«Вторичка сходит с ума. Новостройки дорожают». Главное с «Форума о недвижимости»

«Форум о недвижимости» Делового квартала, состоявшийся при поддержке генеральных партнеров банка ПСБ и Страхового Дома ВСК, собрал около 170 участников строительного рынка Нижегородской области. В новых экономических реалиях это позволило обменяться мнениями, опытом и прогнозами.

Остановятся ли стройки?

Министр градостроительной деятельности и развития агломераций Нижегородской области Марина Ракова, приветствуя участников форума, сказала, что ситуация на строительном рынке в целом стабильная, о чем свидетельствуют результаты опроса строительных компаний, проведенного в конце прошлой и начале  этой недели. На вопросы анкеты ответили 37 компаний.

Министр градостроительной деятельности и развития агломераций Нижегородской области Марина Ракова

По 86 начатым строительством объектам жилой и нежилой недвижимости инвесторы заявили о готовности продолжать реализацию своих проектов. Только по 4 объектам с процентом готовности 10-18% сообщили о возможной приостановке в связи с высокой процентной ставкой по кредитам, —  сказала министр и уточнила, что две из этих четырех компаний работают в Кстово.

За два первых месяца в Нижегородской области введено в эксплуатацию 274,2 тыс. кв. м жилья, что составляет 116,3% к соответствующему периоду 2021 г.  По выданным разрешениям на строительство сделан хороший задел: 150 разрешений выдано в 2021 г. на жилые дома и еще 151 разрешение выдано на объекты иного назначения (административные, производственные, торговые). За первые два месяца 2022 г. разрешено строительство 15 жилых домов.

Что касается цен на недвижимость, они, конечно, растут, но по результатам мониторинга, пока не значительно — органы власти ежемесячно проводят мониторинг. В среднем за прошедший месяц рост цен составил от 1,16% на первичном рынке, до 2,75% на вторичном рынке жилья. Мониторинг ведется в разрезе районов города.

Цены на жилье растут, но не критично

Позже генеральный директор ГК «Приволжье» Елена Титова рассказала о ценах более предметно: в среднем за полтора месяца в Нижнем Новгороде цены на новостройки выросли на 7%, но есть отдельные квартиры в некоторых жилых комплексах, которые подорожали на 20%. Прогноз на будущее риэлторы делать не торопятся.

Генеральный директор ГК «Приволжье» Елена Титова

Многое будет очень зависеть от того, как поведет себя банковская система, как будут финансироваться проекты. Дефицит новостроек есть и сейчас.

«В прошлом году в Нижнем Новгороде, включая Афонино и Новинки введено порядка 333 тыс. кв. м. жилья, а это порядка 6 500 квартир, а спрос у нас всегда в диапазоне 11 тыс. квартир. Этот дефицит позволил застройщикам динамично наращивать цены. Сейчас проектов много, но если их финансирование остановится, через полтора-два года может сложитЬся дефицит предложений. Но и спрос тоже может сузиться, потому что 70% покупателей у нас приобретают квартиры с помощью ипотеки. Если льготная ипотека не сохранится, то 70% клиентов не смогут иметь покупательную способность», —  говорит Елена Титова.

Тем не менее, настроение у риэлторов боевое: россияне привыкли в любой непонятной ситуации использовать недвижимость, как способ сохранения денег. У некоторых есть сбережения, а те, которые хранили их в долларах или евро еще и выиграли на курсе, поэтому активно покупают подрастающие в цене новостройки.

А вторичка, по словам риэлтора, «немножко сходит с ума»: многие квартиры сняты с продажи, потому что продавцы пока не понимают, стоит ли продавать жилье сейчас или лучше немного подождать.

Поведение крупных инвесторов: ждать мира

О более крупных инвестициях рассказал участникам форума Александр Шарапов, президент Российской гильдии управляющих и девелоперов, который также является президентом компании Becar Asset Management. «Мультимиллиардер в рублевом эквиваленте», как он себя назвал, вышел на связь из Лондона и рассказал о настроениях, которые царят сейчас среди крупных инвесторов.

