До кризиса расклад сил на нижегородском строительном рынке определяли финансы московских застройщиков, на которых и делали ставки региональные власти. Местные строители объединяли усилия, чтобы про
Столичных застройщиков нижегородские строители воспринимают, как тот сказочный зайчик подселившуюся в его лубяной домик лису, — плачут и собираются с ресурсами. Тем более что самые амбициозные проекты пришлых игроков растаяли с приходом кризиса, и за подготовленные участки приходится бороться.
Московские строительные компании развернули масштабное наступление на региональные рынки, в том числе на нижегородский, в начале 2000-х годов, когда ощутили дефицит земельных участков в Москве. Первыми в 2004 году в Нижнем Новгороде начали работать московские компании «Квартстрой-НН» и «ПИК-регион», которая приобрела местную компанию «Стройинвестрегион». С приходом на пост губернатора столичного вице-мэра Валерия Шанцева экспансия москвичей только усилилась.
В 2005 году на рынок жилья пришло крупнейшее московское строительное управление СУ-155, создавшее вместе с новым правительством Нижегородской области строительную компанию «Нижегородкапстрой». Позже на рынок вышла компания «Мегаполис девелопмент» и «Пересвет-групп». Тогда же была сформирована новая система выделения земельных участков— через инвестиционный совет при губернаторе, который работает в режиме «единого окна».
Местные застройщики приходу москвичей не обрадовались, так как самые масштабные и амбициозные строительные проекты региональные власти стали связывать именно с более сильными, столичными компаниями. Например, на международной выставке недвижимости MIPIM в Каннах Нижегородская область представила проект застройки прибрежной территории «Большие Овраги» в центре Нижнего: на 110 гектарах предполагается возвести около 700 тыс. кв.м жилья, административных зданий и объектов соцкультбыта. Также на выставку регион вывозил масштабный проект Globe Town, предусматривающий возведение 20 млн кв.м жилья и коммерческой недвижимости в Борской пойме. Столичная компания «Баркли» планировала комплексно застроить Стрелку, превратив ее в деловой центр, и набережную Оки, где должны были разместиться апартаменты класса de luxe. Все это подразумевало огромные инвестиции, которые и не снились нижегородским строителям.
Все расставил по местам грянувший мировой финансовый кризис: столичные застройщики замораживали проекты, планы откладывались на неопределенный срок. Тогда эксперты начали называть Нижний Новгород городом остановленных строек. Сокращение объемов продаж и сложности с кредитами вынудили застройщиков замораживать проекты, находящиеся в начальной стадии строительства, и отказываться от реализации еще не начатых проектов.
На фоне общей нестабильности нижегородские компании выглядели более уверенно. «Капитал с неместной пропиской более пуглив. Он быстрее «схлопывается» и пересиживает до лучших времен, поэтому, конечно же, кризис не мог не сказаться на инвестиционной активности дистанцированных инвесторов. Они поумерили свой пыл, что совершенно нормально и не может быть оценено как предательство интересов», — считает генеральный директор ГК «Триумф» Борис Горелик. При этом, по его подсчетам, на три четверти проекты неместных компаний были заморожены или отложены до лучших времен, поскольку доля иногороднего капитала к моменту наступления кризиса была выше доли местных игроков.
Генеральный директор ГК «Кварц» Дмитрий Кузин считает, что выживаемость определили запас финансовой прочности и оптимальная организация операционной деятельности: среди тех, кто достойно пережил кризисные годы, есть и нижегородские компании, и застройщики из Москвы: «Все участники рынка в равной мере испытывали трудности независимо от «прописки» бизнеса».
По мнению директора нижегородского Центра научной экспертизы Татьяны Романчевой, местным застройщикам помогли пережить кризис имеющиеся собственные производственные мощности. Кризис остановил заход новых столичных компаний: свои проекты в Нижнем хотели реализовать строительная структура «Базового элемента» компания «Главстрой», «Система-Галс», корпорация «Баркли».
В свою очередь генеральный директор ООО «Квартстрой-НН» Александр Грауман считает, что географическая принадлежность той или иной компании не является серьезным показателем качества ее работы. «Скажем, наша компания— ООО «Квартстрой-НН»— работает исключительно на нижегородском рынке недвижимости, но является частью международного холдинга «Квартстрой» со штаб-квартирой в Москве. К кому нас причислить? К москвичам? К нижегородцам? Да, после кризиса нижегородские застройщики, в том числе и мы, быстрее приступили к строительству, но это и объяснимо: мы местные, мы уже «на месте». Он тоже уверен, что в годы кризиса выжили те застройщики, чей оборотный капитал не состоял почти полностью из заемных средств, кто вкладывал в строительство свои, а не чужие деньги.
