Год прагматиков: как нижегородцы покупали недвижимость в 2025 г.

Высокая ключевая ставка, преобладание наличных при покупке и новости об ограничении семейной ипотеки уже с февраля 2026 года сильно повлияли на поведение покупателей недвижимости. Об итогах 2025 года на рынке и прогнозах на будущее рассказал гость подкаста «О недвижимости», подготовленного NN.DK.RU и Союзом нижегородских строителей, руководитель риэлторской компании «ННДК» Александр Назаров.

Покупатели торговались, а цена метра росла

По словам Александра Назарова, рынок недвижимости в 2025 году продолжил быть «рынком покупателя».

В целом, продолжалась тенденция 2024 года, когда ключевая ставка выросла до 21%, рынок оставался за покупателем. У покупателей была возможность торговаться, требовать большие скидки и выгодные условия. Это стало неким антидрайвером для вторичной недвижимости, которая, в свою очередь, тормозила продажи новостроек.

Однако динамика продаж улучшилась в сравнении с предыдущим годом. После новостей об ужесточении условий по семейной ипотеке рынок активизировался:

«Четвертый квартал 2025 года знаменуется ростом ипотечных сделок, ростом выдачи займов, поэтому у нас наблюдался всплеск по продажам. Добавлю, что за счет снижения ключевой ставки и, соответственно, большего количество продаж вторичного жилья, рынок под конец года стал более живым.

Более того, в декабре количество ипотечных сделок выросло настолько, что в некоторые банки в Нижнем Новгороде записаться до нового года было невозможно. Количество сделок в некоторых отделениях доходило до 50 в день».

Доля сделок, в которых использовался наличный расчет, в 2025 году также оставалась высокой. Однако, по мнению эксперта, этот тренд уйдет по мере снижения ключевой ставки, когда рыночная ипотека станет более доступной. Уже в прошлом году благодаря некоторому смягчению позиции Центробанка доля ипотеки на вторичном рынке выросла к уровню 2023-2024 гг.

А вот новостройки все также покупали, чаще всего, с помощью семейной ипотеки.

Это популярно, потому что семейная ипотека предполагает ставку ниже рынка. А если добавить к этому программы субсидирования от застройщиков, то можно найти предложение со ставкой 3,5% годовых и комфортным платежом, от 17 до 30 тыс. руб., — сказал Александр Назаров.

Кроме того, застройщики применяли скидки и акции (временами до 10–20%) для ускорения продаж.

Растет и стоимость жилья. В среднем, по сравнению с данными января, к концу года средневзвешенная стоимость квадратного метра в Нижнем Новгороде подорожала на 30%, с 180 тыс. руб. до 235 тыс. руб. Прогнозы экспертов о падении этого показателя из-за ключевой ставки и общей ситуации в стране не оправдались, несмотря на то, что покупатели активно торгуются, резюмировал гость подкаста.

«Да» — ремонту, «нет»— большим площадям

Продолжается тренд на уменьшение площади на первичном рынке. Если в начале года средняя площадь квартиры в новостройке достигала 53 кв.м., то сейчас показатель снизился до 43 кв.м.

«Основной фактор таких изменений — цена лота. Основные покупатели сейчас — семьи с детьми, им важно, чтобы платеж по ипотеке был для них комфортным. Например, квартира площадью 43 кв.м. за 10 млн руб. по ставке 3-4% годовых с первым взносом около 4 млн руб. и платежом около 30 тыс. руб. будет приемлемым для покупателей вариантом. Более того, это привлекательный вариант для инвестиций», — отметил эксперт.

По-прежнему популярны и студии. Их чаще покупают с целью инвестировать средства: на старте работ вкладывают деньги, чтобы заработать на продаже после сдачи дома:

Рынок становится более рациональным, более взвешенным, потому что субсидирование по ставкам за счет государства уходит, льготная ипотека сворачивается. В ближайшее время мы ожидаем в новостройках больше инвесторов, которые будут сдавать там жилье в аренду. По этой причине, в том числе, растет и спрос на квартиры с готовым ремонтом.

Новый стандарт бытовых услуг в ЖК: ПВЗ и кофейни вместо алкомаркетов

Популярность онлайн-шоппинга уже изменила и рынок недвижимости. Сейчас наличие пункта выдачи в ЖК — один из важных пунктов, который влияет и на привлекательность жилья, и даже на стоимость квадратного метра, заявил Александр Назаров:

«Раньше люди в офисах играли в пасьянс, а теперь у них на экране сайты маркетплейсов. Поэтому сейчас пункт выдачи, кофейня и аптека — это залог успеха каждого жилого комплекса. Это просто как must-have современного ЖК. К тому же, благодаря изменениям в предпочтениях жителей на второй план стали уходить алкомаркеты. Их в новых микрорайонах становится меньше».

«Старая школа» в недвижимости больше не работает

Покупатели и продавцы недвижимости стали более требовательными, информированными и прагматичными. Для «простых» сделок сейчас есть возможность найти документы в интернете и сходить в МФЦ. От специалистов по недвижимости требуется больше, чем раньше: от умения прогнозировать инвестиционный потенциал объекта до отличного знания локального рынка.

Сейчас недостаточно приходить на встречу и рассказывать о своём многолетнем опыте или размерах компании. Клиенту всё равно, «кто ты» — пока ты едешь на просмотр, он уже нашел информацию: и тебя, и твою фирму. Для него важно лишь одно: решишь ли ты его задачу быстро, качественно и с пониманием всех нюансов. Риэлтор, который просто выкладывает объявление и ждёт звонка, ничем не отличается от собственника. Разве что ждёт “профессионально”. Ценность сегодня — в умении задавать правильные вопросы, проводить диагностику потребностей и предоставлять консультацию высшего уровня, — отметил гость подкаста.

Востребованными остаются только те риэлторы, кто готов развиваться и изучать локальный рынок до мелочей.

Тренды в коммерческой недвижимости

Что касается рынка коммерческой недвижимости, то в 2025 году значительного роста цен не наблюдалось. Застройщики все чаще самостоятельно управляют такими объектами, размещая там арендаторов. Продаются коммерческие площади в новостройках по завышенным ценам еще на начальном этапе строительства. Однако, по мнению эксперта, в текущих условиях высокие депозитные ставки делают такие инвестиции менее привлекательными.

Среди собственников коммерческих помещений продолжается тренд на дробление больших площадей на небольшие помещения под, например, пункты выдачи заказов (ПВЗ) маркетплейсов.

Александр Назаров отметил, что коммерческая недвижимость продолжает оставаться более выгодной для инвестиций в долгосрочной перспективе по сравнению с жилыми квартирами:

«Когда в помещение заселяется сетевой арендатор, такой как аптека или крупный ритейлер, он, как правило, берет на себя расходы по ремонту и отделке под свой фирменный стиль. В случае же с жилой недвижимостью ремонт — это неизбежная и регулярная статья расходов для собственника».

Ожидания от 2026 года: снижение «ключа» и рост вторички

Говоря об ожиданиях рынка от 2026 года, эксперт напомнил, что ситуация меняется благодаря пересмотру льготных программ. Спрос, в целом, уже нормализовался. Если ключевая ставка продолжит снижаться, то покупатели будут чаще выбирать вторичное жилье.

При этом продолжит расти стоимость квадратного метра, но уже не так интенсивно, как в 2025 году — ожидается рост на 15% вместо 30%.

На первичном рынке останется спрос на скидки и программы рассрочки от застройщиков. На некоторых объектах сейчас заключается до 20-30% сделок с использованием этих инструментов.

Видеоверсия подкаста: