«Владельцев устаревших ТЦ кризис добьет. Эти коробки придется продавать по цене земли»

Нынешняя пандемия сильно повлияла на рынок коммерческой недвижимости во всем мире, особенно отразившись на торговых центрах. Многие эксперты сходятся во мнении, что покупатели еще нескоро вернутся в ТРЦ, а если и вернутся — большой вопрос, будут ли покупать. Кроме того, небольшие арендаторы, скорее всего, могут больше никогда не открыться, а большие несут постоянные убытки и вынуждены будут передоговариваться с арендодателями на новые условия, которые позволят им выжить. NN.DK.RU поговорил о будущем торговых центров с Сашей Лукичем, главой проектного бюро Portner Architects (г. Москва).

Рано хоронить ТЦ

— Полагаю, что история с коронавирусом далека от своего завершения. Нас, скорее всего, ждет еще вторая, а, может быть и третья волна. Ситуацию изменит только появление вакцины или коллективный иммунитет. Только тогда мы сможем вернуться к нормальной жизни.

Однако без времяпрепровождения офлайн, в том числе в торговых центрах, люди не могут. Уже сейчас часть населения испытывает дискомфорт, апатию и депрессию. Им не хватает движения и общения.

В России сформировалось отрицательное отношение к торговым центрам, безликим коробкам для целенаправленных покупок. Но уже 7-8 лет многим из простых ТЦ удалось трансформироваться в многофункциональные и лайфстайл-центры. Люди ходят туда не просто за покупками, а чтобы провести время, встретиться с друзьями. ТЦ можно отнести к так называемому «третьему месту». Первое место — дом, второе — работа, третье — общественное пространство, место отдыха и взаимодействия людей. В странах с экстремальным климатом, таких как Россия, Швеция, Финляндия или жарких странах Арабского полуострова, общественные центры будут востребованы всегда.

Как на рынок ТЦ повлияет пандемия?

С одной стороны, первое время люди точно будут осторожничать. С другой, все уже устали сидеть дома и будут рады, когда ограничения, наконец, будут сняты. Но от психологических последствий этого кризиса людям предстоит отходить как минимум полгода, прежде чем вернуться к нормальному образу жизни. Это еще в лучшем случае, если не будет второй вспышки пандемии.

Вопрос не том, что торговые центры больше не нужны, а в том, что много проблемных ТЦ с непродуманной концепцией, неинтересных и неуютных, с неудачным месторасположением и так далее. Владельцев таких площадей кризис добьет быстро. А неудачные и устаревшие ТЦ есть в каждом городе. Люди на эмоциях строили, не нанимали профильных экспертов для реализации проектов. До 2008 г. наблюдался дефицит торговых площадей, и ритейлеры буквально выстраивались в очередь, чтобы арендовать помещение. Сегодня ситуация иная, и выживут сильнейшие.

Проблемные ТЦ будет сложно продать, так как перепрофилировать их почти невозможно. Скорее всего, сделать это удастся только из расчета стоимости земли за вычетом стоимости сноса объекта для редевелопмента.

Хорошие, качественные торговые центры будут нужны всегда. Какой процент классических магазинов там будет — другой вопрос. В ТРЦ можно разместить также и образовательные, развлекательные, социальные или спортивные функции.

Конкуренция офлайна и онлайна за покупателя

Часть покупок уже давно совершается в онлайне. Да, были староверы, которые хотели покупать только в офлайне, но сейчас тренд на онлайн-покупки определенных групп товаров усилился из-за вируса.

Однако, чем больше станет доставок, тем они становятся менее доступными. Если раньше доставка стоила 200 или 300 руб., то сейчас может достигать 700. И время ожидания увеличилось. В некоторых сегментах онлайн приживется. Например, люди поняли, что 90% продуктов они обычно закупают одни и те же, и нет смысла тратить время на поход в магазин, если заказанное могут привезти на дом. Ваше время, бензин или такси стоят примерно столько же, сколько и доставка. Но, например, покупка деликатесов или одежды для кого-то — особенное удовольствие — ходить, смотреть, выбирать.

В Европе строят так называемые ритейл-парки на окраине города, где располагаются дисконты магазинов. Цены там примерно на 10% ниже, чем в обычных магазинах в городе, а парковка удобная и бесплатная. В таких ритейл-парках происходит выдача онлайн-заказов, и у покупателя есть возможность последний раз примерить, проверить товар и отказаться от покупки.

В России долгое время доставка была доступной: студенты, пенсионеры и мигранты были готовы ее сделать за 100-150 руб. Но стоимость будет расти. Часть доставки перейдет в постаматы на входе в магазины и ТЦ или будут создаваться небольшие ритейл-парки. 

Кому больше не место в ТЦ?

