Игорь Губанов Директор бизнес-центра «Сормович» (компания «Бастион»)Дмитрий Золинуправляющий партнер LCMCАркадий Коткисдиректор ЗАО «ЦДК»Александр Поповгенеральный директор Холдинговой компании «Кл
Игорь Губанов
Директор бизнес-центра «Сормович» (компания «Бастион»)
Дмитрий Золин
управляющий партнер LCMC
Аркадий Коткис
директор ЗАО «ЦДК»
Александр Попов
генеральный директор Холдинговой компании «Кловер групп»
Олег Сорокин
генеральный директор Группы компаний «Столица Нижний»
Андрей Трубин
директор консалтинговой компании «Финсмарт»
Алексей Чемоданов
руководитель информационно-аналитической службы ГК «Триумф»
Эдуард Фияксель
президент группы компаний «Нижегородский проект»
Александр Царев
директор Нижегородского филиала «Фосборн Хоум»
Дмитрий Чехонин
зам. директора компании «Вектор»
Сколько бизнес-центров строится в городе?
Зачем девелоперы строят административные здания в заречье?
Из-за чего падает доходность бизнеса на аренде офисов?
Кто будет управлять бизнес-центрами?
По-подсчетам «ДК», общая площадь офисной недвижимости в Нижнем Новгороде — около 1300 тыс. кв.м. Большинство офисных площадей расположено в жилом фонде и административных зданиях советской постройки. Управляющий партнер LCMC ДМИТРИЙ ЗОЛИН замечает, что помещения в подобных строениях владельцы сдают полулегально, зачастую по «серым» схемам оплаты: «Арендодатели здесь, как правило, не пытаются удовлетворять индивидуальные потребности клиентов или предлагать комплекс дополнительных услуг». Директор консалтинговой компании «Финсмарт» АНДРЕЙ ТРУБИН напоминает, что в городе много зданий классов D и E — бывших институтов и даже гостиниц, сдающих номера под офисы, много офисов расположено в цокольных помещениях. По данным компании «Триумф», в Нижнем Новгороде сегодня работает 64 бизнес-центра классов А, В, С. Общая площадь помещений — 260 тыс. кв.м. Таким образом, качественные офисные площади составляют чуть больше 20% предложения на нижегородском рынке. Эксперты «ДК» утверждают, что их не хватает.
Хозяева офисных центров пока выбирают арендаторов«В настоящее время на рынке наиболее востребованы сегменты С и В. Нижегородские арендаторы останавливаются на среднем качестве, — замечает Андрей Трубин. — Большинство нижегородских бизнес-центров (БЦ) заполняются в течение года и имеют менее 10% свободных площадей, что служит признаком успешного проекта». АРКАДИЙ КОТКИС, директор ЗАО «ЦДК» (Центр Деловых Коммуникаций): «Три наших офисных здания на улице Родионова, Нижне-Волжской набережной и Комсомольской площади заполнены на 100%. Помещения освобождаются редко и, как правило, пустуют не больше месяца». Эксперты добавляют, что площади заполнялись бы еще быстрее, если бы арендодатели пускали всех желающих. Аркадий Коткис: «Сдать помещение не проблема. Наша компания построила хорошие телекоммуникации. Поэтому в первую очередь мы интересны компаниям, которым нужны не офис-склад, не торговые площади, а хорошее оснащение офиса».
Как отмечает генеральный директор Группы компаний «Столица Нижний» ОЛЕГ СОРОКИН, чем выше класс БЦ, тем требовательнее арендодатель к компаниям, желающим снять в нем площади: «Солидным организациям важно соседство с равными по статусу компаниями. С другой стороны, среди арендаторов возникают внутренние связи — особенно быстро «обрастают клиентурой» юридические, аудиторские, консалтинговые компании. Можно говорить о синергетическом эффекте месторасположения». Г-н Сорокин обращает внимание, что для формирования пула арендаторов арендодатель еще на входе вводит ряд ограничений — по цене, метражу: «Бизнес-центр класса А не может быть населен офисами по 50–100 кв.м.».
По словам экспертов «ДК», до 2003 г. рынок развивался стихийно — компании либо сами переоборудовали под офисы квартиры, либо ремонтировали арендуемые помещения. В 2003 г. появились более качественные предложения — реконструированные и перепрофилированные здания ранее неофисного назначения. Некоторые арендодатели ограничились минимальным ремонтом, другие доводили свои здания до классов В и С .
Руководитель информационно-аналитической службы ГК «Триумф» АЛЕКСЕЙ ЧЕМОДАНОВ заявляет, что с 2003 г. объемы ввода офисных площадей постоянно растут. «Прорывным» был 2005 г., когда строители сдали в эксплуатацию восемь БЦ, в том числе первый в городе БЦ класса А «Столица Нижний» и БЦ класса В «Щелковский» (IT-парк «Орбита») — площадью 22 тыс. кв.м каждый. По данным ГК «Триумф», сегодня в Нижнем Новгороде строится 23 объекта класса А, В и С общей площадью 108 тыс. кв.м.
