«Само понятие «обманутый дольщик» должно сойти на нет», - Михаил Иванов

В 2021 году Нижегородская область стала одним из лидеров среди регионов РФ по решению вопроса обманутых дольщиков. За прошлый год у нас было завершено возведение 37 долгостроев. В 2019 году в регионе насчитывалось порядка 7 000 обманутых дольщиков, сейчас их количество сократилось до 1500 человек, пострадавших от недобросовестных действий застройщиков.

Правительство Нижегородской области во главе с Губернатором уделяет особое внимание данной проблеме. В регионе используются все возможные механизмы, чтобы само понятие обманутый дольщик сошло на нет, а именно:

• достройка за счет бюджетных средств;
• компенсация объектов по ДДУ, достраивать которые нецелесообразно;
• привлечение сил и средств инвесторов без использования бюджетных средств.

Остановимся подробнее на третьем механизме. В 2019 году наша компания первая в России подписала такого рода соглашение. Нам удалось успешно реализовать процесс завершения объекта, брошенного другим застройщиком, с использованием механизма компенсации затрат бонусным земельным участком. Эта норма была введена не так давно - в 2018 году.

Мы приняли на себя обязательства по достройке проблемного объекта ЖК «Зеркало -2», первоначальная сумма на завершение проекта по оценке госэкспертизы составляла 74 млн рублей. А по факту она оказалась более 128 млн рублей. Объект представлял собой 17-этажное здание на 50 квартир, у которого было 54 обманутых дольщика.

Подписано это соглашение было весной 2019 года. Перед нами была поставлена очень амбициозная задача – ЖК «Зеркало -2» должен был быть введен в эксплуатацию до конца года, с чем мы успешно справились, завершив все работы в декабре. При этом компания столкнулась с большим количеством проблем как технических, так и юридических. Мы провели ремонт кровли, замену всего инженерно-технического оборудования, фасадные работы, заменили в полном объеме оконные блоки и прочее. Открытие данного объекта 13 декабря вместе с Губернатором Нижегородской области посетил Министр строительства РФ, оценивший качество проделанной работы.

Основным механизмом покрытия затрат на достройку было предоставление бонусного земельного участка. На этом участке мы уже ведем строительство - две очереди ЖК «Корица». Такой компенсаторный механизм справедливый, эффективный и взаимовыгодный для всех сторон.

Кроме этого, в регионе действует второй механизм достройки за счет средств и сил инвестора, когда не все объекты проданы в долгострое. Компенсация также идет бонусным земельным участком, но с учетом процедуры банкротства застройщик принимает на себя обязательства по завершению объекта и передачи ДДУ в полном объеме. Если в нашем первом случае застройщиком выступало специально созданное коммерческое партнерство с ассоциацией обманутых дольщиков, то в данном случае мы берем на себя обязательства в полном объеме и уже выступаем новым застройщиком проблемных объектов. Я говорю о достройке жилых комплексов «Пражский квартал» и «Город будущего». В сентябре прошлого года подали заявление в Министерство строительства РФ с инициативой о замене застройщика, и 2 декабря наша инициатива была одобрена.

В региональном законодательстве существует возможность реализации данного механизма с учетом процедуры банкротства в рамках компенсации затрат бонусными земельными участками. При этом, подтвержденные затраты на достройку объекта, уменьшенные на стоимость непроданных объектов в долгострое, должны быть сопоставимы с рыночной оценкой получаемого земельного участка (не менее двух третей) и в случае наличия разницы, застройщик обязан компенсировать данные средства в бюджет. Не так давно в региональный закон были внесены изменения, связанные с исполнением обязательств по достройке проблемных объектов. Его реализация возможна в трех случаях:

• юридическое лицо приобретается в результате дела о банкротстве;
• юридическое лицо выполняет функции технического заказчика;
• юридическое лицо приобрело долю у основного капитального застройщика с целью достроить и вывести в эксплуатацию многоквартирный дом.

Жилой комплекс «Пражский квартал» мы ввели в эксплуатацию в конце 2021 года. В   рамках   завершения   строительства   были   выполнены   работы по замене и ремонту кровельных покрытий, ремонту фасадов, по монтажу систем вентиляции и дымоудаления подземной автостоянки, по ремонту и отделке мест общего пользования, пусконаладочные   работы   по   всем   системам   и   инженерным коммуникациям и многое другое. Сумма   затраченных   на   завершение   строительства   объекта   средств составила более 68 млн. руб., а с учетом оплаты текущих затрат конкурсного управляющего – порядка 90 млн.руб. Это был самый быстрый объект за всю историю нашей компании – 30 сентября перед нами была поставлена задача завершить строительство в 2021 году и в конце декабря объект уже получил разрешение на ввод объекта в эксплуатацию!

В этом году перед нами стоит еще одна задача – завершение строительства ЖК «Город будущего». Затраты на этот проект больше в разы – по предварительным оценкам 250-350 млн рублей. Сейчас завершено комплексное обследование несущих конструкция и инженерных систем здания, в ближайшее время выходим на строительную площадку.

В итоге, с помощью этих механизмов наша компания в сумме восстановит в правах более 200 обманутых дольщиков и достроит порядка 20 тысяч м² жилья.

Нужно отметить, что опыт Нижегородской области не является уникальным, в других регионах также решается вопрос обманутых дольщиков с привлечением инвесторов (Москва, Татарстан и пр.), однако, далеко не во всех. Так что я бы хотел сказать слова благодарности Правительству региона за то, что используются все возможные механизмы по решению данного вопроса.