Работа застройщиков станет похожа на выполнение госзаказа: все затраты и каждый платеж придется согласовывать со строгим «проверяющим» — уполномоченным банком. Как жить в таких условиях?
Этим летом все застройщики на себе опробуют систему эскроу-счетов. Она должна защитить дольщиков от недобросовестных строителей: покупатели могут быть на 99,99% уверены в том, что их дома будут достроены, но обращать внимание на репутацию застройщика по-прежнему будет важно. Почему — рассказывает Михаил Иванов, руководитель строительной компании «ННДК».
Михаил, когда вы узнали о том, что будет применена новая система работы, какова была ваша первая реакция?
— Изменения в долевом строительстве в последние несколько лет происходили настолько часто, что какой-то эмоциональной реакции у меня не было: я привык к тому, что в ФЗ-214 постоянно вводятся какие-то новшества. Он уже менялся, наверное, раз десять. Главное — уметь адаптироваться к новым рыночным условиям и просто воспринять это как очередную задачу.
Новая схема, на самом деле, не такая уж и новая: с проектным финансированием наша компания работает уже более 10 лет. Мы оформляем кредитную линию под каждый объект, это позволяет не зависеть от динамики продаж, то есть от количества заключенных договоров долевого участия, и гарантированно вводить каждый дом согласно графику. Мы к этим новшествам подготовлены лучше, чем большинство остальных застройщиков.
Какие вы видите в этой схеме плюсы, минусы?
— Плюсы очевидны: дома будут достроены на 99,99%. Будут минимизированы финансовые и рыночные риски застройщика, связанные с плохими темпами продаж (что означает возможные перебои с финансированием проекта). Все риски, связанные со строительством, в новых условиях берет на себя банк. Доступа к деньгам дольщиков у застройщика уже не будет, он сможет их получить только после того, как первый дольщик зарегистрирует право собственности. Поэтому, действительно, в этом плане закон защищает интересы покупателей жилья. Но есть и минус: это удорожание квартир.
Насколько, если брать именно ваш объект, произошло удорожание себестоимости строительства для вас и стоимости жилья для покупателей?
— Стоимость жилья для покупателей все-таки диктует рынок. Другой момент — то, что рынок подвержен влиянию слухов, и уже «на этапе слухов» цены на недвижимость действительно стали расти: в среднем по стране на 10-15%. Что касается себестоимости строительства, то она будет зависеть от ряда факторов, в том числе от динамики продаж, от наполнения счетов эксроу.
В целом для вас сложнее или проще станет работать? Потребовала ли новая схема какой-либо подготовки — изменения штата, обучения персонала, разъяснительной работы с покупателями?
— В целом — сложнее. Мы будем полностью подконтрольны банку. Вся работа застройщика — все его действия и статьи затрат, каждый платеж — должны с ним согласовываться. Нам пришлось укрепить штат сотрудников для более плотного общения с банком. Это похоже на работу с госзаказами.
Спрашивают ли власти и банки мнение застройщиков о том, как следует организовать работу по новой схеме, прислушиваются ли они к нему?
— Да. Один показательный пример: в прошлом году, когда шла оценка регулирующего воздействия от изменений в ФЗ-214, по всей стране, на всех уровнях шли широкомасштабные дебаты. 2 июля 2018 г. изменения в закон подписал президент, а уже 4 июля в Сбербанке прошел большой семинар для застройщиков, где были озвучены все вопросы и предложения от профессионального сообщества строителей.
Как воспринимают нововведения клиенты?
— По моему мнению, положительно. Этот вопрос очень активно обсуждался и освещался во всех СМИ. Люди понимают, что если раньше им приходилось покупать надежность застройщика, то сейчас они покупают гарантированно достроенный и введенный в эксплуатацию объект. Либо им вернут деньги.
При выборе будущего жилья по-прежнему будет важно обращать внимание на репутацию застройщика. С 1 июля все объекты низкой степени готовности перейдут на работу по счетам эксроу, и это также должно быть предусмотрено договором долевого участия.
В процедуре покупки жилья для клиентов что-то поменялось?
— Чтобы купить квартиру в ЖК «Циолковский», по-прежнему необходимо только желание. У нас работает ипотечный брокер, который соберет для клиента необходимый комплект документов, поможет подобрать оптимальный вариант по ипотеке среди предложений от нескольких банков. Кроме того, мы можем продать вторичное жилье клиента без дополнительных комиссий и наценок.
Какие отзывы вы получаете от покупателей, которые уже видели свои новые квартиры?
— Все люди разные, и отзывы тоже. Подавляющее количество отзывов положительные. Что важно для покупателей? Во-первых, местоположение объекта, сама локация, район, инфраструктура. В отличие от многих других застройщиков, у которых все благоустройство откладывается на завершающую стадию строительства, мы комплексно подходим к освоению территории. И уже в этом году жители первого дома, которые получили ключи от квартир, смогут пользоваться комфортной средой жилого комплекса: это детские площадки с индивидуальным дизайном, малые архитектурные формы, спортивные площадки, зоны воркаута.
Во-вторых, люди хотят въехать и жить, а не заниматься ремонтом, который грозит стать бесконечным. Поэтому важна внутренняя отделка. Нашим проектом предусмотрена качественная финишная отделка квартир в трех стилях: классика, хайтек и минимализм. На своих объектах мы применяем коммуникации нового поколения: это газовое отопление и гибридная система вентиляции, а также энергоэффективные окна. Все это позволяет создать в каждой квартире индивидуальный микроклимат. Наши клиенты получают комфортное жилье, а не голые стены.
Многие застройщики в столице пошли дальше — предлагают квартиры с мебелью и даже с бытовой техникой. Мы тоже идем в ногу со временем и ориентируемся на потребности покупателей. В третьем доме ЖК «Циолковский», согласно обратной связи и потребностям клиентов, будут изменены планировки квартир.
Всего в ЖК «Циолковский» будет шесть шестнадцатиэтажных домов. В этом году мы начали строительство третьего дома, в конце 2019-го – начале 2020-го заложим четвертый, а затем остальные с интервалом около года.
Какие еще городские локации вы хотели бы освоить и в какой перспективе?
— В этом году мы планируем заключить соглашение о достройке одного из долгостроев Нижнего Новгорода, и в рамках закона, обеспечивающего защиту обманутых дольщиков, нам предоставят участок для строительства нового жилого комплекса. Но более подробную информацию по нему мы сможем дать к концу года, как только будет сформирована конечная концепция.