Девелоперы разрабатывают и новые проекты. Как сообщил Аркадий Коткис, Центр Деловых Коммуникаций работает над проектом строительства 17-этажного офисного здания класса В площадью 24 тыс. кв.м, который станет второй очередью БЦ «Родионова, 23». Холдинговая компания «Кловер групп» планирует построить комплекс на Верхне-Волжской набережной, в который войдет и деловой центр класса А. По словам генерального директора холдинговой компании «Кловер групп» АЛЕКСАНДРа ПОПОВа, для реконструкции компания приобрела гостиницу «Волжский откос». Общая площадь объекта вместе с паркингом составит 59 тыс. кв.м. Бизнес-центр класса А займет 10 тыс. кв.м.
Дмитрий Золин считает, что увеличение предложений все равно не удовлетворит спрос на качественные бизнес-площади. По сведениям городской администрации, только в 2006 г. в Нижнем Новгороде начали деятельность около 2000 коммерческих организаций. Алексей Чемоданов: «Некоторые аналитики предсказывают избыток офисных площадей. Да, площадей становится больше. Но потребности бизнеса растут еще быстрее». Директор нижегородского филиала «Фосборн Хоум» АЛЕКСАНДР ЦАРЕВ отмечает рост неудовлетворенного спроса на офисную недвижимость. Поэтому компания выделила специальное направление по подбору/продаже коммерческой недвижимости.
Эксперты отмечают, что рынок офисных площадей среднего класса пока остается рынком продавца, а не покупателя — острой борьбы за клиента нет. Однако владельцы БЦ понимают, что дефицит площадей — явление временное, и начинают улучшать качество услуг, чтобы в будущем удерживать постоянных клиентов. Аркадий Коткис: «Мы постоянно вносим улучшения. Недавно сменили платформу IT-оборудования, скоро установим электронную систему контроля доступа в здание и на парковку».
Эксперты полагают, что рост качественных предложений на рынке офисной недвижимости вызовет снижение спроса на площади в неотремонтированных зданиях. Андрей Трубин: «Уже заметна тенденция к смене арендодателей — многие успешные компании, еще недавно занимавшие площади в зданиях D и E класса, переезжают в более современные БЦ». Алексей Чемоданов утверждает, что время экспозиции низкокачественных площадей прошло, в аренду их сдать все труднее: «Скоро бывшие КБ, НИИ, административные здания заводов уже не смогут работать по принципу «сделал косметический ремонт — и собирай оплату». Их владельцам придется задуматься о реконструкции зданий, хотя бы до класса С, чтобы не потерять клиентов».
Девелоперы не рискуют инвестировать в суперкачествоКрупным компаниям, выходящим на региональный рынок, важно месторасположение в центре, «европейский» уровень отделки помещений, сравнительно большие площади, качественный сервис. Дмитрий Золин: «Эти арендаторы, формирующие спрос на бизнес-центры класса В2 и выше, имеют высокие финансовые возможности, однако предъявляют жесткие требования к качеству».
Первый нижегородский БЦ класса А «Столица Нижний» арендаторы заполнили меньше чем за год. Эксперты считают, что спрос на высококачественные помещения для офисов удовлетворен более чем на половину — другим девелоперам будет трудно повторить успех «первостроителя». Олег Сорокин: «Потребители недвижимости класса А — компании, которые сознательно готовы платить больше за престиж и качество сервиса. Таких в Нижнем Новгороде пока немного».
Алексей Чемоданов: «Если построить еще несколько БЦ класса А, не факт, что они будут столь ж успешны, как проект первооткрывателя». Олег Сорокин: «Никто не ответит, сколько БЦ класса А не хватает в Нижнем Новгороде. Из-за ограниченности спроса мы пока не спешим строить новые объекты для сдачи в аренду». Г-н Сорокин считает, что крупный российский девелопер, готовый делать ставку на строительство бизнес-центра класса А в регионе, вряд ли появится: «Рынок дорогой недвижимости класса А слишком узок, чтобы быть предметом интересов крупных российских компаний».
Большинство существующих и строящихся офисных зданий расположены в центре города, однако эксперты отмечают рост интереса девелоперов к заречной части города и Верхним Печерам. Аркадий Коткис: «Жители заречной части тоже занимаются бизнесом. Заречье не так загружено транспортом, там есть подходящие площади для БЦ. К тому же стоимость аренды в заречной части ниже. Крупные организации, которым достаточно представительского офиса в деловой части города, интересуются возможностью размещения здесь сотрудников».
Компания «Бастион» в 2006 г. выкупила половину Сормовского ДК и перестроила его помещения под офисные. Директор БЦ «Сормович» (компания «Бастион») ИГОРЬ ГУБАНОВ вспоминает: «Арендаторы начали набираться еще во время реконструкции. За три месяца БЦ заполнился почти полностью, появилась очередь. Сейчас свободен только подвал, но и там клиенты уже спрашивают места для перепрофилирования».
