За 1,5 года новые квартиры подорожали на 52%. Что стало причиной роста и надолго ли он?

В России стоимость квадратного метра жилья за пандемию COVID-19 выросла на 39%, это больше, чем за семь лет, начиная с 2013 г., заявила глава Центробанка России Эльвира Набиуллина.

За семь лет квадратный метр подорожал на 33%, потом за практически полтора года на 39%. Конечно, когда рост цен на жилье идет, какая бы ставка по ипотеке ни была, людям нужно брать больше денег в кредит, — отметила Набиуллина, выступая в Совете Федерации.

Важным фактором, который стимулировал рост спроса на новостройки, стала льготная ипотека со ставкой 6,5%. Летом 2020 г. Банк России снизил ключевую ставку, и в июле-2020 она составила 4,25% годовых. На сегодняшний день она снова выросла — до 6,75%.

В 2020 г. строительную сферу включили в перечень отраслей, пострадавших от пандемии коронавируса, и правительство ввело меры поддержки. Так, компаниям, которые сохранили рабочие места и зарплаты сотрудников, были предоставлены субсидии, что помогло сохранить темпы ввода жилья и увеличить спрос. Но, как следствие, застройщики стали поднимать цены.

Нижегородские специалисты также отмечают, что в последние два года на рынке недвижимости наблюдается беспрецедентный рост цен. 

— Мы наблюдаем самый большой скачок цен за все время, как на рынке вторичной недвижимости, так и по новостройкам. По строящемуся жилью рост связан с удорожанием строительных материалов, расходами, связанными с переходом на эскроу-счета, возросшей стоимостью и дефицитом земельных участков для строительства жилья, а также повышенным спросом на квартиры в новостройках в связи с недостаточностью объемов ввода в последние годы. В 2020–2021 гг. большинство домов сдается в эксплуатацию с проданными квартирами, то есть они выкупаются во время строительства. Покупательская способность на данный момент снижается из-за повышения процентных ставок по ипотеке и уменьшения суммы льготного кредита, а также роста цен на квартиры, — рассказал Александр Назаров, руководитель РК «Манхеттен».

Согласно информации региональной службы статистики, в Нижегородской области стоимость одного квадратного метра жилья в новостройках выросла на 29,8% с начала пандемии. Стоимость вторичного жилья в регионе увеличилась на 26,9%: с 65,7 тыс. руб. за 1 кв. м в первом квартале 2020 г. до 85,9 тыс. руб. в третьем квартале 2021 г.

Кроме того, Нижний Новгород в третьем квартале вошел в десятку российских городов по росту цен на вторичное жилье. Согласно данным аналитиков консалтинговой группы SRG, в столице Приволжья «квадрат» подорожал на 5,78%. Сильнее цены на вторичном рынке выросли лишь в Сочи, Краснодаре, Севастополе, Казани и Калининграде.

С августа 2019 г. по август 2021 г. цены в новостройках выросли на 52%, при этом основной прирост пришелся на 2020 г. (с августа-2020 по август-2021 — 16%). Но это средний показатель, в каждом объекте — по-разному. Изначально рост был обусловлен государственной поддержкой, 90% сделок совершалось за счет ажиотажа и с оформлением льготной ипотечной программы. А потом уже на стоимости сказался рост цен на металл, бетон и другие стройматериалы, но это было толчком в последние полгода. Все это — уже последствия того, что резко вырос спрос, — рассказала генеральный директор ГК «Приволжье» Елена Титова.

Специалисты отмечают, что в Москве некоторые застройщики останавливают продажи, когда это становится невыгодно, а размораживают, когда цена устанавливается на уровне, который им интересен. Нижегородские застройщики такой подход не практикуют.

На сегодняшний день нижегородские риелторы не берутся прогнозировать дальнейший рост стоимости жилья в Нижегородской области, потому что все зависит от спроса и платежеспособности жителей.

— Сейчас спрогнозировать рост стоимости жилья трудно, это зависит от покупательской способности, которая ограничена доходами населения. По данным Нижегородстата, средняя заработанная плата в регионе составляет около 34 тыс. руб., а удовлетворяемый кредит для семьи не превышает 5 млн руб. Средний срок кредита сейчас составляет 20 лет, и если его брать по льготной ставке в 6,5%, то платеж составит 35000-40000 руб. в зависимости от месторасположения объекта недвижимости. С тем учетом, что в регионе это средняя зарплата, то нужно, чтобы работал каждый член семьи. Средний чек по кредиту на сегодняшний день составляет 2 млн руб., а ежемесячный платеж в данном случае достигает 19 тыс. руб. Кроме того, нет большого миграционного притока населения, мы не Москва и не Санкт-Петербург, — отметила Елена Титова.

Говоря о договорах долевого строительства, специалисты также не ждут ни прироста, ни сильного падения. Также они отмечают, что в текущем году уже не стоит ожидать роста покупательской способности на недвижимость в новостройках.

В этом году, скорее всего, не будет пика приобретения квартир в новостройках, так как кто хотел приобрести, уже это сделал. До 2014 г. в Нижегородской области был высокий спрос на недвижимость, а потом начался спад. В текущем году показатели будут на уровне 2014–2015 гг., — добавила руководитель АН «Приволжье».

На сегодняшний день стоимость одного квадратного метра вторичного жилья в микрорайоне Верхние Печеры колеблется от 80 тыс. до 158 тыс. руб., в Советском районе стоимость «квадрата» достигает 160 тыс. руб.

Ранее партнер компании M1 Solutions Марат Манасян рассказал NN.DK.RU как повлияет повышение ставки ЦБ на рост цен на недвижимость и во что сейчас выгодно инвестировать.