Стройкомплекс Нижегородской области: новые рекорды и вызовы

Благодаря ему успешно решаются главные социальные задачи в регионе — расселение аварийного фонда, восстановление прав дольщиков, обеспечение многодетных семей и детей-сирот новым жильём.

В каких новых реалиях будут работать застройщики в нашем регионе и как это повлияет на доступность жилья для нижегородцев — в новом интервью с заместителем губернатора Нижегородской области Сергеем Морозовым.

Сергей Эдуардович, в августе традиционно отмечают День строителя. С какими достижениями и нововведениями нижегородская строительная отрасль подошла к этому профессиональному празднику?

— Вопросы градостроительного развития находятся в центре нашего внимания. Ведь главной стратегической целью для нас является обеспечение комфортной и безопасной среды для жизни. И достичь этого мы планируем за счет повышения уровня качества и доступности жилья с опорой на эффективный строительный комплекс.

Стройкомплекс — одна из ключевых отраслей экономики Нижегородской области. В прошлом году его доля в валовом региональном продукте (ВРП) увеличилась и превысила 6%. От эффективности работы этой отрасли напрямую зависит качество жизни нижегородцев.

Нам действительно есть чем гордиться. В 2023 году был установлен рекорд по вводу жилья — почти 1,9 млн квадратных метров всего за 1 год (1 859 445 квадратных метров). За семь месяцев 2024 года мы выросли на 9,4% относительно соответствующего периода прошлого года, что говорит о хорошем накопленном заделе и устойчивости сектора в целом.

Досрочно завершили региональную программу по переселению граждан из аварийного жилья. Благодаря ей жилищные условия смогли улучшить более 15,5 тысяч человек. Расселено 250 тысяч квадратных метров аварийного жилья. Сейчас начали досрочно реализацию новой программы расселения и уже получили за счет опережающих темпов поддержку из федерального бюджета. В рамках переселения жителей аварийного фонда в 2023 году было построено 140 тысяч квадратных метров жилья. Это внесло весомый вклад в увеличение объёмов ввода в целом.

Также за последние годы полностью решили проблему «обманутых дольщиков»: 7 447 граждан были восстановлены в правах. Такого понятия больше не существует.

Хотел бы отдельно отметить успехи в комплексном развитии территории (КРТ). Для нас это ключевой механизм градостроительного развития, ведь цель — создавать жилье качественно нового уровня: комфортного, обеспеченного всей необходимой инфраструктурой. На текущий момент в проработке и реализации около 50 площадок КРТ площадью около 1 тыс. га с совокупным градпотенциалом 6,7 млн кв. м. По этому показателю мы вошли в топ-5 среди нестоличных регионов.

Тут важную роль играет вопрос баланса интересов инвесторов и региона. КРТ — это опережающий механизм создания комфортной и современной среды для жизни. Помимо госпрограмм расселения аварийного жилья КРТ нам даёт возможность здесь и сейчас решать вопрос расселения ветхого жилья, то есть работать на опережение.

Также отмечу, что у нас реализуется целый пул ключевых инфраструктурных проектов: одна из крупнейших транспортных реформ, проект комплексного развития Нижегородской агломерации, включающий новые станции метро, дублёр проспекта Гагарина, жилье на южных территориях Нижнего Новгорода, редевелопмент исторического центра с созданием террасного парка на территории Почаинского оврага и воссозданием Черниговской набережной, а также строительство ИT-кампуса, Ледового дворца, да и многое другое.

Перечень проектов огромный, все они станут знаковыми для ближайших десятилетий. Что важно, используем для реализации все доступные нам механизмы федеральной поддержки, включая инструменты инфраструктурного меню, подбирая вручную к каждому проекту свои оптимальные пути реализации.

Каковы ваши прогнозы по развитию отрасли в регионе и стране в связи с изменениями в денежно-кредитной политике ЦБ в будущем?

— Безусловно сокращение льготных ипотечных программ и ужесточение кредитной политики со стороны Центрального банка и коммерческих банков повлияют на сферу жилищного строительства.

Мы сейчас уже фиксируем снижение продаж и, как следствие, возможно незначительное снижение объёмов жилищного строительства.

