Трейд-ин квартир. Разбираем плюсы и минусы

Понятие трейд-ин (trade-in — обменивать по англ.) пришло из автомобильного рынка, где уже много лет используется такая схема расчета, когда в зачет стоимости нового автомобиля идет ваша старая машина.

В недвижимости схема сложнее, и по сути, предполагает две разные сделки, поэтому аналитики иногда называют квартирных трейд-ин маркетинговым ходом.

Но некоторым покупателям такой подход позволяет решить проблему покупки недвижимости быстрее, а значит и эффективнее. Разбираем плюсы и минусы квартирного трейд-ин.

Алина Мещерякова давно хотела собственную квартиру, но денег, как водится, не хватало. Внезапная смерть бабушки и наследство в виде однокомнатной хрущевки приблизило мечту о собственном жилье.

«Конечно, я хочу квартиру в новом доме. Покупать придется на этапе строительства и денег от продажи бабушкиной квартиры не хватит, но ее стоимость может покрыть около 70 процентов стоимости новостройки. Чтобы не заморачиваться с продажей, я хотела сдать ее в трейд-ин, но потом подумала, что продать ее самостоятельно смогу более выгодно», — рассуждает Алина в разговоре с корреспондентом NN.DK.RU.

Опытные риэлторы говорят, что свой покупатель может найтись на любую квартиру — вопрос времени. А время при сделках с недвижимостью зачастую бывает решающим фактором. Не секрет, что сейчас цены на новые квартиры растут, а договор по системе трейд-ин зафиксирует цену новостройки.

Обычно такую услуга предлагают крупные застройщики, реализующие квартиры в жилых комплексах массового сегмента. В Москве, по данным РБК, доля сделок по схеме трейд-ин уже достигает 25%. Причем, льготная ипотека повысила интерес к сервису, и, например, в Санкт-Петербурге в этом году желающих воспользоваться этим сервисом выросло на 15% - это данные аналитиков девелоперской компании «Главстрой Санкт-Петербург».

В половине случаев запрос на трейд-ин поступает от молодых семей, решивших поменять однокомнатную квартиру на жилье большей площади.

В Нижнем Новгороде услуга трейд-ин одной из первых была реализована при старте продаж первого дома в жилом комплексе «Циолковский», а сейчас доступна при покупке практически у всех крупных застройщиков города.

«Мы понимали, что в данном сегменте класса «комфорт» основной источник покупки новостройки – это продажа имеющегося вторичного жилья», — говорит коммерческий директор РК «Манхэттен» Мария Голубева.

Эта риэлторская компания для ООО «Специализированный застройщик «ННДК» оказывает комплексные услуги: продажа новостроек, трейд-ин, аккредитация объектов и покупателей, также электронная регистрация и помощь в передаче квартир дольщикам. За все это компания получает комиссионное вознаграждение от застройщика, поэтому, как говорят риэлторы, старые квартиры, сдающиеся в тред-ин продаются исключительно по рыночным ценам, а не дешевле.

Мы же не выкупаем эту квартиру с дисконтом. Принцип услуги фактически это принцип «одного окна» — мы передаем продажу вторичного жилья менеджеру отдела вторичного рынка РК «Манхэттен». Продажа квартиры осуществляется по реальной рыночной стоимости, без дисконтов, в короткие сроки. Эта процедура без комиссии для клиента. И одобрением ипотечного кредита занимается штатный ипотечный брокер. Кроме того, на время реализации вторичного жилья нашими менеджерами, сохраняется бронь на выбранную новую квартиру в жилых комплексах. Кстати, старую квартиру можно реализовать как на этапе стройки, так и после сдачи объекта, если оплачивать новостройку средствами ипотечного кредита, и потом погашать его средствами с продажи вторичного жилья, — рассказывает Мария Голубева.

Между тем, стоит отметить, что обычно трейд-ин возможен не всегда. Если старая квартира неликвидна: находится в аварийном доме, имеет плохое состояние или сомнительную историю и гарантированно не сможет быть продана быстро, застройщик и риэлторы вряд ли пойдут на такой обмен.

Есть и еще одно ограничение: сдать старую квартиру в обмен на новую чаще всего возможно только в границах одного города или региона. Хотя крупнейшая девелоперская компания страны ГК «ПИК» уже объявила, что их трейд-ин готов выйти за рамки столицы, но все равно ограничила действия услуги 13 регионами страны. Есть и другие ограничения. «Мы не работаем с апартаментами и загородной недвижимостью», - говорится на официальном сайте ГК «ПИК», там же говорится, что сдаваемая в трейд-ин квартира не должна быть дороже 25 млн руб. И, конечно, в компании не скрывают, что продаваемое жилье потеряет в цене 7%, зато сделку обязуются провести в течение 10 дней.

Предложение ПИК-Брокера с дисконтом 7%, который сразу озвучивается покупателю, зачастую оказывается более выгодным, потому что клиенту не нужно ждать реализации старой квартиры, понижать цену, контактировать с потенциальными покупателями и самостоятельно заниматься оформлением документов, - цитирует «Типичная Москва» слова руководителя управления продаж ГК «ПИК» Алексея Насонова.

Таким образом, схема трейд-ин выгодна застройщикам как один из драйверов спроса — подобное предложение провоцирует интерес среди потенциальных покупателей и позволяет найти им подходящий вариант покупки недвижимости при ограниченных ресурсах.

Заместитель генерального директора по продажам, стратегии и развитию бизнеса компании «Столица Нижний» Борис Замский назвал трейд-ин своеобразной точкой роста продаж. Девелопер давно использует этот инструмент в работе, более того соединил его с программой рассрочки, что позволяет растянуть срог выплаты на девять месяцев.

Мы считаем Trade-in перспективным направлением, своеобразной точкой роста продаж. К сожалению, покупателей, которые сразу имеют нужную сумму для покупки квартиры, больше не становится, поэтому важны инструменты, делающие приобретение нового жилья более доступным и финансово комфортным. Сейчас все больше становится тех, кто хочет купить новую квартиру, продав старую, и Trade-in дает им такую возможность, — говорит Борис Замский.

Покупателям такая схема выгодна в том случае, если недвижимость приобретается на старте продаж по очень привлекательной цене, где никак нельзя терять время — выгодная цена новостройки покроет обязательный дисконт сдаваемой недвижимости, а удобство сделки в «одно окно» станет приятным бонусом и сэкономит нервы и время.

Если покупатель опоздал к старту продаж понравившегося жилого комплекса, лучшим вариантом, возможно, станет классическая схема: найти деньги на первый взнос, взять ипотеку, а потом не торопясь продавать имеющуюся недвижимость, чтобы с вырученных денег покрыть ипотеку досрочно.

Именно так и поступила Алина Мещерякова: «В итоге мы достаточно долго продавали бабушкину квартиру — около полугода. В это время цены значительно выросли и мы получили за нее почти 3 миллиона, что полностью покроет ипотеку. Разница по сравнению с трейд-ин составила около 200 тысяч, но для меня это существенные деньги», — говорит она.