Цены не упадут. Льготная ипотека пользуется бешеным спросом. Эксперты — о рынке жилья

Российский рынок загородной недвижимости развивается по заграничному сценарию, где люди после работы в центре уезжают в собственный дом. Этот тренд усилился на фоне пандемии: все-таки проводить время в самоизоляции приятнее за городом, чем в городской квартире. О том, что происходит с жилой недвижимостью в городе и за городом NN.DK.RU поговорил в прямом эфире с участниками отрасли: ведущими застройщиками и риелторами.

Что произошло с рынком жилой недвижимости на фоне пандемии?

Ольга Назарова, финансовый директор ННДК:

— Не могу сказать, что это время было плохим. Хотя в какой-то период мы были вынуждены работать удаленно. В апреле мы оформили проектное финансирование на два новых дома.

С точки зрения продаж, спада не было, потому что мы продавали онлайн. В то же время было заметно падение по тем сделкам, в которых используется схема трейд-ин. Стоит отметить также, что очень востребованы ипотечные программы с льготной ставкой. Банки были буквально завалены заявками.

Юрий Рябцев, генеральный директор КП «Каменки»:

— Сегмент загородной недвижимости в начале пандемии отреагировать спадом посещаемости и спроса. Причина в том, что людей ограничили в перемещениях по городу и за город. Интерес к нам вернулся в мае, количество обращений и просмотров выросло.

Юлия Рябинина, директор по развитию агентства недвижимости «Чекни»:

— Нашему агентству сразу удалось получить разрешение на работу. В марте был заметен всплеск спроса на недвижимость, далее произошел спад — люди боялись даже из дома выйти. Но в последнее время наблюдается восстановление рынка, он начинает оживать.

Алексей Спасский, руководитель отдела продаж и маркетинга СЗ «Андэко»:

— У нашей компании продажи тоже не сократились. Наверное, самыми тяжелыми были первые две недели: была неопределенность, никто не знал, как реагировать. Но, тем не менее, мы смогли выполнить все планы по продажам. В июне запустили новый проект — ЖК «Книги».

Как изменились предпочтения покупателей и потребительское поведение?

Юрий Рябцев, генеральный директор КП «Каменки»:

— Изучив потребительский спрос, мы уже 1,5 года назад переформатировали наши объекты. Еще до начала пандемии начали реализовывать такие проекты, как дома из кирпича, которые имеют техническое подполье для обслуживания коммуникаций, которое может использоваться как место для хранения. Этого не было раньше, да и сейчас не всеми застройщиками предусмотрено.

Наши индивидуальные жилые дома имеют полноразмерный второй этаж и чердачное помещение. Все наши дома обеспечены инженерными коммуникациями: газ, вода, электроснабжение,  отопление, канализация.

Таким образом, мы подняли качество объектов. Это особенно важно, потому что целевой потребитель изменился — сегодня это те люди, которые выбирают дом на долгие годы проживания.

Алексей Спасский, руководитель отдела продаж и маркетинга СЗ «Андэко»:

— В последние пять лет заметно, что с каждым годом покупатель становится все более требовательным. Люди хотят покупать не квадратные метры, а инфраструктуру. Так, выбирая квартиру в многоквартирном доме, покупателям нужна своя территория, желательно огороженная, парк, детские и спортивные площадки, зоны для прогулок. Застройщик, который может это предоставить, начинает выигрывать.

Ольга Назарова, финансовый директор ННДК:

— Мы работаем сейчас в сегменте «комфорт». И, как правило, платежеспособный спрос у наших покупателей сильно ограничен, поэтому мы приняли решение строить квартиры с отделкой. Покупателям не нужно будет дополнительно тратиться на ремонт в новой квартире, можно заехать и жить.Кроме того, мы немного изменили квартирографию: в «Циолковском» отказались от студий, на Хохлова проектируем европланировки. Что интересно, среди наших покупателей почти нет инвесторов, все покупают квартиры для жизни.

Действительно ли покупатели отдают сейчас предпочтение загородной недвижимости?

Юрий Рябцев, генеральный директор КП «Каменки»:

— К нам приходят люди, которые уже давно мечтают жить за городом, так что мы вряд ли конкурируем за покупателя с застройщиками в городе. У нас есть объекты площадью 130 кв. м, и их цена несколько ниже, чем если бы это были городские квартиры, но нужно понимать, что в эту цену входит и земельный участок, прилегающий к дому.

Юлия Рябинина, директор по развитию агентства недвижимости «Чекни»:

— Сейчас однозначно спрос сместился в сторону загородной недвижимости. У нас более 50 процентов обращений с таким запросом. Сметают практически все, даже старенькие дачные домики, которые раньше никому не были нужны.

Здесь нужно разделять пригородное жилье, в непосредственной близости к городу, которое сейчас приобретают для постоянного места жительства, и дачное (на лето). И пригородное гораздо популярнее.

Вообще после этой пандемии все люди задумались об изменениях своей жилплощади в сторону увеличения. Сформировался отложенный спрос, и сейчас клиенты начинают выходить на рынок. Лето ожидается активным.

Елена Комлева, руководитель Абсолют Банка в Нижнем Новгороде:

— По сравнению с маем прошлого года количество просмотров разделов «Коттеджные поселки» и «Земельные участки» на местных интернет-порталах выросло на 30%. Выльется ли этот интерес в реальные сделки? Увидим позже, ближе к осени. Все-таки содержание загородного дома обходится в круглую сумму и полностью ложится на плечи собственника. Также хочу отметить, что лишь немногие банки выдают ипотеку на загородный дом с участком, так как это сложный объект для согласования в качестве залога.

Что будет с ценами?