Ищутся участки
По мнению экспертов, одной из главных и актуальных проблем застройки территории Нижнего Новгорода является недостаточное обеспечение жилых районов инженерной и дорожной инфраструктурой. Эти трудности возникают из-за отсутствия бюджетного финансирования разработки проектов планировок и межевания территорий. Поэтому инвесторы делают это за собственный счет, что тормозит процесс освоения площадок и не способствует приходу инвесторов.
По мнению Александр Граумана, в Нижнем Новгороде очень мало площадок для комплексного строительства: «Нижний вообще традиционно отличается некоей хаотичностью исторической застройки: жилые благоустроенные кварталы соседствуют с какими-то наполовину заброшенными промышленными зонами, пустырями, оврагами, и все это прямо в черте города».
Дмитрий Кузин добавляет: «Уже более пяти лет назад вступил в силу Земельный кодекс РФ, который предписывает предлагать застройщикам подготовленные строительные площадки, то есть территории, где уже проведено расселение жителей, снесены старые дома, получены технические условия на подведение коммуникаций и другой инженерной инфраструктуры. Однако на сегодняшний момент можно по пальцам пересчитать такие площадки». Эти факторы, по его мнению, серьезно тормозят развитие отрасли и, как следствие, отодвигают на определенный срок решение жилищных проблем для большинства нижегородцев.
Он напоминает, что при бурном росте рынка недвижимости, который имел место еще несколько лет назад, строители были готовы брать на себя все расходы на подготовительные работы, предшествующие непосредственно строительству. «В кризисный и послекризисный периоды, когда цена квадратного метра снизилась, это им стало уже не по карману»,— констатирует господин Кузин.
Ставка на социальное жилье
По мнению экспертов, дальнейшее развитие нижегородского строительного рынка будет полностью зависеть от доходов населения, которые и будут рождать спрос.
«Объемы жилищного строительства регулируются прежде всего потребительским спросом. То, что часто выдается за высокий спрос на квадратные метры в новостройках, на самом деле таковым не является. Это скорее гипотетическая потребность, не подтвержденная финансово»,— поясняет Дмитрий Кузин. При этом он отмечает, что в последние годы выросли государственный и муниципальный заказы на жилье: «Если три-четыре года назад их совокупная доля в общем объеме строящегося жилья занимала не более 5%, то сегодня она может достигать 20–30%».
Александр Грауман уверен, что основные силы застройщиков будут кинуты на возведение социально ориентированного жилья, то есть по-настоящему доступного по ценовому фактору: «Это огромная и практически не занятая ниша. К тому же государство поддерживает этот сектор своими программами. Это выгодно всем: застройщикам, населению, государству».
Борис Горелик считает, что застройщики будут выбирать разные стратегии развития: «У кого-то стратегия минорная: уйти на пенсию, в никуда, в банкротство, заметая следы. Кто-то будет захватывать территории и кварталы на десятилетия вперед и показывать приличную динамику освоения. Кто-то будет пытаться сохранить нишевое присутствие, реконструируя по две избушки. Каждая стратегия — готовность играть по меняющимся правилам и воевать не за место под солнцем, а за потребителя, за его рубль. То есть наступает нормальная рыночная атмосфера, и понятно, что не без перекосов».
Теперь, когда рынок оттаял после кризиса, в Нижнем Новгороде опять активизировались столичные застройщики. Правда, о возврате к самым амбициозным проектам на жилищном рынке пока никто из них не говорит.
Цены на жилье стремятся к докризисному уровню
Средние цены на новостройки за кв. м в 2006–2010 гг.
Источник: «Нижегородстат»
Планы по строительству жилья до 2020 г.
18,3 тыс. квартир построено в Нижегородской области в 2010 г.
1,45 млн кв.м площадь построенного жилья в 2010 г.
80,3 млрд руб. оборот рынка строительства жилья в 2010 г.
До кризиса расклад сил на нижегородском строительном рынке определяли финансы московских застройщиков, на которых и делали ставки региональные власти. Местные строители объединяли усилия, чтобы противостоять, но возможности были явно неравны: даже свое лобби в представительных органах власти помогало слабо. Однако кризис доказал, что именно нижегородские компании более прочно стоят на ногах, и приостановил экспансию столичных игроков. Благодаря изменению расклада сил на рынке теперь большинство проектов составляют улучшенные городские квартиры, а не апартаменты с видом на Волгу и вертолетными площадками.
