую проблему для девелопера и застройщика, по словам эксперта, представляет реализация коммерческих помещений на первых этажах. Покупка помещения для будущего объекта коммерческой недвижимости на этапе котлована и ожидание ввода дома в эксплуатацию в течение 3-4 лет часто приводит к разочарованию, так как арендаторы, как правило, не спешат «заходить» в пустующий дом.

«Характерны неоправданные ожидания: «Сейчас к нам придёт арендатор». Но это далеко не так. Во-первых, нам ещё нужно сделать ремонт, это дополнительные вложения денежных средств. А затраты, соответственно, будут не ниже затрат на покупку и отделку квартир. Мы осуществляем отделку помещений,  продолжаем дополнительно инвестировать и ждать. Арендаторам предлагаем, арендаторы отказываются. Почему? Потому что им совершенно не  выгодно «заходить» на этапе, когда дом только что сдан в эксплуатацию. Проходит ещё года два-три, пока дом полностью заселится, и только тогда первые этажи станут интересными для арендаторов», — пояснила Абросимова.

Влияние на покупательский спрос и капитализацию

Спикер обозначила два ключевых вектора влияния коммерческой недвижимости на стоимость объекта ЖК: увеличение спроса со стороны покупателей квартир и рост итоговой капитализации при выходе на продажу. 

Что, в первую очень, формирует повышенный интерес? Создание комфортной и безопасной среды с шаговой доступностью магазинов, спортивных секций, коворкингов и социальных объектов увеличивает конкурентное преимущество объекта ЖК.

«Сейчас нашим зуммерам не хочется далеко ездить. Всем хочется жить, чтобы всё было в шаговой доступности. Поэтому в большинстве жилых кварталов Москвы начали строить отдельные центры со спортом и развлечениями для подростков», — отметила эксперт, добавляя, что изменение поколений напрямую диктует новые требования к инфраструктуре. Столица – не исключение из правил, данная тенденция начинает широко распространяться в крупных городах и практически во всех регионах.

Результатом правильного проектирования  структуры объектов КН в составе ЖК становится снижение затрат на маркетинг, рост объемов продаж и эффект «сарафанного радио». При этом механизм капитализации складывается из трех компонентов: стоимость квартир + стоимость коммерческих лотов как актива + премия за целостность среды».

Прямая и косвенная капитализация

Анна Абросимова подробно остановилась на механизмах увеличения стоимости. Прямая капитализация достигается за счет продажи коммерции по более высокой цене за квадратный метр, чем жилье. «В хороших локациях — в 1,5–2 раза выше», — уточнила она.

Косвенная капитализация проявляется через удержание части коммерции в собственности управляющей компании или девелопера.

ЖК с высокой коммерческой нагрузкой при оценке бизнеса получает более высокий мультипликатор. Если не продаются квартиры, аренда коммерции генерирует денежный поток. Продавать ЖК как актив дороже, чем обычный склад квартир, — подчеркнула спикер.

Примеры эффективного управления и типичные ошибки

В качестве успешного примера современного проектирования ЖК  в Нижнем Новгороде была названа «Новая Кузнечиха» — район с мини-торговыми центрами, ресторанами и магазинами, где отсутствует перегруженность первых этажей, характерная для других локаций.

Эксперт выделила ключевые принципы эффективного управления: «правильный микс» - это грамотное структурирование объектов КН по составу и расположению, удержание 30% помещений под долгосрочную аренду УК для контроля профиля резидентов, а также синергию с благоустройством. «Летняя веранда кафе должна быть частью прогулочного маршрута. Коммерция — украшение среды, а не инженерный узел», — заявила Абросимова.

Ошибки на этапе проектирования могут сделать помещения неликвидными. В качестве иллюстрации был приведен кейс с частным детским садом: «Пять или шесть месяцев согласовывали детский сад. Застройщик уже продал помещение частному инвестору, жители были против, что садик будет пользоваться детской площадкой. В результате из-за непродуманного решения на этапе проектирования объекта КН и застройщик и инвестор столкнулись с проблемами, которых можно было избежать». Другая распространенная жизненная ситуация — закрытые забором кварталы, где коммерческие помещения остаются без естественного трафика.

Оптимизация затрат и требования к помещениям

Для девелоперов Анна Абросимова видит возможности оптимизации затрат в исключении просчетов на стадии планировки и проектирования логистики, а также в экономии временных ресурсов на собственные маркетинговые исследования. «Воспользоваться услугами специалистов с опытом, как в сфере коммерческой недвижимости, так и в партнерстве с застройщиками», — рекомендовала она.

В завершение выступления были приведены актуальные параметры востребованных форматов:

• Магазины: от 30 до 80 кв. м (против 100–150 ранее);

• Офисы: от 60 до 400 кв. м (тренд на ротацию из больших в меньшие);

• Кафе/рестораны: от 60 и 200 кв. м соответственно (обязательно с отдельной вентиляцией);

• ПВЗ: 40–100 кв. м (хотя эксперт прогнозирует переформатирование этого сегмента в ближайшие пять лет);

• Медицинские лаборатории: 40–50 кв. м; клиники — от 200 кв. м.

«Обращайтесь к специалистам с большим опытом не только в аренде и продаже, но и в управлении и проектировании объектов КН», — резюмировала Анна Абросимова свое выступление, подчеркнув ценность партнерства с опытными брокерами, имеющими экспертизу во взаимодействии с девелоперами.

Читайте также на NN.DK.RU — КРТ, кадры, зумеры и коммерция. Главное с «Форума о недвижимости-2026».