Елена Комлева, руководитель Абсолют Банка в Нижнем Новгороде:

— Квадратный метр в новостройках Нижнего Новгорода за последний месяц даже подешевел, в среднем — на 1,5%, а вот цена квадратного метра «вторички» увеличилась на 1%. Если изучить динамику по районам, то становится ясно, что цены снижаются, в основном, на дорогое жилье в новостройках. Например, квадратный метр новостроек в Нижегородском районе подешевел с 105 до 90 тыс. руб. Застройщики пытаются увеличить спрос на квартиры, которые не укладываются в трехмиллионный лимит по новой госпрограмме.

В Советском, Приокском, Московском, Ленинском районах цены держатся на уровне 68-73 тыс. руб. за метр. А жилье в недорогих районах, наоборот, дорожает. Например, в Автозаводском районе цена метра подросла с 64 до 65 тыс. руб., в Сормовском – с 62 до 63 тыс. Правда, в этом случае рост цен связан не с запуском новой госпрограммы, а с подорожанием стройматериалов. Тем, кто накопил минимальный первоначальный взнос и планирует покупку жилья класса комфорт или эконом на первичном рынке, я советую не тянуть с ипотекой, так как снижения цен не предвидится.

Алексей Спасский, руководитель отдела продаж и маркетинга СЗ «Андэко»:

— Есть простое правило: спрос определяет цену. Если спрос будет расти, цены также будут подниматься вслед за спросом. С начала марта мы решили поддержать наших покупателей и не поднимали цены на квартиры. В настоящее время мы наблюдаем подъем спроса на наши проекты, поэтому ценовая политика будет ориентироваться на эти моменты.

Ольга Назарова, финансовый директор ННДК:

— Я согласна, что цены, в первую очередь, определяются возможностями спроса. И мы цены не задирали. У нас динамическая модель ценообразования, и разница между ценой на нуле и на этапе ввода в эксплуатацию доходит до 10 тыс. руб. за кв. м. Кроме того, в одном доме разница между квартирами разной планировки может достигать нескольких тыс. руб. за метр.

Не считаю, что цены упадут. Потому что у застройщика тоже есть определенная себестоимость, на которую накладывается проектное финансирование с эксроу-счетами и использованием кредитных ресурсов. Поэтому, наверное, какой-то минимальный планомерный рост будет.

Юрий Рябцев, генеральный директор КП «Каменки»:

— Я хочу согласиться, что цены, скорее всего, не упадут, если только спрос совсем не просядет. Потому что есть определенный предел себестоимости. Думаю, к осени цены чуть поднимутся.

Как повлияла на рынок льготная ипотека?

Елена Комлева, руководитель Абсолют Банка в Нижнем Новгороде:

— Безусловно, новая госпрограмма интересна покупателям. Если в первые три месяца 2020 г. доля «первички» составляла только 10% от общего числа ипотечных сделок, то после запуска программы «Ипотека с господдержкой 2020», она выросла почти до 50%.

По нашим прогнозам, доля сделок с «первичкой» будет держаться на этом уровне и в ближайшие месяцы. Покупатели квартир в новостройках охотнее идут к тем, кто дополнительно улучшает условия. Так, Абсолют Банк сразу снизил ставку по «Ипотеке с господдержкой 2020» до 6,25% годовых. Кроме того, Абсолют Банк дает возможность использовать материнский капитал в качестве половины первоначального взноса даже по госпрограммам, что существенно расширяет круг потенциальных заемщиков. Именно по новой госпрограмме в Нижнем Новгороде самый распространенный тип покупателя — молодая пара с ребенком.

Средний чек по «Ипотеке с господдержкой 2020» в Нижнем Новгороде — 1,8 млн руб. Чаще всего по новой госпрограмме нижегородцы покупают однокомнатные квартиры.

Спрос на ипотеку с господдержкой продолжит расти. Если взять ипотеку в 3 млн руб. на 20 лет по ставке 9% годовых, то сумма ежемесячного платежа составит 26 992 руб. Если по ставке 6,25% годовых, то платеж уменьшится до 21 928 тыс. руб. За 20 лет можно сэкономить более 1,2 млн руб.

Во-вторых, снижение минимального размера первоначального взноса по «Ипотеке с господдержкой 2020» до 15%. Госпрограмма действует только до 1 ноября 2020 года. У многих потенциальных заемщиков нет времени, чтобы накопить больший взнос на покупку квартиры. Эта мера увеличит выдачи, как минимум, на 5%.

В-третьих, после запуска госпрограммы заметно активизировались застройщики. Они стали проявлять инициативу и привлекать потенциальных покупателей акциями и бонусами.

Алексей Спасский, руководитель отдела продаж и маркетинга СЗ «Андэко»:

— Когда появилась программа сельской ипотеки под 2,7%, мы еще продавали квартиры в «Красной поляне», и, конечно, все покупатели загородной недвижимости сейчас рассматривают только эту ипотеку. Кроме того, мы ожидаем и увеличение спроса по ипотечной программе со ставкой 6,4%. Государство правильно сделало, оказав поддержку рынку недвижимости программами льготной ипотеки. Как только они запустились, люди, которые откладывали покупки, стали покупать. Чем дешевле механизм приобретения, тем выше спрос. Дешевые деньги всегда нужны.

Юрий Рябцев, генеральный директор КП «Каменки»:

— Динамика продаж в прошлом году была выше. Мы продавали ранее построенные проекты, а на сегодняшний день уже вышли с новым проектом. Так называемые новые «Каменки» в формате нового качества жилья. Как правильно коллеги сказали, стоимость будет формировать спрос. И я думаю, что ипотечное кредитование со стороны государства, так или иначе, все равно будет существовать и поддерживаться. Потому что без ипотечного кредитования строительной отрасли будет тяжело.