«К середине 2023 г. цены на недвижимость начнут расти, формируется отложенный спрос»

Богатый на события 2022 г. отразился абсолютно на всех сферах бизнеса, неопределенность в экономике затронула и рынок жилья. Вице-президент СРО НП НГСР, генеральный директор агентства недвижимости «Чекни» Анатолий Рябинин в беседе NN.DK.RU проанализировал ситуацию со спросом и ценами на жилье на нижегородский рынок с февраля и дал прогнозы на начало 2023 г.

«Мотивированные на продажу продавцы вынуждены были сильно снижать цену»

После январских каникул все вышли с большими планами на предстоящий год, в том числе на развитие компаний.  Но спецоперация, объявление санкций, закрытие некоторых предприятий и сокращение рабочих мест, в том числе среди наших потенциальных покупателей, арест активов инвесторов за рубежом — внесли свои коррективы. В общем, картину в целом можно охарактеризовать как «шоковое состояние».

В марте наблюдался всплеск спроса, в основном — за наличные средства. Хорошо продавались квартиры с дорогим ремонтом, особенно из итальянских, испанских или  германских материалов — их себестоимость оценивалась по тогдашнему курсу валют и была существенно выше цены продажи.

Затем учетная ставка ЦБ выросла до 20 процентов. Как следствие, ставки по ипотеке свыше 20% стали заградительными, ипотека как локомотив  рынка приостановилась. Произошел отток денег с рынка — денежные средства покупателей ушли на краткосрочные вклады. Курсы валют «били» все рекорды, а колебания валют  всегда останавливали спрос и делали неопределенным поведение и продавцов, и покупателей.

В апреле-июне рынок практически «встал» из-за ухода огромного числа продавцов. На первичном рынке начался срочный поиск новых логистических цепочек для материалов и комплектующих, отметился резкий рост себестоимости строительства. Мотивированные на продажу продавцы вынуждены были сильно снижать цену, покупатели на их объекты всегда находились.

Затем правительство срочно приняло ряд адекватных мер для поддержки экономики, особенно строительного рынка.  Так, с мая по июнь происходило  постепенное снижение учетной ставки и сокращение ставки по ипотеке до приемлемого психологического уровня. Также начал восстанавливаться и спрос.

С начала июля рынок стал уже более активным, но многие покупатели по-прежнему  ожидали снижения цен. Продажи шли с существенным дисконтом. На первичном рынке были внедрены меры господдержки, цены продолжали расти, продажи шли, но не так динамично. «Нулевая» ипотека, ипотека для IT-отрасли, безусловно, дали немалый вклад в продажи.

Объявление частичной мобилизации снова вызвало шок у потенциальных клиентов. Произошло падение покупательского спроса. Продавцы объектов  рынок не покидали,  как это было в начале СВО, но уход  части покупателей  неминуемо привел  к снижению цен. В среднем — на 10-15 %.

В сегменте коммерческой недвижимости изменений практически нет. Спрос на аренду стабилен, есть повышенный спрос и рост цен на складские помещения. Активен спрос на покупку объектов коммерческой недвижимости в среднем ценовом сегменте от 7 до 15 млн руб. в идеале с сетевыми и/или федеральными арендаторами

Нижегородцы стали чаще покупать недвижимость в Турции и ОАЭ

На рынок также повлиял переезд некоторых  граждан и компаний со своим персоналом в другие государства. В разы вырос спрос на недвижимость  в Турции и ОАЭ, в частности, в Дубае.

Только за первое полугодие 2022 г. спрос на недвижимость в Турции вырос на 30%. Очень часто объекты приобретались «для жизни»: в стране комфортный климат, лояльное отношение к россиянам. Спрос также стимулируют недавно принятые правительством законы о развитии рынка недвижимости. Как следствие, ожидается дальнейший рост цен.

Недвижимость в Дубае покупают больше в качестве инвестиций, так как летний период в ОАЭ слишком жаркий. Чаще всего объекты приобретают на начальной стадии строительства (котлована), так как на этапе сдачи объекта цена существенно выше. При продаже и сдаче в аренду налогов нет, кроме налога в размере 4% при покупке, кроме этого, можно получить вид на жительство. Жизнь  в Дубае дорогая, цены на товары и услуги — высокие, но, пожалуй, это самый привлекательный рынок и одно из самых цивилизованных мест в мире.

 «К середине 2023 г. цены начнут расти»

Многое зависит, конечно, от политической ситуации. В краткосрочной перспективе мы наблюдаем медленное снижение цен. Покупатели уже за большое количество кризисов давно осознали, что они точно будут снижаться. Но поскольку рынок инертный, цены уменьшаются крайне медленно, поэтому значительного снижения цен мы не ожидаем. И скорее всего к середине 2023 г. они начнут немного расти, поскольку формируется отложенный спрос и стабилизируется ситуация в целом в стране. В среднесрочной и долгосрочной перспективе цены, конечно же, будут расти.

Продолжается господдержка строительной отрасли. Ставка осталась почти на прежнем уровне, семейная ипотека также безусловно влияет на платежеспособный спрос. Ставки по ипотеке на вторичный рынок сейчас вполне приемлемые (средневзвешенная ставка в стране по данным ЦБ РФ на 1.11.2022 г. составляет  7,38%, — прим ред.). Заключается много сделок с использование  материнского капитала.

При этом наблюдаются некоторые опасения потенциальных покупателей в ожидании возможной второй волны мобилизации и нежелание «играть в долгую», т. е. брать ипотечный кредит на 10, 15 или 20 лет. Пока нет уверенности в стабильности.

Почему цена квадратного  метра коррелирует с объемом денежной массы М2 в России

К примеру,  М2 в начале 2002 г. составляла примерно 1.6 трлн руб, цена метра в среднем прим 13 тыс руб. В начале 2022 года М2 достигла  66 трлн руб., а цена метра в среднем — примерно  130 тыс. руб. На ноябрь 2022 года М2 — уже 76 трлн руб. , рост за неполный год  — 15 %. Выводы делайте сами.