Девелоперы столкнулись со стабилизацией спроса на жилье

Рынок недвижимости стабилизировался. Рентабельность строительного бизнеса высокая, но с рынка строительства жилья нижегородских застройщиков выдавливают местные власти. Спрос на коммерческую недвижимость, где работают преимущественно нижегородские девелоперы, будет превышать предложение еще два–три года.

эксперты
Алексей Апарин
директор ОАО «Автоград»
Андрей Баранов
генеральный директор компании «Нижегородский дом и Ко»
Александр Бодриевский
директор департамента градостроительного развития территории правительства Нижегородской области
Андрей Бубнов
исполнительный директор ГК «Триумф»
Наталья Вязанкина
директор риэлторской компании «Триумф»
Любовь Менялкина
менеджер по маркетингу компании «Квартстрой»
Вадим Носов
руководитель центра консалтинга Нижегородского Союза магазинов
Борис Плаксин
технический директор ИСК «Сокольники»
Алексей Помазов
исполнительный директор «A3 Advertising Group»
Анатолий Рябинин
директор агентства недвижимости «Чекни»
Ольга Сажина
директор по маркетингу «Жилстрой-НН»
Татьяна Синицына
директор ООО «Инвестиционно-сервисный центр «РИЭЛТ–БЮРО»
Андрей Трубин
генеральный директор компании «Финсмарт»
Аркадий Турлаев
коммерческий директор компании «Мастер–люкс»
Сергей Фадеев
генеральный директор компании «Гарантия–строй»
Сергей Шерер
зам. генерального директора строительной компании «Сокольники»

Почему остановился рост цен на недвижимость?
Как изменение градостроительной политики повлияло на нижегородских застройщиков?
Когда на рынке коммерческой недвижимости спрос сравняется с предложением?

После более чем двукратного роста цен на недвижимость в 2006 г. рынок стабилизировался. По данным ГК «Триумф», в течение первого полугодия 2007 г. цены на разные типы жилья росли на 0,5–3% в месяц. Осенью текущего года многие банки приостановили выдачу ипотечных кредитов, что вызвало падение количества продаж. Цены на жилье, по подсчетам Нижегородстата, в третьем квартале снизились по сравнению со вторым кварталом на 2,8%. Эксперты «ДК» считают падение цен временным. Директор риэлторской компании «Триумф» НАТАЛЬЯ ВЯЗАНКИНА: «Проблемы с заемными средствами остро коснулись небольшой части банков. Остальные смогут быстро найти источник финансирования. Банки не откажутся от такого выгодного направления». Как только банки решат свои ипотечные проблемы, стоимость жилья стабилизируется. К тому же строительство жилья несмотря на стагнацию цен осталось высокорентабельным видом бизнеса. Нижегородстат называет среднюю стоимость квартир на первичном рынке в III квартале 2007 г. — 53,9 тыс. руб. за кв.м. Средняя стоимость их строительства — 19,5 тыс. руб.

Областное правительство выдавливает с рынка мелких и средних застройщиков

Основной причиной ценового всплеска 2006 г. эксперты считают недостаток предложения на первичном рынке. Строители не смогли увеличить ввод жилья из-за трудностей получения земельных участков. Для исправления ситуации правительство Нижегородской области утвердило программу комплексной застройки города. Большую часть жилья власти рекомендуют возводить не точечно, а микрорайонами — в центральной части Нижегородского и в Советском районах. «Выделение крупных площадок перспективно — точечная застройка себя исчерпала, — поясняет директор департамента градостроительного развития территории Нижегородской области АЛЕКСАНДР БОДРИЕВСКИЙ. — Мы за комплексный подход — чтобы возводились целые микрорайоны со школами, поликлиниками, спортивными учреждениями. Мы установили очередность освоения площадей — где-то уже можно строить, где-то предстоит подготовительная работа».

Участники рынка отмечают, что по­квартальная застройка выгодна и для самих строителей. Технический директор ИСК «Сокольники» БОРИС ПЛАКСИН: «В городе катастрофически не хватает электроэнергии. Почти не стало мест, где новый дом можно было бы подключить к сущест­вующим сетям. Строителям приходится строить собственные сети. Объем работ что для одного дома, что для целого квартала одинаков. Удобнее возводить кварталы и с точки зрения организации работ: можно одновременно строить первый дом, работать над проектом второго и оформлять документы на третий».

