Как законно сэкономить миллионы на налогах? Эксперт делится секретом

В кадастровую стоимость объектов входит НДС, поэтому в дальнейшем налогооблагаемая база составляется с его учетом. Получается, что владелец платит налог на налог. Если речь идет о большом промышленном предприятии, теряются миллионы. Но бухгалтеры, исправно отправляющие платежи в бюджет, конечно, об этом не задумываются. Поэтому Олег Новиков, член правления Нижегородского областного отделения Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков", директор ООО «Приволжская оценочная компания», обращается к собственникам крупных объектов недвижимости.

 

Олег, какое нововведение позволяет официально не включать НДС в стоимость?

Я профессионально занимаюсь оценкой недвижимости, поэтому первым на практике узнаю важные нюансы. Приведу простой пример: продажа квартиры (допустим, за 1,18 млн. руб.) физическим лицом не облагается НДС, а если ту же квартиру продаст юридическое лицо, то ему придется заплатить примерно 180 000 рублей налога. Причем эта сумма будет включена в кадастровую стоимость, то есть в дальнейшем налог будет исчисляться с 1 180 000 рублей. Абсурдная ситуация, однако до недавних пор так и было. Отмечу, что она касается лишь зданий, а не земельных участков (они в любом случае не облагаются НДС).

 

 

Но сейчас появились решения судов, что налоговая база не должна включать в себя НДС. На эти прецеденты можно опираться, оспаривая кадастровую стоимость объекта. Таким образом, переоценка поможет сэкономить на налогах как минимум 15%.

 

Важный момент: если оспаривать налоговую базу в арбитражном суде, основываясь на утвержденной кадастровой стоимости, то апелляция будет отклонена. В апелляционном определении Московского городского суда от 22 ноября 2017 г. по делу N 33а-5106/2017 содержится следующая позиция:

Доводы административного истца о необходимости определения кадастровой стоимости нежилого здания в размере рыночной без учета НДС подлежат отклонению по следующим основаниям… Рыночная стоимость представляет собой наиболее вероятную цену, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке... Цена предложения в типичных публичных офертах объектов недвижимости содержит НДС. Следовательно, в момент возможного совершения сделки по цене, равной рыночной стоимости, цена сделки будет всегда содержать НДС (при условии, что объект сделки подлежит налогообложению).При этом уплата НДС и налога на имущество не влечет за собой двойного налогообложения, поскольку относится к различным периодам владения объектом. Так, уплата налога на имущество осуществляется во время владения и эксплуатации объекта, тогда как уплата НДС - только в случае отчуждения объекта, когда налог на имущество уже не уплачивается.

Но на стадии административного дела об оценке объекта ситуация будет другой. Ссылаюсь на постановлении Девятого арбитражного апелляционного суда от 15.12.2016 N 09АП-55240/2016 по делу N А40-134041/16.

Как указали арбитры, при исчислении налога на имущество из рыночной (кадастровой) стоимости здания, установленной судом, подлежит исключению содержащийся в ней НДС, учитываемый и взимаемый исключительно при совершении реальных сделок купли-продажи, мены, дарения и др.
То есть, налог на имущество должен рассчитываться исходя из рыночной (кадастровой) стоимости объекта недвижимости, уменьшенной на сумму НДС.

В свою очередь, исключение из формулировки судебного решения упоминания о наличии в составе рыночной (кадастровой) стоимости НДС ведет к необоснованному увеличению облагаемой базы по налогу на имущество на сумму НДС и неправомерному начислению налога на налог.

Следует обратить внимание также на Определение Верховного суда РФ от 15.02.2018 по делу № 5-КГ17-258, в котором суд пересмотрел дело по заявлению ЗАО «ТД Зеленоград» и направил дело на новое рассмотрение в Мосгорсуд со следующей формулировкой:

Судебная коллегия по административным делам ВС РФ полагает, что выводы судов о включении налога на добавленную стоимость в кадастровую стоимость в размере рыночной, основан на неверном толковании норм права.

 

Таким образом, вы рекомендуете всем, в чьих интересах сэкономить на налогах, заняться переоценкой?

Да, я уверен, что в масштабах серьезного бизнеса целесообразно переоценить кадастровую стоимость. Наши услуги по переоценке с лихвой компенсируются дальнейшей экономией. Резюмирую: само по себе определение рыночной стоимости объекта недвижимости в целях дальнейшей его эксплуатации без реализации этого имущества не создает объект налогообложения налогом на добавленную стоимость.

Приволжская оценочная компания рекомендует отстаивать свое право на изменение налоговой базы не в арбитражном суде, после того, когда кадастровая стоимость уже утверждена, внесена в ЕГРН и подтверждена судом при рассмотрении административного дела, а еще на стадии оценки объекта недвижимости и непосредственно в комиссии по оспариванию кадастровой стоимости при Росреестре.

ООО "Приволжская оценочная компания"
Независимая оценка всех видов собственности
тел.моб.: +7-920-038-31-15
е-mail: Novikov@ocenkann.ru
сайт: ocenkann.ru