«Наша компания начала строительство возле Комсомольской площади, — делится Аркадий Коткис. — К июню 2008 г. там будет БЦ площадью 24 тыс. кв.м». На Сормовском повороте БЦ строит ООО «Новая эра». По данным областного правительства, девелоперы проектируют комплекс «Стрелка Сити» с 65-этажными БЦ в районе Ярмарки. Однако эксперты уверены, что таких бизнес-зон, как в центральной части города, в заречье не будет. Андрей Трубин: «Рано или поздно офисные помещения будут активно строиться в других районах города, но тенденции к смещению географических предпочтений девелоперов сегодня нет — основная масса объектов появляется в центре Нижегородского района».
Алексей Чемоданов: «Основа структуры заречной части — прежде всего производство. Много бизнес-центров здесь не нужно. Большинство компаний хотят иметь офис в центре деловой активности — так удобнее и им, и клиентам. Бизнес концентрируется вокруг других бизнесов».
Дмитрий Золин: «Спрос на покупку офисных помещений в бизнес-центрах — специфическая особенность нижегородского рынка офисной недвижимости». Раньше помещения в действующих офисных зданиях продавали в основном НИИ и промышленные предприятия. Сегодня их продают и девелоперы. Рост цен на строительные объекты снизил рентабельность аренды, но повысил привлекательность продажи готовых площадей.
«Мы окупили все затраты на строительство «Теледома», реализовав часть площадей, — делится опытом президент группы компаний «Нижегородский проект» Эдуард Фияксель. — Если сдавать все площади в аренду, срок окупаемости составит более семи лет. В холдинге есть более рентабельные проекты».
По сообщению г-на Сорокина, «Столица Нижний» также готовит на продажу площади в строящихся объектах.
Потенциал спроса высок — многие компании пока не могут вложить деньги в собственность, но собираются это сделать, когда разовьют бизнес. ДМИТРИЙ
ЧЕХОНИН, заместитель директора компании «Вектор»: «Мы хотели бы купить помещение и не зависеть от арендаторов. Иногда бизнесмены ремонтируют помещения, а арендодатель повышает ставки, мотивируя тем, что качество офиса стало лучше. К тому же вкладывать в недвижимость выгодно. За годы оплаты аренды компания смогла бы приобрести в собственность не одно помещение. Но пока все деньги уходят на развитие бизнеса». Эксперты утверждают, что сдавать помещения внаем по-прежнему выгодно, несмотря на снижение индекса доходности аренды (из-за роста цен на недвижимость). «У здания должен быть один собственник — трудно управлять «муравейником», — добавляет Аркадий Коткис. Это выгодно и арендаторам, которые предпочитают тратить деньги на развитие бизнеса, а офис считают временным местом пребывания и не желают обременять себя заботой о его обслуживании.
Алексей Чемоданов: «Продолжают появляться офисные здания, в которых площади распродавались этажами и частями этажей. Каждый хозяин начинает эксплуатировать собственные площади как считает нужным. Нивелировать противоречия может управляющая компания (УК)».
Спрос и предложение в этой области только начинают формироваться. Крупные операторы создают корпоративные УК. «Теледомом» управляет специализированная компания ФГ «Нижегородский проект», бизнес-центром «Столица Нижний» — УК «Бизнес-Дом». Пока девелоперы предпочитают управлять только своей недвижимостью. «Наша УК не оказывает услуги другим объектам. Нам это пока не интересно — есть более выгодные направления развития бизнеса», — делится Олег Сорокин. Опыт УК, пытающихся выйти на внешний рынок, показывает, что спрос еще не развит. Аркадий Коткис: «Наша организация имеет иУК, которая успешно развивает три наших офисных центра. Мы пробовали выводить услуги на внешний рынок, но столкнулись с позицией: «Я сам буду извлекать доход, а не получится — продам здание».
«Собственники часто руководствуются желанием снизить издержки и пытаются обслуживать здание самостоятельно, хотя многие из них могут нанять клининговую или ремонтную компанию, — делится наблюдениями Андрей Трубин. — Рынок УК в регионе только-только начал развиваться, в отличие от Москвы, где профессиональное управление недвижимостью давно существует». В июне 2007 г. компания LCMC заключила с нижегородской группой компаний «Выбор» договор на управление бизнес-центром LONDON. Эксперты считают, что с ростом конкуренции девелоперы будут совершенствовать сервис, в том числе благодаря услугам УК.
статистика
Более половины нижегородских компаний ищут для аренды крупные офисы
До 100 кв м
[13%]
1001–250 кв.м
[28%]
251–500 кв.м
[36%]
[23%]
Девелоперы строят более 100 тыс. кв.м качественных офисных площадей
В настоящее время в городе строится 23 бизнес-центра. Наиболее крупные — «Лобачевский Plasa» (40 тыс. кв. м), БЦ «На Стрелке» (14 тыс. кв. м), БЦ на ул. Блохиной (12 тыс. кв. м), БЦ «Пентхаус-Палас» на пресечении ул. Белинского и Горького (9 тыс. кв. м), первая очередь Центра международной торговли на Октябрьской пл. (8 тыс. кв. м). Площадь остальных объектов не будет превышать 6 тыс. кв.м.