Александр Шарапов, президент Российской гильдии управляющих и девелоперов, президент компании Becar Asset Management

«Все россияне,  которые находятся зарубежом сейчас ждут, когда наступит мир. Продавать сейчас что-либо из недвижимости не готовы. Сейчас все выжидают, в том числе и китайские инвесторы. Но есть и хорошая новость для наших объектов: начинаются турпотоки из Китая, а это половина всего турпотока, который приходил в Россию в обычное время. В целом Азия и Восток нас поддерживают, но чтобы мгновенно вкладывать в нас деньги — нет. Они будут ждать, пока мы стабилизируемся на каком-то уровне курса. Думаю, что только осенью можно говорить о том, пойдут ли азиатские деньги к нам, в Россию», —  говорит он.

Поэтому вместо иностранных инвестиций стоит рассчитывать на российские — из «кубышек». По его словам, до кризиса под подушкой у россиян лежало 16 трлн руб. и еще столько же на депозитах, и большая часть этих денег пойдет на покупку недвижимости. Недвижимость всегда защищала от инфляции, — отметил Александр Шарапов.

Он, кстати, сравнил сегодняшнюю экономическую ситуацию с кризисом 1998 года, когда цены на недвижимость в рублях выросли в три раза. «Но сейчас ситуация лучше», —  считает  Президент Российской гильдии управляющих и девелоперов, объясняя это тем, что инфляция захватила весь мир, например, в США по итогам прошлого года она составила около 7%.

Об отдельных инструментах инвестирования в недвижимость рассказл президент Российской гильдии риэлторов Игорь Горский.

Президент Российской гильдии риэлторов Игорь Горский

Он считает, что если вкладывать в недвижимость, то следует покупать не квартиры, а аппартаменты — они окупаются намного быстрее, а использовать их как инвестпроект, сдавая в аренду — быстрее и удобней.

Однако ему парировал исполнительный директор Фонда «Институт экономики города» (Москва) Татьяна Полиди, которая обратила внимание присутствующих на то, что использовать апартаменты как постоянное или временное жилье противоречит федеральному закону. Спикер входила в группу по разработке законопроекта, регулирующего статус арартаментов. Она подчеркнула, что апарт-отели не являются жилыми помещениями.

К «турбулентности» готовы

Также Татьяна Полиди рассказала о трендах развития жилищного строительства в крупнейших городских агломерациях. Нижегородская агломерация по численности населения и размеру экономики входит в пятерку  крупнейших в России.

Татьяна Полиди, исполнительный директор Фонда «Институт экономики города»

И еще один позитивный показатель — капитализация жилищного фонда в нашем регионе за 10 лет выросла на 5,7%, при том, что капитализация жилищного фонда за 10 лет сократилась почти в половине агломераций.

Лучше, чем в Нижнем ситуация только в Санкт-Петербурге, Казани, Воронеже, Перми, Владивостоке, Краснодаре и Красноярске.

Марина Ракова особо акцентировала внимание на эту ситуацию.

5,7% —  это устойчивый рост капитализации жилья. Этот показатель очень важен. Он говорит о том, что те, кто являются сторонами или участниками градостроительной деятельности, а это девелоперы, архитекторы, строители и архитектурная власть в регионе умеют договариваться о качестве будущей недвижимости на этапе первых идей, проектирования и получения различных разрешений.  Там, где этот показатель падает, преимущественно строят так называемые «человейники» и, видимо, недостаточен профессиональный диалог о будущем городской среды, — сказала министр.

Во второй части своего выступления Марина Ракова проинформировала участников форума о мерах и действиях, которые предпринял регион за последние 2-3 года по наведению порядка с пространственными данными о территориях, градостроительной документацией, о создании единого цифрового пространства «жизни» объектов капитального строительства.  