Из торговых центров, в первую очередь, исчезнут магазины-склады с огромными площадями, останутся только небольшие шоурумы, где будет представлен ограниченный ассортимент. Вы можете выбрать, а на следующий день вам доставят кастомизированый товар необходимой модификации, или, например, обувь определенного цвета и размера.

Такие форматы уже хорошо развиты в Великобритании, Гонконге, Южной Корее. Стоимость аренды магазина рассчитывается исходя из размера витрины, а глубина торговой точки небольшая. В России пока все наоборот: витрина небольшая, а сзади еще 2-3 тыс. кв. м для дисконта. Этот формат и логика скоро исчезнут.

В тех торговых центрах, которые мы сейчас начинаем проектировать, мы уже учитываем эту тенденцию. Делаем так, чтобы можно было проще перепрофилировать помещения и даже части ТРЦ. Почти все существующие торговые центры строились просто как коробка, перепрофилировать их сложно или вообще невозможно, учитывая нормативы и этажность.

Если, например, первые этажи можно перепрофилировать под склад, то, что делать со вторым или третьим этажами большой глубины и без окон, — непонятно. В будущем это самый большой вызов.

Так, в некоторых помещениях можно в качестве якоря организовать что-то вроде универмага или тематического кластера — концептуального базара, когда один арендатор берет помещение в 3 тыс. кв. м и нарезает его на 50 мелких кусков для ИП, которые сейчас в ТЦ вообще не представлены. Но, конечно, невозможно таким образом весь торговый центр перепрофилировать. И это нужно делать с умом, рецепт не универсальный.

Вспомните, как кризис ударил по российским торговым центрам в 2014 г. Тогда появился эдьютейнмент — формат обучения и развлечения. В течение двух лет он занял высвободившиеся торговые площади. Многие ТЦ открыли свои форматы универмагов, где сдают корнеры. Это вопрос гибкости и изобретательности — что делать в кризис.

По моему мнению, около 20-30% вакантных площадей появится после открытия в торговых центрах, потому что трудности сейчас будут у всех торговых сетей. За несколько месяцев простоя все понесли огромные убытки. И по цепочке кризис скажется и на поставщиках. Этот отрицательный эффект будет чувствоваться около года при условии, что не будет второй волны.

Владельцы ТЦ найдут управу на арендаторов

В конце мая депутаты Госдумы в третьем чтении приняли закон о праве арендаторов торговой недвижимости из числа мелкого и среднего бизнеса досрочно расторгать договор аренда до 1 октября 2020 г. Проект закона несколько раз дорабатывался. Сначала планировалось, что все арендаторы, чья выручка упала более чем на 50%, смогут в одностороннем порядке отказаться от договора аренды. Однако норму смягчили под напором владельцев ТЦ.

Согласно закону, только субъекты малого и среднего предпринимательства из списка пострадавших отраслей вправе потребовать уменьшения арендной платы на срок до одного года в том случае, если договор аренды был заключен до решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории региона. В случае недостижения соглашения между арендатором и арендодателем об уменьшении арендной платы или ином изменении условий договора в течение 14 рабочих дней арендатор вправе не позднее 1 октября 2020 г. отказаться от договора аренды.

Скорее всего, к принятию закона привело влияние и лоббистские возможности ритейла. Я понимаю и тех, и других. Но принятый законопроект повлияет на стабильность рынка. Скорее всего, владельцы торговых центров будут просить от арендаторов больший депозит, применят другие рычаги. Таким образом, порог для ИП и новых сетей станет неподъемным. Арендодателям некуда деваться, и они будут искать способы защитить себя.

Критерии успеха для ТЦ

Главный показатель для торгового центра — заполненность площадей. На нее влияет месторасположение, наличие парковки, потоки людей, оснащенность ТЦ. Мы часто встречаемся с торговыми площадями из 90-00 гг.: узкие галереи, низкие потолки, отсутствие атриумов, дефицит парковок, люди чувствуют себя неуютно. Если 10 лет назад это воспринималось нормально, то сегодня у посетителя есть выбор.

Те владельцы устаревших ТЦ, у которых были вакантные площади, и до этого кризиса были на коленях: снижали ставки, предлагали длительные каникулы и выгодные условия арендаторам. Словом, выживали, как могли. И у нас было много обращений за последние 5-6 лет на реконцепции ТЦ. Мы сделали несколько радикальных, хороших проектов, но у владельцев уже не было средств на их реализацию. Реконцепцию нужно делать успешным ТЦ, чтобы подогреть интерес покупателей, а не когда уже все совсем плохо.

Неудачные объекты достанутся банкам-кредиторам, которые тоже не знают, что с этими площадями делать. Наверняка все знают такие ТЦ, где остался один супермаркет и пара магазинов на первом этаже. Сейчас до этого состояния дойдут и те, кто был где-то на половине пути.