«Если спрос на жилье будет как в 2020-м, на рынке не остается нужного количества квартир»

Россияне запомнят 2020 г. не только как время самоизоляции, проблем с работой, массового закрытия небольших компаний, но как период скачкообразного роста цен на жилье. К концу года, по данным Domostroyrf.ru, цены на квартиры в новостройках в Нижнем Новгороде выросли на треть. Если в ноябре 2019 г. один кв. м стоил, в среднем, 74 тыс. 478 руб., то в аналогичном периоде 2020 г. — 99 тыс. 313 руб. Не в последнюю очередь, цены подстегнула и программа льготной ипотеки.

Как будет складываться ситуация на рынке жилой недвижимости в 2021 г., в колонке для NN.DK.RU размышляет персональный советник по недвижимости и инвестициям Виктор Пешехонов.

— В 2020 г. продавалось все. Строительные компании перевыполнили свои плановые показатели по продажам, прайсы обновлялись по несколько раз в неделю, а за ними цены поднимали и продавцы на вторичном рынке. Доходило до того, что утром вы видели в объявлении одну стоимость, а к вечеру — уже другую. Если раньше, в январе спрос на квартиры был низким, и застройщики анонсировали к началу февраля акционные предложения, то сейчас этого не происходит. Прошлый год можно назвать годом жилищного бума. 2021-й г. начался активно, но спрос немного снизился, цены практически не изменились относительно декабря 2020 г.

«Мы уже недалеко от максимального уровня цен на жилье»

Думаю, что в начале этого года нас ждет минимальный рост цен, не выше инфляции. Возможно, что в III и IV квартале стоимость одного «квадрата» несколько снизится. Более того, я ожидаю, что уже летом на рынок вторичного жилья выйдут инвестиционные квартиры и квартиры, купленные в ипотеку. Многие покупатели брали жилье с первоначальным взносом 10-20%, взяв для этого и потребительские кредиты в банках. И возможно, что многие не рассчитали свои финансовые возможности.

Цены на жилье смогут расти до тех пор, пока это не станет фактором снижения спроса на рынке. В то же время, я думаю, мы уже находимся недалеко от максимального уровня стоимости квартир. Конечно, это мнение справедливо только если с рублем все будет более-менее стабильно.

«Льготная ипотека не повысит платежеспособность граждан»

Льготная ипотека стала одной из причин роста цен на жилье в 2020 г. К сожалению, ее главный минус — это то, что она не сделала жилье доступнее. Наоборот, сейчас покупка своей собственной квартиры стала еще большей мечтой для многих. И на это обратили внимание в правительстве страны.

Цены выросли. Зарабатывать потенциальным покупателям жилья нужно ещё больше, поэтому сниженную процентную ставку они просто не заметят. В то же время банки и застройщики благодаря этой мере и ажиотажному спросу выиграли.

Добавлю, что если платежеспособность населения сохранится в 2021 г. на высоком уровне, а программу льготной ипотеки решат не продлевать, то пик спроса стоит ожидать в мае и июне — за два месяца до окончания «акции».

Я против продления льготной ипотеки. По моему мнению, стоит давать более дешевые целевые кредиты застройщикам, которые, в свою очередь, смогут снизить свои затраты и цены для населения. Строить в России будут больше, а после падения стоимости на первичном рынке подешевеет и вторичное жилье.

Даже если льготная ипотека будет продлена, она не сможет повысить платежеспособность граждан. Кто будет покупать по ставке 3% годовых, если цены из-за постоянной финансовой нагрузки на строительные компании будут расти на 10-15% в год?

«Нужно строить больше, гораздо больше»

Отмечу, что рост цен произошел не только из-за введения льготной ипотеки. На самом деле предпосылки к этому были заложены еще давно, когда строительные компании страны перешли на проектное финансирование. И девелоперы предупреждали рынок о возможных последствиях. Даже по этой причине количество предложений будет сокращаться.

А если спрос на квартиры в новостройках сейчас останется на уровне 2020 г., то позже мы рискуем столкнуться с отсутствием достаточного предложения в домах, которые планируется сдать в эксплуатацию, например, до конца текущего года.

Я считаю, что нужно строить больше, гораздо больше. Если на рынке вырастет количество предложений и усилится конкуренция между девелоперами, то цены не будут расти. Застройщики будут загружены работой, а население, надеюсь, сможет увидеть действительно доступное жилье.

Однако стоить добавить, что изменению стоимости жилья поспособствовала хоть и не большая, но заметная девальвация рубля. Изменилось отношение людей к вкладам, население начало активно забирать деньги с депозитов. Негативным моментом здесь стало и введение налога на доходы с вкладов.

«Покупать для инвестирования поздно»

Думаю, что в 2021 г. покупать жилье с целью инвестирования поздно. Однако в квартиры можно вложиться, чтобы сохранить свои средства. Особенно это актуально для тех, кто предпочитает сбережения в рублях.

Если говорить о квартирах для дальнейшей перепродажи, то для покупки стоить рассматривать проекты точечной застройки с одной очередью строительства, так как при старте продаж второго дома или второй очереди собственнику придется конкурировать в ценообразовании с застройщиком.