Отмена мораториев, больше контроля и льгот. Как изменится рынок недвижимости в 2021 г.?

На рынке недвижимости с января вводятся новые правила совершения сделок и оценки объектов, запреты и льготы. В то же время, перестают действовать многие прежние отсрочки и ограничения.

Обманутых дольщиков станет больше

В 2020 г. в стране действовал мораторий на большинство санкций, применяемых к застройщикам, которые не соблюли установленные в договоре сроки передачи квартир дольщикам. Вдобавок, до 1 января 2021 г. решено было не включать в реестр проблемных объектов новые жилые комплексы и дома. Однако в 2021 г. эти «отсрочки», введенные правительством на время пандемии, перестают действовать.

Исполнительный директор агентства недвижимости «Адрес» Сергей Петров отмечает, что срывы сроков сдачи объекта в эксплуатацию — весьма распространенное явление на российском строительном рынке. В Нижегородской области многих застройщиков также нельзя назвать пунктуальными.

«Сдать объекты в срок или раньше срока — для большинства строительных компаний это скорее исключение, чем правило. Допустим, есть проектная декларация, где говорится, что здание будет введено в такой-то срок. Дольщики смотрят на нее, считают дни до того момента, как им сообщат радостную весть. Но застройщик понимает, что если он не уложится в прописанные сроки, то спокойно продлит договор аренды земельного участка, разрешения на строительство и поменяет дату ввода объекта. Сроки сдачи Дома на Горького, например, так сместились на 10 кварталов недавно. Теперь девелоперам их медлительность начнет приносить убытки», — отметил эксперт.

Во-первых, дольщики смогут получить долгожданные компенсации за задержки при строительстве объектов, и, может быть, в повышенном размере.

«В непростую ситуацию, например, попали в прошлом году дольщики одного строящегося поселка на Бору. Люди приобрели недвижимость, заключили договоры долевого участия с застройщиком, но строительство домов затем было «заморожено» практически год. Только в конце декабря дольщиков собрали на осмотр. Причины, по которым стройка «стояла», им не называют. И в 2020 г. они не могли требовать от компании компенсации за задержку, а в 2021 — смогут. Уже 21 января по борской стройке пройдет заседание суда, и я жду его, чтобы понять, как отмена моратория скажется на судебной практике у нас в регионе», — рассказал Сергей Петров.

Во-вторых, дольщики новых проблемных объектов в регионах заявят о себе. «Люди, которые раньше не могли получить статус обманутых дольщиков, хотя видели, что строительство их ЖК давно не ведется, получат этот статус, пойдут, наконец, в суд, и со временем въедут в свою квартиру или добьются компенсации за нее», — пояснил исполнительный директор «Адреса».

Налог на землю будет легче пересчитать

Согласно обновленному в 2020 г. налоговому кодексу, с 1 января 2021 г. в России появляются два основания для перерасчета земельного налога на объекты недвижимости для физических лиц. Они позволяют сразу менять налоговую базу объекта (а значит, и сумму налога, подлежащую к уплате) вслед за изменением его кадастровой стоимости.

Кроме того, с 1 января вступил в силу ряд приказов Росреестра, регулирующих проведение государственной кадастровой оценки. В первую очередь, гражданам станет легче исправить ошибки в кадастровой стоимости объектов недвижимости. К примеру, изменится форма заявления об исправлении таких ошибок, что существенно упростит процедуру.

Добавим, что теперь подобное заявление вправе будет подать любое физическое или юридическое лицо в отношении любого объекта недвижимости. В одном заявлении можно будет указать сразу несколько объектов. Подать его можно как на бумаге, подписав каждый лист, так и в электронном виде, заверив документ усиленной квалифицированной электронной подписью (УКЭП).

«В настоящее время наблюдается тенденция такова, что кадастровая стоимость недвижимости увеличивается, что влечет за собой повышение налога на имущество физических и юридических лиц вследствие изменения налоговой базы. Для защиты своих прав и интересов собственник недвижимости может оспорить кадастровую стоимость недвижимости, если считает ее завышенной. Вместе с тем, подлежит и уменьшению налоговая нагрузка собственника недвижимости. Налоговая база подлежит изменению за предшествующий период  (3 года до момента подачи заявления об оспаривании кадастровой стоимости), а так же кадастровая стоимость устанавливается в размере рыночной и на будущий период в 5 лет. Уменьшение кадастровой стоимости, установление ее в размере рыночной и пересчет налогов на имущество влечет за собой для собственника в первую очередь снижение затрат на содержание объектов. При этом, сложно однозначно сказать, влияет ли это напрямую на стоимость недвижимости. Поскольку на стоимость недвижимости так же влияют и другие ценообразующие аспекты», — прокомментировала изменения для NN.DK.RU юрист отдела недвижимости компании «Бугров и Партнеры» Полина Меркеева.

Напомним, результаты новой государственной кадастровой оценки недвижимости начали действовать в Нижегородской области с начала нового года. В 2020 г. в регионе переоценили 4 млн различных объектов недвижимого имущества — зданий, помещений, машиномест и т.п.

Сделки попадут под контроль

Вступили в новом году в силу также ряд поправок к 115-ФЗ «О противодействии легализации доходов». Согласно нововведениям, в стране будет усилен контроль за сделками с недвижимостью. В частности, будут контролироваться все операции с денежными средствами по таким сделкам (включая сделки по аренде коммерческих площадей). Еще одна важная поправка позволит налоговым органам потребовать от гражданина, приобретающего недвижимость, предоставить источник происхождения его средств. Гражданин будет обязан доказать, что деньги были получены законным путем.

Последние инициативы налоговой однозначно давали понять, что рано или поздно произойдет нечто подобное. И вот, пожалуйста. На мой взгляд, в конце прошлого года повышенный спрос на недвижимость в России был следствием, в том числе, опасений граждан, что более «прозрачные» сделки на этом рынке принесут им больше проблем, чем пользы. Но сами по себе поправки эти не хороши и не плохи, — считает Сергей Петров. 

Он заметил, что нововведения имеют как негативные, так и позитивные последствия для рынка.

«С одной стороны, повышенный контроль со стороны государства может добавить хлопот продавцам и собственникам объектов. Так как в новых условиях человеку с тайными доходами сложнее их будет легализовать через приобретение недвижимости. С другой стороны, все это явная и полезная борьба с теневым сектором, а большие вложения в недвижимое имущество, как правило, приносят владельцам достойные налоговые вычеты», — сказал специалист.

Маткапиталу нашли новое применение

С 2021 г. средства материнского капитала можно будет потратить на первоначальный взнос по сельской ипотеке. Граждане смогут принять участие в программе, даже не являясь собственником участка. Получить сельскую ипотеку сможет и арендатор.

Комплексное развитие территорий — теперь и в регионах

Закон о комплексном развитии территорий также начал действовать с 1 января 2021 г. Данным законом предусматриваются новые условия формирования территорий, подлежащих комплексному развитию.

Некоторые регионы России получат право утверждать адресные программы сноса и реконструкции многоквартирных домов. А жильцы МКД смогут двумя третями голосов принимать решение о включении их жилья в такие программы.

По данным вице-премьера РФ Марата Хуснуллина, закон будет действовать в пилотном режиме в 15-20 регионах страны. В их числе — Нижегородская область.

В министерстве градостроительной деятельности и развития агломераций региона NN.DK.RU сообщили, что для этого необходимо доработать местную законодательную базу. На данный момент необходимые для этого законопроекты уже находятся в разработке. Перечень площадок, подлежащих комплексному развитию, будет формироваться правительством Нижегородской области.