В 2012 г. нижегородские строительные компани выполнили работ на более чем на 128 млрд руб. «ДК» изучил вспомогательные сферы стройиндустрии и узнал, кто и из чего строит город.
Строительный рынок Нижегородской области до кризиса 2008 г. ассоциировался у экспертов с хаотичной застройкой и рабочими нелегалами. Сейчас эта отрасль стала более цивилизованной: бригады гастарбайтеров сменили подрядчики с надежной репутаций, а на смену точечной застройке пришло комплексное освоение территории.
Активность нижегородских застройщиков с каждым годом растет. Ряд экспертов связывают это с заветом власти сдавать по 1 млн кв. м жилья в год, другие говорят о том, что строительные компании стремятся успеть заработать в преддверии очередного кризиса. По словам министра строительства региона Владимира Челомина, в 2012 г. всего введено в эксплуатацию 1,5 млн кв. м жилья, что на 2,2% больше, чем в 2011 г. Рост ввода жилых площадей, пусть и незначительный, влечет за собой развитие смежных сфер, таких как рынок подрядных работ и отрасль производства строительных материалов. По данным Минстроя, за прошлый год силами строительных организаций выполнены работы в объеме более чем на 128 млрд руб.
Строят своими силами
В Нижнем Новгороде сейчас растут объемы строительства жилья, а также количество проектов в сфере недвижимости, реализуемых в соответствии с принципом комплексного освоения территории. Это не может не способствовать росту рынка подрядных работ. Компаний с каждым годом все больше, но не все из них готовы предложить застройщику квалифицированных специалистов и высокое качество выполняемых работ.
Игроки рынка утверждают, что наличие в структуре организации собственного генерального подрядчика позволяет наращивать объемы строительства жилья и сохранять стоимость жилой недвижимости на минимально возможном уровне. Эксперты строительного рынка утверждают, что иметь собственного генерального подрядчика в структуре компании под силу только крупным строительным холдингам. Главные действующие лица нижегородского строительства — ГК «СУ 155», ООО «Жилстрой НН»,
ООО «Старт Строй», ГСК «Сокольники» и ГК «Кварц» — обходятся своими силами, без привлечения подрядчиков со стороны. По словам заместителя директора по строительству группы строительных компаний «Сокольники» Александра Немирова, так надежнее строить каркас и коробку здания.
Генеральный директор ЗАО «ДСК НН» (входит в ГК «СУ 155») Сергей Криль объясняет, что компаниям выгодно создавать собственную подрядную организацию только в том случае, если она реализует несколько крупных проектов в сфере недвижимости или имеет масштабные планы дальнейшего освоения земельных участков. «В той ситуации, когда застройщик намерен возвести только один жилой дом, практикуя метод точечной застройки, вкладывать деньги в развитие собственной производственной базы и оплату труда сотрудников генподрядной организации экономически не целесообразно», — заключил эксперт.
Например, благодаря принципу замкнутого производственного цикла в 2012 г. ГК «СУ 155» удалось увеличить объемы построенного жилья на 32% в сравнении с 2011 г. и удерживать цены на квартиры в среднем на 10–15% ниже среднерыночного предложения жилья эконом класса.
Однако даже крупные компании не обходятся без работы с подрядными организациями. Чаще всего, как утверждает Александр Немиров, сторонним компаниям на откуп застройщики отдают узкие, специфические работы, например благоустройство, монтаж систем противопожарной безопасности, электричество, остекление.
ЗАО «ДСК НН» также старается обращаться к сторонним подрядным организациям только в том случае, когда требуется выполнить специальные работы, которые не являются профильными для компании, — например, произвести монтаж лифтового оборудования, пожарной системы и системы дымоудаления или осуществить прочистку канализационных коллекторов.
Однако есть компании, которые все полностью отдают подрядчикам, например, ГК «ПИК» в Нижнем Новгороде. «Приходя в тот или иной субъект РФ, компания старается по максимуму использовать в работе внутренние ресурсы региона — использовать местных подрядчиков, которые знают все нюансы локального рынка. Данная стратегия создает дополнительные рабочие места и позволяет нам зарекомендовать себя с положительной стороны среди населения», — прокомментировал источник.
Также в ГК «ПИК» сообщили, что при выборе генерального подрядчика компания руководствуется опытом исполнителя, стоимостью работ, качеством ведения исполнительной документации, а также квалификацией сотрудников. Сергей Криль, в свою очередь, считает, что выбрать стороннюю компанию можно, только изучив и проанализировав портфолио выполненных ей проектов. «На мой взгляд, основными проблемами могут стать отсутствие у сотрудников подрядных организаций необходимой квалификации, а также недостаток ресурсов для выполнения заявленных объемов работ», — заключил он.