Отчасти поэтому, по словам министра, «регион готов к турбулентности в градостроительной сфере». Во всяком случае, в условиях, когда федеральное правительство на законодательном уровне существенно сокращает сроки на принятие решений, мы готовы быстро, очень быстро оперировать информацией о градостроительных ограничениях и наоборот, возможностях той или иной площадки или территории. В таких условиях важно минимизировать градостроительные ошибки и риски инвестирования.

Министр также отметила, что ввод объектов индивидуального жилищного строительства будет и дальше вырываться вперед относительно многоэтажного жилья.

Сектор ИЖС, как менее ресурсно- и материалоемкий сегмент будет более-менее устойчив. Плюс меры поддержки по сельской ипотеке сделают свое дело, — отметила Марина Ракова.

Что касается программы КРТ (комплексного развития территорий), она продолжает действовать. «Мы будем продолжать прорабатывать и оценивать площадки под КРТ, занятые ветхим фондом. В планах 2022 года еще 8 площадок, но типология нового жилья, форматы могут измениться исходя из общей социально-экономической повестки и объема федеральных мер поддержки», — уточнила министр.

В завершении своего доклада она процитировала слова ученого, посвятившего свою жизнь планировке городов Григория Дубелира, которые он сказал еще в 1910 году и которые можно сделать девизом всего градостроительного сообщества: «Задача городского планировщика —  согласовать на карте города интересы прежних землевладельцев, потенциальных застройщиков и городского сообщества в целом». 

Логичным продолжением форума стало награждение лучших девелоперских проектов, реализуемых сейчас в Нижнем Новгороде. Но об этом в следующем материале NN.DK.RU.

Решение проблем обманутых дольщиков

После награждения работа форума продолжилась. Всего перед участниками рынка выступили 14 спикеров. Среди них были и руководитель проектов Smart City АО «ЭР-Телеком Холдинг» Булат Зайдуллин, который сообщил о новых формах цифровой трансформации многоквартирных домов, а также представил стандарт применения технологий «умного дома» в зависимости от класса недвижимости от камер наблюдения до Face ID при открывании двери.

Большой доклад об архитектурных тенденциях застройки исторической части города представил  и.о. ректора ННГАСУ Дмитрий Щеголев.

И.о. ректора ННГАСУ Дмитрий Щеголев.

Генеральный директор ННДК Михаил Иванов рассказал о собственном опыте участия в реализации механизма по решению проблем обманутых дольщиков. Если в 2021 г. в регионе насчитывалось более 7 000 обманутых дольщиков и 166 проблемных объектов, то сейчас осталось 16 проблемных обектов и около 1 500 обманутых дольщиков.

Генеральный директор ННДК Михаил Иванов 

Решают их проблемы в регионе разными способами: достаивают за бюджетный счет, выдают компенсации или привлекают инвесторов. Таким инвестором и стала компания ННДК.

«В 2019 году совместными усилиями нашей компании и Правительства региона   мы первые в России успешно реализовали проект завершения строительства проблемного объекта, брошенного другим застройщиком, с использованием   механизма   компенсации   затрат   бонусным   земельным участком. На предоставленных нам компенсационных участках сейчас возводится ЖК «Корица», поэтому хочу отметить, что этот механизм решения проблем обманутых дольщиков — справедливый и взаимовыгодный», — отметил Михаил Иванов.

Он рассказал также, что ННДК участвовала и в реализации другого механизма достройки проблемных объектов  — с привлечением инвесторов в случае замены застройщика в рамках закона о банкротстве. По нему в конце 2021 г. компания «ННДК» первая в регионе достроила и ввела в эксплуатацию жилой комплекс «Пражский квартал».

Жилая и коммерческая недвижимость

Заместитель генерального директора по продажам, стратегии и развитию бизнеса «Столица Нижний» Борис Замский рассказал о требованиях времени по повышению качества массового жилья.