Эксперты считают, что далеко не все работающие сегодня в регионе застройщики могут позволить себе участвовать в конкурсах на комплексное освоение кварталов: у подавляющего большинства из них недостаточно финансовых ресурсов. Директор по маркетингу «Жилстрой-НН» Ольга Сажина: «Под каждый проект мы берем кредиты в размере не менее $100 млн». Заместитель генерального директора строительной компании «Сокольники» СЕРГЕЙ ШЕРЕР называет всего четыре нижегород­ские компании, способные возводить микрорайоны: «Жилстрой-НН», «Сокольники», «ПИК-регион», СУ-155. Три последние пришли из Москвы. По мнению коммерческого директора компании «Мастер-люкс» АРКАДИЯ ТУРЛАЕВА, именно московские компании смогут побеждать в «квартальных» конкурсах: «Федеральные компании берут объемами. Они будут строить сразу крупные кварталы, расселяя огромное количество жителей ветхого фонда. С их оборотами это сделать вполне реально». Эксперт считает, что столичные компании ориентированы как раз на массовую застройку: она не требует длительных сроков проектирования и согласования, для возведения массового жилья можно использовать недорогие, простые в использовании материалы. Тем не менее такие квартиры пользуются большим спросом. Кроме того, московские компании поддер­живает правительство региона. ТАТЬЯНА СИНИЦЫНА, директор ООО «Инвестиционно-сервисный центр «РИЭЛТ-БЮРО» отмечает: «Московский блок» компаний в регионе в последние годы усилился. Новые игроки, кроме прочих преимуществ, имеют еще и мощное административное лобби». Один из крупнейших нижегородских девелоперов на условиях анонимности заявил «ДК»: «Вы понимаете, что у меня хорошие связи в нижегородском кремле. Но лоббисткие возможности моей компании несопоставимы с возможностями того же «Нижегородкапстроя», которым руководит сын губернатора. Какой бы участок я ни пытался получить в течение года, каждый раз выяснялось, что он уже принадлежит «Нижегородкапстрою».

Чтобы противостоять московским застройщикам, средние нижегородские компании попытались объединяться. Весной 2007 г. пять нижегородских застройщиков — «Нижегородстрой», «Выбор», ДСК № 2, «Заволжстрой» и «Волгожилстрой-НН» — создали консорциум. По данным пресслужбы областного правительства, еще несколько строительных компаний начали готовить подобные объединения. Как рассказал генеральный директор компании «Нижегородский дом и Ко» АНДРЕЙ БАРАНОВ, ни одного консорциума создать не удалось: «Такие объединения распадаются, как только дело доходит до дележа предполагаемой прибыли. Я знаю об этом по личному опыту».

По мнению экспертов, закон «Об участии в долевом строительстве» и ориентация нижегородской администрации на комплекс­ную застройку города сильно ограничили возможности местных игроков — мелкие и средние игроки будут уходить с рынка через два–три года. К тому времени не останется земельных участков, выделенных под точечную застройку ранее. Андрей Баранов: «Надо называть вещи своими именами: нам настал кирдык».

Застройщики продолжили строительство элитного и загородного жилья

Как отмечают эксперты, большая часть мелких и средних строительных компаний после освоения ранее приобретенных земельных участков собираются перейти на субподряд к крупным девелоперам, с которыми сейчас ведут переговоры. В то же время в течение года несколько средних компаний заявили о начале реализации проектов по строительству элитного жилья и загородных поселков.

По данным Аркадия Турлаева, объем первичного рынка жилья премиум-класса составляет до 200 квартир в год. По предварительным оценкам, в 2007 г. строители введут в эксплуатацию не более 100 элитных квартир.

В последние 10–15 лет элитная застройка шла почти исключительно в центральной части города. Эксперты «ДК» считают, что нехватка дорогого жилья связана с тем, что сейчас получить там площадки под строительство практически невозможно. Участ­ков для точечной застройки в центральной части города, по сведениям городской администрации, осталось не более десяти. Но и их получить непросто. Аркадий Турлаев: «Сложно добиться разрешения на строительство в центре города. Земельные участки в районе трех площадей (между площадями Минина, Горького и Свободы плюс участок вдоль Верхне-Волжской набережной) дороги, в первую очередь из-за необходимости расселять сносимые дома. Но даже если у компании-застройщика есть деньги, не факт, что она получит «добро» на строительство дома здесь. Для руководства города немаловажный фактор при выборе застройщика — репутация компании». Экс­перты «ДК» на условиях анонимности указывают, что распределение участков в центре города наименее прозрачно: «Как выбирают застройщиков центра города, знают только получившие здесь участки строители и чиновники городской администрации. Остальные могут только догадываться».

Застройщики начали строить элитное жилье в некотором отдалении от центральных площадей. «Гарантия-Строй» возводит два дома высокого класса — «Подсолнухи» в микрорайоне Верхние Печеры и «На Университетской набережной» на проспекте Гагарина. По словам генерального директора компании «Гарантия-строй» Сергея Фадеева, площадки под строительство обоих жилых комплексов компания выбирала с учетом того, чтобы до центра города на автомобиле можно было добраться за пять–десять минут. Г-н Фадеев добавляет, что спрос на элитные дома за пределами центра города есть. «Гарантия–Строй» еще не начала продавать квартиры, а некоторые клиенты уже готовы купить жилье в строящемся доме. «Люди звонят в нашу компанию и оставляют свои контакты со словами: «Как только вы начнете продавать квартиры, сразу звоните нам», — делится Сергей Фадеев. По мнению эксперта, элитное жилье вне района трех площадей будет более востребованным из-за более низкой стоимости. Цены в «Подсолнухах» будут отличаться от цен на жилье в центре города на 20%.

