«Это настоящая революция!» Застройщики о новом механизме комплексного развития территорий

Накануне Дня строителя участники нижегородского строительного рынка собрались в здании корпоративного университета Нижегородской области, чтобы рассказать о новых правилах застройки территорий. NN.DK.RU выбрал главное из двухчасового общения.

Вместо привычного РЗТ (развития застроенных территорий) теперь во всей стране вводится понятие КРТ (комплексное развитие территорий). И некоторые из уже подготовленных площадок под РЗТ стали площадками под КРТ.

Марина Ракова

министр градостроительной деятельности и развития агломерации Нижегородской области

— Площадки РЗТ и площадки КРТ пересекаются незначительно. Развитие застроенных территорий — это все-таки самостоятельная история. Большинство из них будут продолжаться реализовываться в тех механизмах, которые были прописаны раньше. Комплексное развитие территорий — это новый механизм, позволяющий, во-первых, совершенно по-иному формировать территорию развития. Что для градостроителей важно? В границах планировочных элементов мы можем рассматривать территорию в целом, а не просто территорию, на которой есть многоквартирный дом. По сути, проекты РЗТ — это своего рода точечная застройка. А КРТ позволяет вовлекать в преобразование целостные планировочные единицы, кварталы и микрорайоны. В этом главное отличие.

Кроме того, как сказала Марина Ракова, КРТ дает право совмещать несмежные площадки в один договор, если, например, одна площадка обременена большим количеством расселения и дорогостоящей инженерной инфраструктурой. Совмещение с другой площадкой позволит выровнять баланс экономики проекта. Есть еще один нюанс: РЗТ было ориентировано только на территории с ветхим и аварийным фондом, иные объекты недвижимости вовлечь было невозможно. У КТР возможностей больше.

Соответствующие изменения в Градостроительный кодекс вступили в силу с 1 января 2021 г., потом потребовалось время для проработки нормативной базы. Нижегородская область в этом оказалась в передовиках: пока только 15 регионов страны сумели подготовить региональные нормативные акты для применения механизма КРТ.

Главное в том, что теперь инвестор обязан будет подготовить мастер-план, в котором будет не только концепция застройки, но и финансово-экономическое обоснование. Согласовывать мастер-планы будет региональный штаб под председательством заместителя губернатора Сергея Морозова.

Второе важное отличие — необходимость постоянной работы с жителями. В том случае, если в зону КРТ входит существующая жилая застройка, необходимо провести согласование проекта с жителями, причем даже если они проголосовали «за», жильцы вправе отозвать свое согласие вплоть до этапа утверждения проекта.

Марина Ракова признала, что это обстоятельство является «большой зоной риска» и потребует более тесного взаимодействия с гражданами, чтобы восстановить их доверие.

Глобальная цель нового механизма, по словам министра, — улучшить жилищные условия и создать комфортную среду жизни. Марина Ракова признала, что КРТ — более сложный механизм, чем привычное РЗТ, и пока не на все вопросы можно найти ответы в федеральной нормативной базе. По ее прогнозу, первые проекты появятся в начале следующего года.

Пять пилотных площадок уже выбраны: территория в районе ул. Бекетова, участок, ограниченный улицами Белинского, Генкиной и Ашхабадской, участок на ул. Чкалова в Канавине, территория в Ленинском районе около улиц героя Самочкина и Энтузиастов и участок на улице Менделеева и Правды.

Потенциально в Нижнем Новгороде, как уже сообщал NN.DK.RU, для комплексного развития территорий  есть 112 площадок общей площадью 1 862 га.

Из них 770 га составляет жилая застройка, а значит, инвесторам придется решать вопрос с расселением ветхого или аварийного фонда. Около 570 га, потенциально отданных под КРТ, составляют свободные, незастроенные территории.

Однозначно огромные плюсы для своего бизнеса от нововведения увидела, пожалуй, пока только Алена Харитонова, собственник ГК «Евродом»:

Я считаю, что это полноценная революция! У нас есть проект, где мы правообладатели и собственники уже более пяти лет. По этому проекту мы ждали более двух лет, пока будет утвержден этот закон. Новый механизм позволит нам построить замечательные таунхаусы в центре города. Развитием территорий мы начали заниматься восемь лет назад. Для одного проекта мы скупали садовые участки в Советском районе с 2014 г., и только в этом году, выкупив все участки, мы его запустили. Последние десять садоводов — это был ужас. Они просили с нас за четыре сотки до 8 млн руб. Новый закон позволит нам отважиться и начать новые проекты, понимая, что нас не бросят, потому что выкупать участки будет администрация, а мы уже заплатим рыночную цену — не в десятки раз выше. Такая поддержка очень важна для малоэтажных застройщиков.

Генеральный директор «Нижегородской девелоперской компании» (ННДК) Михаил Иванов также назвал происходящее революцией на градостроительном рынке:

Более или менее понятны механизмы реализации этих проектов и сроки. Теперь будем ждать пилотных проектов. У нашей компании есть опыт реализации таких проектов. На своем опыте мы испытали, каково это — идти пилотом. Сейчас нужно посмотреть, как этот механизм будет отрабатываться. В любом случае, я думаю, будут какие-то корректировки нормативной правовой базы, которые позволят дошлифовать все организационно-правовые процессы. Я думаю, что в следующем году мы увидим объекты, которые начали строиться на площадках КРТ. Мы тоже прорабатываем такие варианты и рассматриваем несколько площадок. Планируем участвовать в аукционах и дальше развиваться в этом направлении.

Руководитель компании «Золотое сечение» Сергей Кислицин отметил, что экономическая проработка проектов выходит сейчас на первый план и радует, что минград большую долю работ взял на себя.

Мы — проектировщики, и заказчики уже обращаются к нам по этой теме. У нас в городе большой дефицит земельных участков, на которых можно строить, и из них выжимают все по максимуму — в результате получается точечная застройка, которая не нравится общественности. Механизм КРТ позволит отрегулировать это в интересах населения. Застройка согласовывается на всех этапах, что само по себе влечет за собой увеличение сроков. Но, по крайней мере, это будет прозрачная понятная схема и для жителей, и для застройщиков. Как раньше было: берешь земельный участок под РЗТ как кота в мешке. Застройщик зачастую не понимает: какие там зоны, какие ограничения. Начинаешь ему рассказывать, как это будет выглядеть, а он уже с лопатой стоит около котлована: говори, где копать. Когда начинаешь им рассказывать о процедуре, у них — глаза на лоб и желание поскорее избавиться от участка, потому что время у них ограничено.

Между тем, Нижний Новгород возглавил рейтинг городов, где, по данным «РИА Новости», цены на жилье в июле показали наибольший рост. А это значит, что жилья не хватает. Поможет ли новый механизм в этом вопросе — покажет время.