Строя Колизей, архитекторы не рассчитывали на компьютере срок его эксплуатации. Однако он стоит уже 2 тысячи лет. Современные застройщики дают гарантии: дом будет пригодным для жилья 80-100 лет .
Строительство — сложный процесс, в который вовлечены многие специалисты. Застройщик обязан учитывать множество факторов и соблюдать строительные нормативы, чтобы дом был тёплым, надежным, долговечным. Так называемые хрущевки, построенные в 50-е годы, были задуманы как временный вариант, однако эксплуатируются до сих пор. Панельные дома, возведенные позже в Советском Союзе, были рассчитаны на эксплуатацию в течение 80 лет. Современные жилые комплексы обещают простоять примерно столько же.
Какие технологии используют строители многоэтажек в наши дни, сколько времени нужно на строительство одного дома, отличается ли жилье эконом-класса от элитных зданий? На эти вопросы ответили собеседники «Делового квартала»: Михаил Иванов, генеральный директор строительной компании ННДК, и Александр Лазарев, директор «Проектной мастерской архитектора Лазарева А.С.».
Виртуальный дом
Архитекторы-проектировщики помнят те времена, когда они пользовались лишь логарифмической линейкой и рисовали чертежи на бумаге. А сейчас разработаны программные комплексы BIM-проектирования, в которые вносятся параметры будущего дома, характеристики материалов и окружающих условий. Получается, что программа строит некую матрицу, информационную модель, и сама просчитывает прочность строительных конструкций, их тепломеханические характеристики и прочее, выдавая большое количество готовых разделов проектной документации.
С такими компьютерным программами в первую очередь начали работать крупные федеральные застройщики, вводящие в эксплуатацию по несколько объектов в месяц. Но и в Нижнем Новгороде вручную уже никто ничего не считает. Цифровизация значительно упростила процессы проектирования. Придет время, когда в привычный обиход войдут программы дополненной реальности — на экране планшета, стоя на стройке, можно будет увидеть, где в процессе строительства что-то пошло не так, и вовремя это исправить. Это отличный контроль качества работ, позволяет наглядно показать заказчику, как продвигается строительство объекта и дает возможность совершить виртуальную прогулку по зданию еще до начала строительства.
Кто самый быстрый?
Уоррен Баффет остроумно высказал простую мысль «всему свое время»: «Даже 9 женщин не смогут выносить одного ребенка за один месяц». Но технологии развиваются стремительно: к примеру, китайским строителям хватило 19 дней, чтобы построить 57-этажный небоскреб!
«В Нижнем Новгороде таких прецедентов пока не было,- говорит Михаил Иванов. - Не стоит принимать во внимание долгострои — некоторые из их не могут ввестись в эксплуатацию уже 20 лет, и на это влияют в подавляющем большинстве случаев финансовые, а не технические причины. Срок строительства обычно составляет 1,5-2 года. Иногда проект удается закончить за год. Но на некоторых этапах могут возникнуть объективные технические сложности. Например, в Нижегородской области существует проблема высокого уровня подземных вод и карстовых провалов. Наибольший уровень грунтовых вод отмечается в мае-июне, а наименьший — в зимние месяцы. Поэтому целесообразнее закладывать фундамент именно в это время года».
И зимой, и летом
Строительство ведется круглогодичным циклом, но зимой обходится несколько дороже. В климате средней полосы перепады температуры воздуха в течение года могут достигать 60 градусов, и это нужно учитывать, выбирая строительные материалы. Особое внимание уделяется материалам для утепления и гидроизоляции.