Это общероссийская тенденция. Основная задача сейчас — переориентировать застройщиков на те льготные программы, которые были сохранены. В первую очередь, это поддержка семей. Семейная ипотека, ИТ-ипотека, сельская ипотека. Особое внимание застройщикам стоит обратить на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Благодаря изменениям в законодательстве теперь можно массово строить ИЖС с использованием эскроу-счетов, а эта схема понятна как застройщикам, так и покупателям.

Важно отметить, что льготные программы за время действия позволили создать необходимый задел для ввода в эксплуатацию жилья на ближайшие годы. Таким образом, динамика строительства за счет этого будет более сглаженной. Для этого мы за последние годы увеличили до 2,2 миллиона квадратных метров градостроительный потенциал и продолжаем его наращивать.

В свою очередь девелоперы должны переориентироваться на те программы поддержки, о которых я говорил выше, и в первую очередь создавать жильё для семей с детьми. Несомненно, при реализации новых проектов застройщики будут учитывать текущую ситуацию и конкурировать не только по цене, но и за счёт создания жилья качественно нового уровня, отвечающего современным требованиям и тенденциям.

В частности, нами проработан механизм строительства социальных объектов с применением эскроу-счетов. Опять же хочу отметить, что эффективнее всего это реализовывать через механизм КРТ.

Что касается способов поддержки развития стройотрасли на федеральном уровне, рассматривают возможность запуска четырех новых льготных ипотечных программ. Они затронут молодых специалистов, строителей, работников промышленности и науки. Уверен, что эта инициатива будет поддержана во всех регионах и благоприятно скажется на развитии отрасли.

В каких условиях будут работать нижегородские застройщики в ближайшее время? Есть ли какие-то пути помощи для них от правительства региона?

— Сейчас в нашем регионе происходит демонополизация жилищного рынка. У нас уже работают не только нижегородские застройщики. Благодаря эффективному механизму применения КРТ к нам заходят всё больше федеральных девелоперов, таких как ПИК, «Самолёт», «Глоракс», ФСК, «Аквилон», «Унистрой».

Региональным строительным компаниям теперь нужно быть более активными с точки зрения их вовлеченности в новые механизмы комплексного развития. У многих ещё есть накопленный пул земельных участков, которые могут быть вовлечены в оборот на принципах комплексного развития. Я уверен, что предлагаемые нами условия будут востребованы у всех застройщиков. Такие примеры уже есть.

Инициируем разработку способов финансирования социальных объектов. Например, мы инициировали на федеральном уровне создание механизма привлечения средств со счетов эскроу при строительстве школ. Там также предусматривается поддержка из федерального и регионального бюджетов. Это напрямую будет влиять на капитализацию квадратного метра при строительстве больших ЖК.

Несмотря на сложную ситуацию, застройщики не сокращают свою активность — количество и площадь РНС (разрешений на строительство, — прим. ред.) больше, чем в прошлом году (на 25,1%). Это косвенно сигнализирует об уверенности застройщиков в том, что сложности со спросом носят временный характер. В связи с этим девелоперы запускают новые проекты.

Главная поддержка, которая нужна на данный момент, — это максимальное сокращение всех бюрократических процедур. Ведь стоимость строительства напрямую зависит от его сроков. И здесь в регионе нами проведена огромная работа — за 6 лет вышли на второе место в рейтинге состояния инвестиционного климата Агентства стратегических инициатив (АСИ), что говорит о качественно новых условиях для бизнеса. Это позволяет инвесторам и девелоперам, в частности, чувствовать себя уверенно, понимать, что регион и правительство находится с ними в прямом диалоге и на одной стороне.

Мы делаем всё возможное для привлечения льготных средств на проекты региона, в том числе используем механизмы инфраструктурного меню. Например, по инфраструктурным бюджетным кредитам у нас самый большой портфель проектов среди всех регионов — более 107 млрд рублей, значительная часть которых пойдет на проекты, прямо и косвенно связанные со строительством жилья. Очень ждем новый национальный проект «Инфраструктура для жизни», который откроет еще больше возможностей для создания комфортного жилья в регионе, ведь приоритетом будут проекты ЖКХ и жилищного строительства.