Чтобы успешно продавать жилье, застройщики начали создавать концепции. АЛЕКСЕЙ ПОМАЗОВ, исполнительный директор «A3 Advertising Group»: «Концептуальный объект — это здание, про которое можно однозначно сказать, для кого оно будет построено, соответственно, какие функ­ции и задачи должно выполнять и каким требования соответствовать. Причем требованиям в самом широком понимании: от технических до эстетических и экономических». Жилой комплекс «Изумрудный замок» от компании «РосАвтоСтрой», например, рассчитан на успешных молодых людей. «Мастер–люкс» также строит элитный дом, но ориентируется на покупателей более старшего возраста. Аркадий Турлаев: «Мы представляем, где работают наши клиенты, какой у них автомобиль, каково семейное положение, что они ценят в жизни. Исходя из этого, разработали концепцию, просчитав все, вплоть до элементов системы «умный дом». Менеджер по маркетингу компании «Квартстрой» ЛЮБОВЬ МЕНЯЛКИНА подчеркивает: «Сегодня людям не интересно покупать стены — они приобретают образ жизни. Это утверждение верно уже не только для элитного жилья».

По словам экспертов «ДК», недостаток предложения жилья высокого класса на городском рынке недвижимости привел к росту спроса на загородные коттеджи. Если год назад в области строилось десять коттеджных поселков, то в этом году их количество увеличилось до пятнадцати. По словам директора агентства недвижимости «Чекни» Анатолия Рябинина, наиболее перспективное направление в Нижегородской области — Богородская трасса. Здесь строятся шесть загородных поселков. Директор ОАО «Автоград» Алексей Апарин поясняет: «Сейчас загородная недвижимость строится в основном для постоянного проживания, а потому важно не только живописное расположение участка, но и его небольшая удаленность от Нижнего Новгорода (15–20 км), чтобы можно было быстро добраться на работу. Богородский район — пока самое подходящее место: он привлекателен с точки зрения экологии, и туда ведет хорошая, но не перегруженная транспортом дорога».

Предложение же здесь не растет. Во-первых, цены на землю в богородском направлении, по словам экспертов, в течение 2006 г. выросли в два раза и застыли в 2007 г. По словам Анатолия Рябинина, до 20% участков здесь скупили инвесторы, которые рассчитывают сыграть на росте цен. Рынок земли, по словам экспертов, встал — застройщики считают цены на землю завышенными, а инвесторы не хотят их снижать. А во-вторых, многие застройщики, успевшие приобрести землю раньше, не начинают строительство из-за сложностей с переводом сельскохозяйст­венных земель в статус поселений.

На рынке коммерческой недвижимости появились признаки стабилизации

На рынке коммерческой недвижимости спрос в Нижнем Новгороде до сих пор значительно превышает предложение. Исполнительный директор ГК «Триумф» Андрей Бубнов утверждает, что самыми востребованными до сих пор остаются площади в центре города. В то же время, по словам экспертов, конкуренция усиливается как за покупателя, так и за арендатора. Раньше нижегородцы брали любую недвижимость. Теперь при подборе коммерческой недвижимости клиент выдвигает много дополнительных требований. В то же время рост цен и арендных ставок в центре города почти приостановился, а в заречье владельцы недвижимости классов C и D, по словам г-на Бубнова, не повышали цены с 2005 г.

В конце 2007 и в 2008 г. в городе сдадут в эксплуатацию более 20 бизнес-цент­ров общей площадью 120 тыс. кв.м. По оценке информационно-аналитической службы Группы компаний «Триумф», с учетом предусмотренных нежилых помещений в строящихся жилых домах за два ближайших года в Нижнем Новгороде появится примерно 200 тыс. кв.м офисных площадей, в том числе не менее 150 тыс. кв.м — в центральных районах: Нижегородском и Советском. Эксперты считают, что потребность нижегородского бизнеса на 20–30 тыс. кв.м меньше.

Аналогичная ситуация сложилась и на рынке торговой недвижимости. По мнению руководителя центра консалтинга Нижегородского Союза магазинов ВАДИМА НОСОВА, в городе закончился экстенсивный этап развития торговли и началась реальная конкуренция. «Признаки первоначального насыщения рынка торговыми площадями в Нижнем мы могли наблюдать в этом году, — считает он. — Впервые в январе и июле в городе начались настоящие — не бутафорские, когда цены сначала повышают, а потом незначительно, на 10%, скидывают — сезонные распродажи». По данным компании «Финсмарт», в 2008 г. в городе будет введено в эксплуатацию около 216 тыс. кв.м торговых площадей — прирост объемов предложения новых качественных торговых площадей должен составить 62% по отношению к 2007 г. Однако, по мнению генерального директора компании «Финсмарт» АНДРЕЯ ТРУБИНА, порог насыщения еще не будет достигнут: полностью спрос будет удовлетворен к 2010–2011 г. К этому времени, по данным городской администрации, в городе появится 14 крупных торговых и торгово-развлекательных центров общей площадью почти в 1 млн кв.м.