«Нужно уже сейчас проектировать и строить то, что будет пользоваться спросом завтра»

24 марта прошел второй ежегодный бизнес-форум о недвижимости. Генеральный директор компании «Специализированный застройщик «ННДК» Михаил Иванов рассказал о механизмах получения земельных участков, ситуации на рынке недвижимости после 2020 года и уникальных торговых предложениях.

— Нас можно назвать достаточно новой компанией — нам нет и 10 лет. Но, фактически, я являюсь застройщиком во втором поколении, наш «семейный опыт» составляет почти 30 лет. Мы реализуем инвестиционные строительные проекты многоэтажной застройки, а с недавних пор еще и малоэтажного жилья повышенной комфортности. «ННДК» концентрируется на создании качественного и, в какой-то степени, инновационного продукта для Нижегородской области. 

Безусловно, 2020 год был уникальным. Мы, как и весь мир, вошли в небывалый кризис по всем четырем фундаментальным аспектам: экономический кризис, социальные ограничения из-за пандемии, политические волнения и технологические ограничения. Нужно отметить, что в нашем регионе стройки не останавливались – разрешения на работу давались очень оперативно.

Если говорить о нас, то мы в Нижегородской области были одной из самых подготовленных компаний с технологической стороны. У нас уже был внедрен электронный документооборот, Битрикс 24, системы видео-аналитики на стройках, программы сквозной аналитики. На сайте компании уже имелись 3D туры. Кроме того, мы пользуемся программой нашей собственной разработки для сетевого планирования, которая позволяет жестко контролировать сроки бизнес-процессов.

«Правительство активно ищет инвесторов, готовых включиться в процесс достройки проблемных объектов»

В нижегородском регионе до введения закона о Комплексном развитии территории  было несколько механизмов получения земельных участков под девелоперские проекты:

— Аукцион на право заключения договора аренды земельных участков под строительство точечных объектов;

— Аукцион на право заключения договора комплексного освоения территорий;

— Аукцион на право заключения договора о развитии застроенной территории;

— Соглашения о комплексном устойчивом развитии территорий;

— Приобретение существующих земельных участков из частной собственности.

С 30 декабря 2020 подписан закон о всероссийской реновации, и практические все предыдущие механизмы, кроме приобретения из собственности, заканчивают свое действие. Сейчас в НО идет разработка нормативно-правовой базы механизма комплексного развития территории, и я уверен, что в ближайшее время этот механизм в полной мере заработает у нас в регионе.

Достаточно остро стоит вопрос так называемых «обманутых дольщиков» — согласно данным портала Минстроя России у нас в регионе около полусотни домов-долгостроев. Недавно было приняты изменения в земельный кодекс, которые позволяют получить земельные участки за достройку проблемных объектов инвесторами с сопоставимой рыночной стоимостью.

«Люди не хотят покупать голые квадратные метры, они хотят покупать среду обитания»

Если говорить про Нижегородскую область в целом, согласно сайту ерз.рф, у нас на данный момент в текущем строительстве находится практически 938 000 кв метров жилья. По России этот показатель сократился на 10%, а у нас в регионе он остался на прежнем же уровне. Средняя площадь строящейся квартиры примерно на 10% больше, чем в среднем по России: это 54,5 кв метров на 1 объект. Также в 2020 году в городе введено в эксплуатацию 412 тыс.кв метров многоквартирных жилых домов.

Немаловажный показатель сейчас — процент принятых квартир дольщиками с первого раза. Мы принципиально вводим все объекты уже с готовой отделкой и показатель приемки без замечаний с первого раза по опыту прошлых лет у нас более 80%. Остальные 20% принимают либо после устранения самых незначительных замечаний, например, отрегулировать окна или работу котла. Некоторые же, к сожалению, как и в целом по России, уходят в «потребительский экстремизм» — приглашают псевдо-экспертов, которые зачастую даже без лицензии пишут заключения, ссылаясь на недействующие нормы.

Запросы потребителей и качества стройки растут. Люди не хотят покупать голые квадратные метры, они хотят покупать среду обитания. Никто не хочет несколько лет жить на стройке и ждать, пока достроят соседние объекты. Покупатель хочет пользоваться инфраструктурой сразу после новоселья. Также людей интересует возможность выбора вариантов отделки и планировочных решений. Поэтому при подготовке наших проектов мы исходим из принципа «строить, как для себя, и там, где хотели бы жить сами». Инвестиционно-строительный цикл достаточно длительный — он может длиться от 3 до 10 лет. Именно поэтому нужно уже сейчас проектировать и строить то, что будет пользоваться спросом завтра.

«В осенне-зимний период 2020 года наши объекты распродавались уже на стадии котлована»

Я бы хотел рассказать об уникальных торговых предложениях, которые мы закладываем на этапе проектирования на примере ЖК Циолковский. Мы первые в регионе и, насколько мне известно, пока что единственные предлагаем покупателям на выбор три стиля отделки без привязки к цене. В ЖК Циолковский уже со второй очередью мы полностью построили спортивное ядро, детскую площадку, зону для выгула и тренировки собак, зону для детей с ограниченными возможностями здоровья. Это значительно повлияло на ликвидность наших объектов, поскольку данная территория стала центром притяжения для всего микрорайона.

Еще до ажиотажа во время пандемии продажи выросли в два раза. А осенью-зимой 2020 года наши объекты распродавались уже на стадии котлована. Буквально неделю назад мы начали копать котлован, а объект уже распродан практически на четверть. А тот, который сейчас достроен до уровня третьего этажа, распродан чуть ли не на 90%.

В ЖК Корица мы пошли еще дальше — это жилой комплекс с уникальными характеристиками для Нижнего Новгорода. Проектом предусмотрено два многоквартирных дома общей площадью более 35 000 кв метров. Объекты оборудованы системой «умный дом» с возможностью выбора дополнительных опций: управление освещением, климатом, охранно-пожарной сигнализацией. И это не влечет для покупателя никаких дополнительных затрат на этапе эксплуатации в виде абонентской платы. Также в каждом доме на первом этаже будет бесплатный спортзал для всех жителей. На выбор здесь уже 4 стиля отделки, которые можно посмотреть в конфигураторе квартир на сайте. Опять же, это не влияет на итоговую стоимость. Клиенты голосуют рублем за те особенности, которые мы закладываем в ЖК. Недавно завершилось строительство нулевого цикла первого дома, и объект уже распродан почти на половину.