«10 лет назад спрашивать о деньгах было неприлично». Эксперт – о новой реальности ТРЦ

На конференции «Торговый центр будущего» в Нижнем Новгороде региональный директор, руководитель департамента управления недвижимостью и эксплуатации компании Jones Lang LaSalle (JLL, Москва) Наталья Якименко рассказала о новых «привычках» торговых центров и новой реальности, в которой приходится жить.

«Сейчас модно говорить о будущем. Мы придумываем невероятные вещи, хотя простые ещё не созданы. К примеру, одноразовые пульты для телевизоров в гостиницах. Они являются самой грязной вещью в номере и их нельзя мыть, дезинфицировать: выйдут из строя. Не стоит забывать о настоящем: будущее придёт.

2-3 года назад мы считали, что залог успеха – посетители или арендаторы, «курица или яйцо». Сегодня картина изменилась. И посетители, и арендаторы важны. Но появились другие сильные факторы: рынок (раньше ситуация была более благоприятной, поэтому мы не обращали на него большого внимания), персонал (обучение, контроль качества, hospitality привлекают посетителей), финансирование (банки). Приоритеты изменились.

№1. Банки. 10 лет назад, когда мы начинали беседу с собственником торгового центра, было неприлично спрашивать: «У тебя деньги есть?». А сейчас это нормально: узнавать финансовое положение, отношения с банком, вид кредита и так далее. Без финансирования не будет проекта. Есть много примеров, когда успешный проект в отсутствие очередного транша менял свою судьбу.

№2. Арендаторы. В кризис снизился общий уровень маржинальности и товарооборот компаний. Самым тяжёлым был 2015-й, год вынужденного сюрпляса. Однако к 2017-му ритейлеры смогли адаптироваться к новым условиям и успешно развиваться. Пример – сети «Леонардо», Gloria Jeans. Чтобы заполнить объект, докризисную стратегию применять нельзя: она не сработает. Лучше сдавать в аренду меньшую площадь, открывать меньшие, чем планировалось, точки – но чтобы ТЦ выглядел заполненным. Главное, иметь терпение: всё развивается по спирали.

№3. Покупатели. Доходы снизились, но деньги на покупки и развлечения всё равно есть. Он либо купит себе вещи, либо сходит в кино. Идёт борьба между разными секторами. Побеждает сектор, где за те же деньги можно получить удовольствие большее количество времени. В ТЦ увеличивается развлекательная составляющая. Посещение мероприятие во время шоппинга – это продление удовольствия.

Локация, инфляция, жизненный цикл объекта, доходы населения – то, на что мы не можем повлиять. Но можно изменить концепцию, даже на этапе развитого торгового центра. В 2014 году мы дополняли товарную матрицу ТЦ по системе unimarket – универсальное решение с уникальным подходом. Мы сдавали не квадратные метры, а вешалки – молодому бизнесу, стартапам без собственного магазина. Таким образом, мы решали свою проблему».

СПРАВКА. Наталья Якименко. Региональный директор, руководитель департамента управления недвижимостью и эксплуатации компании JLL. Имеет более 15 лет опыта на рынке недвижимости. До 2000 года Наталья работала в крупнейших международных компаниях – DHL, PepsiCo, Cadbury Confectionery. В 2000-2012 годах работала в компании CBRE: сначала возглавляла финансовый департамент, затем занимала пост генерального директора российского офиса компании. В октябре 2012 года присоединилась к команде JLL, где создала департамент управления недвижимостью и эксплуатации. Портфель объектов в управлении компании JLL превышает 1,4 млн кв. м офисной, торговой и складской недвижимости.

Фото Натальи Якименко - www.imevents.ru.