«Существует большое количество видов фундаментов, например, свайный, плитный, столбчатый и прочие. Каждый тип фундамента имеет свои плюсы и минусы. Например, забивка свай может негативно отразиться на окружающей застройке и требует проведения строительного мониторинга, поэтому многие компании, в том числе ННДК, по возможности переходят на плитный фундамент. Фундаментная плита представляет собой около метра-полутора сильно армированного бетона и исключает все возможные деформации, в отличие от, например, ленточного типа. В целом в России сейчас большая часть жилого фонда возводится с использованием монолитно-каркасного метода строительства, в то время как в советском прошлом строили в основном только панельные дома» - говорит Александр Лазарев, чья проектная мастерская разрабатывала проектную документацию для ЖК «Циолковский».
Михаил Иванов объяснил, почему в строительстве развито импортозамещение. «В сегменте эконом-жилья валютная составляющая — не более 10 %. Нам невыгодно покупать бетон, арматуру, сыпучие и прочие стройматериалы, которые производятся на расстоянии свыше 200 км — слишком дорого обходится перевозка. Но некоторым элементам мы пока не нашли отечественного аналога. Например, элементы лифтового механизма и вентиляционное оборудование предпочитаем заказывать за рубежом».
Правильная эксплуатация не менее сложна, чем строительство
Многие видели научно-популярный фильм «Жизнь после людей». В нем показано, как будет выглядеть планета, когда исчезнет человечество. Впрочем, даже не заглядывая далеко вперед, понятно, что здания быстро приходят в упадок. Михаил Иванов приводит яркий пример: «В 2009 году в Японии из-за нерентабельности закрыли отель. Здание опустело, и в нем уже выросли деревья. Поэтому мало построить хороший дом, нужно правильно за ним ухаживать».
По закону, сдавая дом, застройщик обязан передать его специализированной эксплуатирующей организации вместе с полным комплектом исполнительной документации, включая инструкцию по безопасной эксплуатации здания. Нормативный срок эксплуатации дома составляет 80-100 лет. Вместе с тем, есть нормативы по периодичности текущего и капитального ремонта, например, фундамент нужно ремонтировать каждые 40 лет, кровлю — раз в 15-20 лет. «Материалы-утеплители тоже нуждаются в своевременной замене, — поясняет Александр Лазарев. - И это уже зона ответственности домоуправляющей компании».
Бюджетное жилье VS бизнес-класс
Можно предположить, что более дорогое жилье строится из дорогостоящих стройматериалов, а эконом-вариант уступает ему по качеству. Однако разница есть лишь в декоративных опциях и дополнительном комфорте: конструкции фасада, внутренней отделке квартир и подъездов, более красивых батареях, менее шумных и более плавных лифтах, наличии центрального кондиционирования или даже встроенной системы-пылесоса. А бетон – он и в Африке бетон.
«Мы используем особую фасадную штукатурку, - объясняет Михаил Иванов. Финишный слой уже содержит в себе красящие пигменты, поэтому исключена ситуация, когда краска с фасада опадает, а такие случаи, к сожалению, бывают. Делая ремонт в элитных квартирах, конечно, застройщик может позволить себе многое – стоимость квадратного метра оправдает затраты. Хочу отметить, что в строящемся ЖК «Циолковский», который относится к классу повышенной комфортности, мы предлагаем будущим жильцам варианты отделки квартир на их выбор в трех стилях: классика, минимализм, хай-тек. Есть и много других «фишек» для покупателей, которые ранее были недоступны этому классу жилья: индивидуальное отопление квартир, гибридная система вентиляции, благоустроенные места общего пользования, оборудованные даже мойками для лап домашних животных, придомовая территория, на которой расположатся детские площадки для детей разных возрастных групп, зона workout, велодорожки, хоккейная/баскетбольная коробка и многое другое. И, безусловно, шикарный вид на Сормовский парк».
СПРАВКА
«Каждый дом мы строим как для себя, - заключает Михаил Иванов. - В нашей семье династию строителей в Сормове начал еще дед. Сейчас мы продолжаем семейное дело вместе с сестрой. Ольга Назарова — финансовый директор компании ННДК. Мы знаем, что дома, построенные нами, останутся для следующих поколений, и хотим, чтобы они выглядели и функционировали достойно».