При реализации проектов жилищного строительства оказываем поддержку и в рамках мероприятий «Стимул» нацпроекта «Жильё и городская среда», активно помогаем преодолеть инфраструктурные ограничения на застраиваемых территориях. Так в этом году у нас введены в эксплуатацию две дороги к двум крупнейшим жилым комплексам — ЖК «Анкудиновский парк» и ЖК «Новая Кузнечиха». Эта проблема не решалась долгие годы. Десятки тысяч жителей новых микрорайонов смогут добираться до работы и до дома в более комфортных условиях. В ближайшее время по ним начнет курсировать и общественный транспорт, в том числе наши новые электробусы.

Кроме этого, благодаря мерам поддержки с участием федерального бюджета, со стороны Казанского шоссе мы начали строительство новой дороги к новому ЖК «Савин парк».

Но я не исключаю, что в ближайшем будущем потребуются дополнительные меры поддержки для сохранения спроса на рынке жилищного строительства. В связи с этим, правительство Нижегородской области рассматривает вопрос продления льготной региональной ипотеки для отдельных категорий граждан.

И, конечно, одним из эффективных решений в сфере жилищного строительства является переход девелоперов на механизм КРТ. Прозрачные правила взаимодействия сторон будут стимулировать застройщиков и банки-партнеры более активно включаться в новые проекты.

Расскажите подробнее о программе комплексного развития территорий. Что она включает и какие ожидания?

— КРТ — это новый базовый механизм развития территорий на ближайшие десятилетия, который предполагает тесное взаимодействие между застройщиком и правительством, это четко просчитанный баланс обязательств, при котором условия становятся выгодными для всех участников процесса. Данный механизм уже успешно используется не только в Нижнем Новгороде, но и в таких городах, как Дзержинск, Кстово и Саров. Готовятся площадки в Балахне и на Бору. Дальше этот механизм будет только расширяться. Есть запрос в Выксе, Кулебаках и Арзамасе.

Мы детально проработали ряд площадок, внедрили на практике такое понятие, как мастер-план, разработали их несколько десятков, глубоко погрузившись в экономику каждой конкретной территории. Мы также верифицировали финмодели и пришли к качественно новому балансу обязательств без потерь для региона, как было в рамках механизма РЗТ, где, по сути, за бесценок отдавались площадки и многие годы стройка стояла без движения. Конечно, это вызывало закономерное раздражение жителей.

Мастер-план позволяет сохранить рентабельность строительства для застройщика, оптимизировать бюджетные расходы и, что самое главное, обеспечить необходимое качество городской среды для жителей будущих микрорайонов.

В части социальных обязательств мы расселили за 20 лет более полумиллиона квадратных метров жилья или более 30 тысяч человек, еще около 240 тыс. кв. м будут расселены в рамках новой программы. В целом по одобренным мастер-планам КРТ будет дополнительно расселено 98 тысяч квадратных метров ветхого и аварийного жилья.

КРТ даёт возможность увеличить объёмы расселения жителей из ветхого и аварийного фонда и построить больше детских садов, школ и поликлиник, в том числе за счёт девелоперов. Это реальное улучшение жилищных условий. В рамках проектов КРТ, которые планируется реализовать в Нижнем Новгороде, Дзержинске, Кстове и Сарове, будут построены 9 школ и 21 детский сад.

На данный момент региональным штабом по вопросам реализации градостроительной политики одобрены 20 площадок КРТ, по ним уже заключено 14 договоров. За счет реализации площадок с торгов в бюджет уже поступило более 800 миллионов рублей. Все эти средства будут направлены на создание социальной инфраструктуры.

Самое важное при реализации КРТ — это мнение жителей. Ни один неаварийный МКД не включат в КРТ без положительного решения, принятого на общем собрании собственников квартир. Мы всегда открыты для диалога и готовы ответить на вопросы всех участников проекта.