Производственный бум
Развитие рынка жилья влечет за собой рост объемов производства стройматериалов. По данным регионального Минстроя, их объем отгрузки увеличился по сравнению с предыдущим годом на 14,7%. В области производят практически все виды стройматериалов. В Нижнем Новгороде и городе Кстово — изделия для крупнопанельного домостроения и кровельные материалы. Силикатный и керамический кирпич, а также блоки из ячеистого бетона производят в Навашинском и Кстовском районах, в Дзержинске и в городе Бор. В Арзамасе и Урене производят сборный железобетон. Сухие строительные смеси, плиты гипсоволокнистые и другие изделия из гипса — в Богородске, Арзамасе и Дзержинске.
По данным Минстроя, в настоящее время предприятия промышленности не только обеспечивают отрасль основными строительными материалами, но и экспортируют до 90% выпускаемых гипсоволокнистых плит и мягкой кровли, а также 85% герметизирующих и 35% стеновых материалов.
Однако нижегородская строительная отрасль не всегда обходится силами местных заводов. «Например, в Нижегородской области нет месторождений, пригодных для производства цемента. При этом ежегодная потребность в нем составляет 750–800 тыс. тонн. В первую очередь дефицит цемента покрывается поставками из Республики Мордовия. ОАО «Мордовцемент» поставляет до 35% от общего объема ввоза. Также цемент поставляют московский холдинг «Евроцемент групп», саратовское ОАО «Вольскцемент» и волгоградское ОАО «Серебряковский цементный завод», — рассказывает Владимир Челомин.
Вообще, как утверждает генеральный директор ООО «Борский силикатный завод» Павел Лебедев,
не всегда нижегородские застройщики отдают предпочтение местным производителям стройматериалов. И это несмотря на то, что региональные заводы быстрее реагируют на запросы заказчика и имеют явное преимущество по скорости доставки. Кроме того, местные компании готовы работать с застройщиками по схеме взаимозачета: «Например, мы предоставляем материалы для возведения жилья в обмен на квартиры. Затем через собственные риэлтерские агентства мы реализуем его и получаем деньги».
Наращивать производство стройматериалов помогает областная целевая программа «Стимулирование развития жилищного строительства в Нижегородской области на 2011–2015 гг.». В рамках реализации данной программы за последние годы на многих предприятиях области запущены программы по освоению выпуска новых материалов или модернизации уже действующих производств. В частности, ЗАО «ДСК НН» в результате реализации первого этапа развития и модернизации собственного завода железобетонных изделий в Кстове смогло наладить выпуск трехслойных утепленных железобетонных панелей. Также обновление производства позволило осуществлять в цехах те работы, которые ранее делались исключительно на строительных площадках: монтировать оконные блоки, готовить поверхности панелей к чистовой отделке и готовить перегородки гипсоволокнистых панелей. Это новшество позволило сократить сроки монтажа зданий.
В 2012 г. и компания «Жилстрой НН» произвела перевооружение собственного ЗКПД. Благодаря этому строители могут одновременно возводить типовые дома двух разных серий. Кроме того, для расширения своих мощностей застройщик приобрел завод «Нобетек» по выпуску большого количества номенклатуры: брусчатки, бордюрного камня, железобетонных изделий, бетона.
Игроки рынка утверждают, что наличие собственного производства для строительной компании — это не только возможность контролировать качество строительства, но и залог сохранения стоимости квадратного метра жилой недвижимости на минимальном уровне.
Инновации как маркетинговый ход
В последнее время строители стали шире внедрять новые энергоэффективные строительные материалы, снижающие себестоимость возведения жилья.
Например, ООО ПГЗ «Декор 1» в Арзамасском районе впервые в России начало выпуск современного энергоэффективного строительного материала для внутренней отделки помещений — гипсостружечной плиты. Его применение позволяет снизить себестоимость отделочных работ на 5–10%. На ООО «Боргазбетон» в городе Бор и ООО «Навашинский завод строительных материалов» налажено производство газобетонных блоков. Газобетон — наиболее эффективный строительный материал с самой низкой теплопроводностью среди стеновых материалов. Применение газобетона позволяет сократить себестоимость строительства на 8–12%.
ООО «Формопласт» выпускает прессованный пенополистирол. Стена из прессованного пенополистирола толщиной 20 мм соответствует 38 мм стены из минеральной ваты, 250 мм стены из дерева, 270 мм стены из бетона и 420 мм стены из кирпичной кладки.
Также много внимания правительство региона уделяет развитию местной минерально сырьевой базы. Так, ООО «Сен Гобен Строительная продукция Рус» в Павловском районе планирует в ближайшее время начать освоение Гомзовского месторождения гипса и продолжить строительство завода по производству гипсокартона мощностью 30 тыс. кв. м гипсокартонной плиты в год. Общий объем инвестиций в реализацию проекта составит 2,9 млрд руб.
Однако, по мнению экспертов строительного рынка, не все, что производители выдают за инновационные материалы, таковыми являются. Например, газосиликатный блок уже давно используется в мировом строительстве, но нижегородские застройщики применяют его сравнительно недавно. Поэтому позиционируется материал как нечто новое и уникальное.
Павел Лебедев утверждает, что нижегородские застройщики очень консервативны, поэтому не спешат закупать инновационные материалы. Их очень тяжело заставить платить большие деньги за что либо неопробованное, пусть даже более эффективное.