Площадки под застройку: анализ земельных участков и градостроительных ограничений

Наша компания на протяжении 10 лет занимается оформлением земельных участков и объектов недвижимости более чем в 30 регионах России. Нужно отметить, что Нижегородская область является не самым простым регионом для формирования земельных участков, особенно в границах города. Сегодня я расскажу о проблемах, с которыми могут столкнуться застройщики, на практических примерах.

Для начала стоит отметить, что сейчас застройки часто уходят за пределы города, потому что застройщики стараются не связываться с проблемами сноса старых домов, расселения жильцов, освоения частей земельных участков, которые находятся под многоквартирными домами.

Первое, что нужно сделать еще до приобретения площадки, начала изыскательных работ и создания проекта межевания территории - выявление правообладателей и проведение с ними предварительных переговоров на образование участков. В нашей практике бывают случаи, когда при формировании застройщиком земельного участка выясняется, что он частично входит в часть земельных участков, относящихся к существующему соседнему многоквартирному дому. В этом случае, прежде чем приступить к строительным работам, застройщику приходится собирать собственников помещений в этом доме, и вести переговоры, чтобы они передали ему земельные участки. В соответствии с градостроительным, жилищным и гражданским кодексами, для перехода участков к застройщику необходимо собрать 100% голосов «за». Как показывает практика, чаще всего такие вопросы решаются через суд.

Еще одна распространенная проблема – расположение на предоставленном застройщику участке объекта недвижимости, принадлежащего другому собственнику. Это может обнаружиться на этапе проведения топографической съемки. Чтобы таких проблем не возникало, мы рекомендуем выносить в натуру границы формируемого участка.

Также земельный участок, образуемый из неразграниченной собственности, может стоять с реестровой ошибкой. Чаще всего она выражается в наложении друг на друга участков, стоящих рядом. Соответственно, при формировании участка под застройку, необходимо проверить его на предмет наложений. В противном случае придется также собираться собственников жилья на соседнем участке с целью сбора 100% голосов в пользу застройщика и перехода к нему их доли территории.

При планировании строительства нескольких объектов следует предусмотреть очередность застройки. Мы рекомендуем при разработке ППМТ формировать самостоятельные земельные участки под каждым объектом недвижимости. Это касается не только жилых многоквартирных домов, но и прочих планируемых построек, например, парковок или трансформаторных будок.

Несмотря на совершенствование градостроительного регулирования в Нижнем Новгороде и области все еще существует проблема с образованием земельных участков из-за пересечения территориальных зон, красных линий, планирования дорог. В нашей практике был случай, когда человек долгое время пользовался участком, который приобрел у прежнего собственника, имеющего договор аренды данной территории 20-летней давности. Важно, что в то время далеко не все участки ставились на учет. В итоге договор аренды действовать перестал и утратил свою силу. Тогда нынешний владелец узнал, что, поскольку участок не был поставлен на учет, по его территории планируется строительство дороги. Чтобы сохранить имущество, он решил узаконить свой земельный участок, но столкнулся с тем, что согласно новому плану, его нельзя сформировать в границах используемой им территории. Мы помогли ему в решении этой проблемы. Однако, многие застройщики отказались бы от такого участка, поскольку решение подобных проблем влекут за собой финансовые и временные затраты. Чтобы не оказаться в подобной ситуации, мы советуем запрашивать градостроительную справку на интересующую территорию.

Контакты компании: ООО «ММТ» тел. 8 800 500 11 92, э/п info@mmtrussia.org, адрес: 603000, г.Нижний Новгород, ул.Славянская, д.19, офис 506