Кстати, Государственной думой РФ уже одобрены в первом чтении изменения в Градостроительном кодексе. Эти изменения обязывают власти регионов определить, кто будет строить социальную инфраструктуру в рамках договора КРТ. Строительство социальной инфраструктуры теперь является обязательным.

Мы подошли к этим поправкам на два года раньше. Социальная инфраструктура должна создаваться за счёт застройщика, если это позволяет экономика проекта.

Также хочу отметить, что по инициативе застройщиков и при поддержке профильного комитета Законодательного собрания, мы приняли на региональном уровне так называемый инфраплатеж (инфраструктурный сбор) на создание социальной инфраструктуры. Там, где строительство соцобъектов невозможно или не требуется в силу небольшого масштаба проекта, застройщик платит взнос за места в соцобъектах, рассчитанные в соответствии с нормами региональных нормативов градостроительного проектирования (РНГП). Это качественно новый способ учесть интересы всех сторон и дополнительный вклад бизнеса в строительство социальных объектов!

Известно, что в последние годы россияне стали чаще выбирать частные дома. Нижегородская область в тренде? И как это повлияет на развитие сельских территорий региона?

— Действительно, Нижегородская область в тренде по вводу домов индивидуального жилищного строительства (ИЖС). На протяжении нескольких лет ежегодный объём ввода в эксплуатацию превышает 1 миллион квадратных метров ИЖС. Доля ИЖС в общем объёме вводимого жилья на протяжении последних лет сохраняется на уровне более 60%.

Жители Нижегородской области чаще начали выбирать частные дома. Ключевую роль здесь сыграла программа газификации и догазификации региона. В Нижегородской области одна из самых масштабных таких программ среди субъектов РФ. Это напрямую отразилось на развитии индивидуального жилищного строительства. Большую роль также будет играть доступность ипотеки на индивидуальные дома — семейная, сельская ипотека.

Мы стимулируем развитие частного сектора и строительством социальной инфраструктуры. Например, в селе Большая Ельня рядом с коттеджным посёлком «Фрегат» была построена школа на 1225 мест. Был построен ФОК, детские сады.

Лидерами по строительству индивидуального жилья среди муниципальных образований Нижегородской области являются пригороды столицы региона — Кстовский и Богородский муниципальные округа. Нижегородцы выбирают для себя более комфортные условия, большую площадь, более экологичные территории вдали от шумного центра. При этом сейчас вышли поправки к закону о долевом строительстве, которые позволят привлекать деньги и в проекты застройки ИЖС по аналогии с тем механизмом, который применяется к многоквартирным домам. Это дает большую защищенность покупателям и делает привлекательнее проекты ИЖС.

Сегодня строительство, как и многие ключевые отрасли экономики, находится в состоянии цифровой трансформации. Насколько активно в Нижегородской области строительство уже цифровизировано? Какие вопросы в цифровизации отрасли являются наиболее трудоемкими, сложными и почему?

— Достижения Нижегородской области в сфере цифровой трансформации неоднократно получали высокую оценку на федеральном уровне. В частности, наш региональный портал ГИСОГД (Государственной информационной системы обеспечения градостроительной деятельности, — прим. ред.) уже был признан одной из лучших систем открытых пространственных (топ-2) данных среди 18 крупнейших городов страны. А совсем недавно мы стали одним из федеральных лидеров (топ-2) по синхронизации данных с федеральной цифровой платформой. Наличие такого портала позволяет синхронизировать градостроительные планы на всех уровнях, а инвесторам получить доступ к очень широкому спектру государственных услуг в режиме единого окна, существенно сократив строительный цикл.

Кроме того, в регионе успешно внедрена Информационная система управления проектами государственного заказчика в сфере строительства (ИСУП). Эта система позволяет перевести около 80% отраслевых документов в цифровой формат, а также автоматизировать управление строительными проектами и упростить взаимодействие с подрядчиками.

В систему внесена информация о 257 бюджетных объектах капитального строительства, которые планируется построить в 2024–2026 годах. Среди них есть один из самых важных — ИТ-кампус мирового уровня. Этот объект строят с использованием технологий информационного моделирования. Такой подход помогает избежать ошибок и сделать проект более эффективным не только при строительстве, но и на стадии эксплуатации.