Московские строительные компании развернули масштабное наступление на региональные рынки, в том числе на нижегородский, в начале 2000-х годов, когда ощутили дефицит земельных участков в Москве. Первыми в 2004 году в Нижнем Новгороде начали работать московские компании «Квартстрой-НН» и «ПИК-регион», которая приобрела местную компанию «Стройинвестрегион». С приходом на пост губернатора столичного вице-мэра Валерия Шанцева экспансия москвичей только усилилась.
В 2005 году на рынок жилья пришло крупнейшее московское строительное управление СУ-155, создавшее вместе с новым правительством Нижегородской области строительную компанию «Нижегородкапстрой». Позже на рынок вышла компания «Мегаполис девелопмент» и «Пересвет-групп». Тогда же была сформирована новая система выделения земельных участков— через инвестиционный совет при губернаторе, который работает в режиме «единого окна».
Местные застройщики приходу москвичей не обрадовались, так как самые масштабные и амбициозные строительные проекты региональные власти стали связывать именно с более сильными, столичными компаниями. Например, на международной выставке недвижимости MIPIM в Каннах Нижегородская область представила проект застройки прибрежной территории «Большие Овраги» в центре Нижнего: на 110 гектарах предполагается возвести около 700 тыс. кв.м жилья, административных зданий и объектов соцкультбыта. Также на выставку регион вывозил масштабный проект Globe Town, предусматривающий возведение 20 млн кв.м жилья и коммерческой недвижимости в Борской пойме. Столичная компания «Баркли» планировала комплексно застроить Стрелку, превратив ее в деловой центр, и набережную Оки, где должны были разместиться апартаменты класса de luxe. Все это подразумевало огромные инвестиции, которые и не снились нижегородским строителям.
Все расставил по местам грянувший мировой финансовый кризис: столичные застройщики замораживали проекты, планы откладывались на неопределенный срок. Тогда эксперты начали называть Нижний Новгород городом остановленных строек. Сокращение объемов продаж и сложности с кредитами вынудили застройщиков замораживать проекты, находящиеся в начальной стадии строительства, и отказываться от реализации еще не начатых проектов.
На фоне общей нестабильности нижегородские компании выглядели более уверенно. «Капитал с неместной пропиской более пуглив. Он быстрее «схлопывается» и пересиживает до лучших времен, поэтому, конечно же, кризис не мог не сказаться на инвестиционной активности дистанцированных инвесторов. Они поумерили свой пыл, что совершенно нормально и не может быть оценено как предательство интересов», — считает генеральный директор ГК «Триумф» Борис Горелик. При этом, по его подсчетам, на три четверти проекты неместных компаний были заморожены или отложены до лучших времен, поскольку доля иногороднего капитала к моменту наступления кризиса была выше доли местных игроков.
Генеральный директор ГК «Кварц» Дмитрий Кузин считает, что выживаемость определили запас финансовой прочности и оптимальная организация операционной деятельности: среди тех, кто достойно пережил кризисные годы, есть и нижегородские компании, и застройщики из Москвы: «Все участники рынка в равной мере испытывали трудности независимо от «прописки» бизнеса».
По мнению директора нижегородского Центра научной экспертизы Татьяны Романчевой, местным застройщикам помогли пережить кризис имеющиеся собственные производственные мощности. Кризис остановил заход новых столичных компаний: свои проекты в Нижнем хотели реализовать строительная структура «Базового элемента» компания «Главстрой», «Система-Галс», корпорация «Баркли».
В свою очередь генеральный директор ООО «Квартстрой-НН» Александр Грауман считает, что географическая принадлежность той или иной компании не является серьезным показателем качества ее работы. «Скажем, наша компания— ООО «Квартстрой-НН»— работает исключительно на нижегородском рынке недвижимости, но является частью международного холдинга «Квартстрой» со штаб-квартирой в Москве. К кому нас причислить? К москвичам? К нижегородцам? Да, после кризиса нижегородские застройщики, в том числе и мы, быстрее приступили к строительству, но это и объяснимо: мы местные, мы уже «на месте». Он тоже уверен, что в годы кризиса выжили те застройщики, чей оборотный капитал не состоял почти полностью из заемных средств, кто вкладывал в строительство свои, а не чужие деньги.