Заместитель генерального директора по продажам, стратегии и развитию бизнеса «Столица Нижний» Борис Замский

В качестве примера он привел застройку ЖК «Новая Кузнечиха» и показал как изменились требования покупателей квартир с 2017 г. Если раньше квартиры сдавались с линолиумом и достаточно простыми обоями, то сейчас застройщики даже в жилье эконом-класса используют более современные материалы как в отделке, так и во входных группах и прилегающих территориях. 

Директор риэлторской компании «Манхэттен» Александр Назаров представил тренды на рынке коммерческой недвижимости.

Директор риэлторской компании «Манхэттен» Александр Назаров 

Спрос на коммерческую недвижимость вырос по итогам 2021 г. в Нижнем Новгороде на 25% по аренде и на 15 % по покупке. Арендные ставки начали возвращаться к допандемийному уровню, при этом усиливается дефицит качественных ликвидных объектов.

Рентная коммерческая недвижимость с регулярным доходным потоком была, остаётся и будет оставаться основой для формирования консервативного инвестиционного пакета, — отметил Александр Назаров.

О тонкостях страхования и защите финансовых интересов

Исполнительный  директор ООО «ММТ» Елена Тарабанова объяснила на что обращать внимание застройщикам при выборе участков. Компания «ММТ» уже 10 лет занимается оформлением земельных участков в 30 регионах РФ, поэтому в арсенале компании огромное количество реальных кейсов.

Исполнительный  директор ООО «ММТ» Елена Тарабанова 

Елена Тарабанова отметила, что обычно застройщики стараются не связываться с расселением старых домов и освоением частей земельных участков, которые находятся под многоквартирными домами, потому что добиться соотвествующего решения от всех собственников бывает сложно.

На это надо обращать внимание инвесторам еще до того, как они начинают тратить свои деньги на изыскания и проработку проекта. Чаще всего вопросы с собственниками участков решаются только в судебном порядк, поэтому при подборе площадки необходимо внимательно изучить всех правообладателей участка, —  говорит Елена Тарабанова.

Директор Нижегородского филиала Страхового Дома «ВСК» Максим Сухов поделился тонкостями страхования строительного бизнеса в новых экономических условиях и рассказал о новых страховых продуктах.

Директор Нижегородского филиала Страхового Дома «ВСК» Максим Сухов

Страховой Дом ВСК работает с 1992 г. и является универсальной страховой компанией, предоставляющей услуги физическим и юридическим лицам на всей территории России. Компания стабильно входит в топ-10 страховщиков страны.

Максим Сухов рассказал, что основным  трендом на рынке страхования сейчас является цифровизация процессов, и представил новый продукт страхового дома — защиту от кибератак.

В завершении форума заместитель руководителя нижегородского филиала юридической группы «Яковлев и Партнеры» Марина Костина обратила внимание на то, как важно заранее подумать о регулировании отношений между партнерами. Это касается как займов, так и совместной предпринимательской или инвестиционной деятельности.

Заместитель руководителя нижегородского филиала юридической группы «Яковлев и Партнеры» Марина Костина

Она, по сути, подвела итог всего пятичасового разговора об инвестициях, отметив, что в этом процессе очень важно защищать свои финансовые интересы. Особенно это важно, если инвестором выступает не чужой человек. Как часто мы даем деньги взаймы приятелю, которому они нужны, например, для покупки товара. Должен ли приятель возвращать деньги с процентами?

«Так часто бывает: думала, что друг, а оказалось инвестор», —  пошутила модератор форума Светлана Лузанова.

Основной совет от Марины Костиной: участвуя в инвестиционной деятельности, всегда подкреплять договоренности юридически.

 

С презентациями спикеров форума, а также с информацией о мероприятиях ДК можно ознакомиться в нашем Telegram-канале https://t.me/NN_DK_RU.