С октября 2023 года в Нижегородской области стало обязательным ведение исполнительной документации в электронном виде. И по состоянию на август 2024 года уже в 21 муниципальном округе все бюджетные объекты капитального строительства имеют исполнительную документацию, которая ведётся только в электронном формате. Это значительно сокращает бюрократию и делает ее процедуры более прозрачными.

Расскажите о результатах строительства объектов в рамках социальных программ. Меняются ли условия, в которых приходится работать и какие решения удается найти?

— Как я уже говорил, Нижегородская область является одним из лидеров по переселению граждан из аварийного жилищного фонда. За 4 года расселили почти 250 тыс. кв. м аварийного жилья, где жили 15,5 тысяч нижегородцев. Это на 2,7 тысячи больше, чем планировали. И завершили программу мы раньше срока!

С 2024 года мы начали реализацию новой программы, переселяем людей из аварийных домов, которые были признаны таковыми до 1 января 2022 года, до конца 2028 года условия жилья улучшат почти 14 тысяч нижегородцев.

За последние пять лет в Нижегородской области построили 338 многоквартирных домов общей площадью 318 тысяч квадратных метров, в том числе в 2023 году было сдано 97 домов площадью 140 тысяч квадратных метров. Это позволило обеспечить жителей области новым благоустроенным жильём. Из общего объема расселения в 2023 году 86,7% жилья было предоставлено за счёт ввода в эксплуатацию многоквартирных домов или приобретения жилых помещений в строящихся домах по договорам долевого участия (ДДУ).

Аналогичным образом складывается ситуация с обеспечением жилыми помещениями детей-сирот и лиц, оставшихся без попечения родителей. Доля предоставляемого жилья в новостройках ежегодно достигает 50%.

Мы реализуем такой важный проект, как «Народный лифт». За три года ускоренными темпами устаревшие и небезопасные 2,4 тысячи лифтов будут заменены на новые благодаря нашему взаимодействию с ДОМ.РФ. Что важно, здесь мы применяем вновь принцип комплексности: вместе с заменой лифтов мы приводим в порядок целиком подъезды, входные группы, устанавливаем домофоны, делаем энергосберегающее освещение. Улучшение условий жизни почувствуют 180 тысяч жителей области.

В рамках нацпроекта «Жилье и городская среда» в 2024 году введена в эксплуатацию школа в ЖК «Новая Кузнечиха». Она решает вопрос дефицита мест в общеобразовательных учреждениях как в самом ЖК, так и в прилегающих жилых кварталах Советского района Нижнего Новгорода.

Шесть новых школ в регионе готовятся принять учеников в сентябре. Школы рассчитаны на 6 250 учащихся. Две из них на улицах Цветочной и Мечтателей в Нижнем Новгороде, по одной школе откроется в Арзамасе, Городце, Сарове и на Бору. До конца года планируем завершить строительство школы в Выксе.

В итоге за семь лет в Нижегородской области будет построено более 40 школ для более чем 30 тысяч детей! Поверьте, далеко не каждый регион может похвастаться таким достойным результатом.

Кроме того, в рамках реализации нацпроекта «Здравоохранение» завершается строительство детской поликлиники на 500 посещений в Кстово. Вместе с этим ведется строительство 20 фельдшерско-акушерских пунктов (ФАП) в 19 муниципальных образованиях области. Планируем, что они начнут работать уже осенью. А всего построено почти 100 ФАПов.

В настоящее время построены спортивные объекты. Среди них легкоатлетический манеж на стадионе «Локомотив», который уже используется для тренировок, и футбольный манеж на Бору. Активно строится ледовая арена на 12 000 мест на Стрелке — один из главных проектов, а также физкультурно-оздоровительные комплексы (ФОКи) в рамках государственно-частного партнёрства. (Например, на улице Родионова и в ЖК «Корабли»). Раньше эти ФОКи были заморожены. Заканчивается строительство Центра по адаптивным видам спорта в Дзержинске. Эти проекты не только способствуют развитию спорта, но и улучшают городскую инфраструктуру, создавая в целом комфортную среду для жизни.