Ищутся участки
По мнению экспертов, одной из главных и актуальных проблем застройки территории Нижнего Новгорода является недостаточное обеспечение жилых районов инженерной и дорожной инфраструктурой. Эти трудности возникают из-за отсутствия бюджетного финансирования разработки проектов планировок и межевания территорий. Поэтому инвесторы делают это за собственный счет, что тормозит процесс освоения площадок и не способствует приходу инвесторов.
По мнению Александр Граумана, в Нижнем Новгороде очень мало площадок для комплексного строительства: «Нижний вообще традиционно отличается некоей хаотичностью исторической застройки: жилые благоустроенные кварталы соседствуют с какими-то наполовину заброшенными промышленными зонами, пустырями, оврагами, и все это прямо в черте города».
Дмитрий Кузин добавляет: «Уже более пяти лет назад вступил в силу Земельный кодекс РФ, который предписывает предлагать застройщикам подготовленные строительные площадки, то есть территории, где уже проведено расселение жителей, снесены старые дома, получены технические условия на подведение коммуникаций и другой инженерной инфраструктуры. Однако на сегодняшний момент можно по пальцам пересчитать такие площадки». Эти факторы, по его мнению, серьезно тормозят развитие отрасли и, как следствие, отодвигают на определенный срок решение жилищных проблем для большинства нижегородцев.
Он напоминает, что при бурном росте рынка недвижимости, который имел место еще несколько лет назад, строители были готовы брать на себя все расходы на подготовительные работы, предшествующие непосредственно строительству. «В кризисный и послекризисный периоды, когда цена квадратного метра снизилась, это им стало уже не по карману»,— констатирует господин Кузин.
Ставка на социальное жилье
По мнению экспертов, дальнейшее развитие нижегородского строительного рынка будет полностью зависеть от доходов населения, которые и будут рождать спрос.
«Объемы жилищного строительства регулируются прежде всего потребительским спросом. То, что часто выдается за высокий спрос на квадратные метры в новостройках, на самом деле таковым не является. Это скорее гипотетическая потребность, не подтвержденная финансово»,— поясняет Дмитрий Кузин. При этом он отмечает, что в последние годы выросли государственный и муниципальный заказы на жилье: «Если три-четыре года назад их совокупная доля в общем объеме строящегося жилья занимала не более 5%, то сегодня она может достигать 20–30%».
Александр Грауман уверен, что основные силы застройщиков будут кинуты на возведение социально ориентированного жилья, то есть по-настоящему доступного по ценовому фактору: «Это огромная и практически не занятая ниша. К тому же государство поддерживает этот сектор своими программами. Это выгодно всем: застройщикам, населению, государству».
Борис Горелик считает, что застройщики будут выбирать разные стратегии развития: «У кого-то стратегия минорная: уйти на пенсию, в никуда, в банкротство, заметая следы. Кто-то будет захватывать территории и кварталы на десятилетия вперед и показывать приличную динамику освоения. Кто-то будет пытаться сохранить нишевое присутствие, реконструируя по две избушки. Каждая стратегия — готовность играть по меняющимся правилам и воевать не за место под солнцем, а за потребителя, за его рубль. То есть наступает нормальная рыночная атмосфера, и понятно, что не без перекосов».
Теперь, когда рынок оттаял после кризиса, в Нижнем Новгороде опять активизировались столичные застройщики. Правда, о возврате к самым амбициозным проектам на жилищном рынке пока никто из них не говорит.
Цены на жилье стремятся к докризисному уровню
Средние цены на новостройки за кв. м в 2006–2010 гг.
Источник: «Нижегородстат»
| Лидеры перспективного строительства в Н. Новгороде в 2011 году |
| № |
| Название |
| Площадь объектов на стадии строительства на 01.04.2011 |
| Кол-во объектов на стадии строительства на 01.04.2011 |
| Структура площадей объектов на стадии строительства на 01.04.2011 |
| Жилищное многоквартирное строительство |
| Коммерческая недвижимость |
| Другое |
| 1 |
| ОАО «Домостроительный комбинат №2» /ГК «Кварц» |
| 93 869 |
| 4 |
| 89 964 |
| 0 |
| 3906 |
| 2 |
| ООО «КВАРТСТРОЙ-НН» |
| 91 800 |
| 5 |
| 77 800 |
| 14 000 |
| 0 |
| 3 |
| ООО «Жилстрой-НН» |
| 79 644 |
| 12 |
| 79 644 |
| 0 |
| 0 |
| 4 |
| ОАО «Нижегородкапстрой» |
| 76 300 |
| 5 |
| 76 300 |
| 0 |
| 0 |
| 5 |
| ООО «СТАРТ-СТРОЙ» |
| 60 500 |
| 6 |
| 60 500 |
| 0 |
| 0 |
| 6 |
| ООО «Фирма «Нижегородстрой» |
| 47 849 |
| 6 |
| 24 168 |
| 23 681 |
| 0 |
| 7 |
| ООО «ИСК «Сокольники» |
| 45 000 |
| 4 |
| 45 000 |
| 0 |
| 0 |
| 8 |
| ООО «Автобан» |
| 31 794 |
| 2 |
| 31 794 |
| 0 |
| 0 |
| Лидеры рынка по ценовому предложе-нию за кв.м* |
| № |
| Название |
| Средняя стоимость 1 кв. м жилищного многоквартирного строительства в 2010 г. |
| социальный и экономкласс |
| 1 |
| ООО «Фирма «Нижегородстрой» |
| 33 000 |
| 2 |
| ООО «Жилстрой-НН» |
| 36 230 |
| 3 |
| ООО «КВАРТСТРОЙ-НН» |
| 36 500 |
| 4 |
| ОАО «Домостроительный комбинат №2» /ГК «Кварц» |
| 37 400 |
| 5 |
| ООО «СТАРТ-СТРОЙ» |
| 40 000 |
| 6 |
| ОАО «Нижегородкапстрой» |
| 42 000 |
| комфорт, комфорт + / улучшенный |
| 1 |
| ООО «ИСК «Сокольники» |
| 41 000 |
| 2 |
| ООО «Жилстрой-НН» |
| 41 500 |
| 3А |
| ОАО «Нижегородкапстрой» |
| 43 000 |
| 3А |
| ООО фирма «Нижегородстрой» |
| 43 000 |
| 4 |
| ООО «Автобан» |
| 44 000 |
| 5 |
| ООО «КВАРТСТРОЙ-НН» |
| 48 000 |
| бизнес, элиткласс |
| 1 |
| ООО «КВАРТСТРОЙ-НН» |
| 53 500 |
| 2 |
| ООО «Фирма «Нижегородстрой» |
| 57 000 |
| 3 |
| ООО «Жилстрой-НН» |
| 110 000 |
| *ранж составлен в порядке убывания исходя из привлекательности для покупателя |
| Лидеры по количеству объектов, введенных в эксплуатацию в 2006–2010 гг. |
| № |
| Название |
| Общее кол-во объектов, введенных в эксплуатацию в Н. Новгороде в 2006–2010 гг. |
| Доля жилищного многоквартирного строительства, % |
| Потенциальный объем вырученных средств от продажи квартир за 2006–2010 гг., млн руб. (по расчетам «ДК») |
| Доля объектов, финансируемых частными инвесторами и коммерческими предприятиями в структуре жилищного многоквартирного строительства, % |
| 1 |
| ООО «Жилстрой-НН» |
| 41 |
| 90 |
| 15 871 |
| 100 |
| 2 |
| ООО «Фирма «Нижегородстрой» |
| 31 |
| 81 |
| 4984* |
| 100 |
| 3 |
| ОАО «Домостроительный комбинат №2» /ГК «Кварц» |
| 13 |
| 100 |
| з/д |
| 70 |
| 4 |
| ООО «СТАРТ-СТРОЙ» |
| 12 |
| 92 |
| 4198 |
| н/д |
| 5 |
| ООО «Автобан» |
| 8 |
| 88 |
| 3476 |
| 100 |
| 6А |
| ОАО «Нижегородкапстрой» |
| 6 |
| 100 |
| 2431 |
| 87 |
| 6А |
| ООО «ИСК «Сокольники» |
| 6 |
| 100 |
| 3081 |
| н/д |
| 7 |
| ООО «КВАРТСТРОЙ-НН» |
| 5 |
| 80 |
| 2202 |
| 100 |
| * цифра предоставлена ООО «Фирма «Нижегородстрой» |
| 1,47 млн кв.м |
| планы по вводу жилья на 2011 г. |
| 1,7 млн кв.м |
| планы по вводу жилья на 2015 г. |
| 3,5 млн кв.м |
| планы по вводу жилья в 2020 г. |
1,45 млн кв.м площадь построенного жилья в 2010 г.
80,3 млрд руб. оборот рынка строительства жилья в 2010 г.