Андрей Ступишин: рынок элитной недвижимости тормозят архитекторы

Сегодня аналитики говорят об оттепели на этом сложном рынке и предрекают ему новую волну спроса.

Эксперты утверждают, что в Нижнем Новгороде нет по‑настоящему элитного жилья. И те объекты, которые у нас относят к высшей категории, в Москве и Санкт‑Петербурге — лишь премиум‑сегмент. С ними согласен и генеральный директор ООО «Кельма» Андрей Ступишин. И даже дом в Холодном переулке, который является пилотным проектом компании, он относит к классу «премиум». Однако бизнесмен подчеркивает, что тот набор критериев, который маркетологи выработали за 15 лет становления рынка для оценки элитного жилья, давно изменился.

Кризисные последствия

По словам Андрея Ступишина, рынок элитной недвижимости до конца не восстановился после кризиса. Сейчас он постепенно возрождается, какие‑то объекты уже начинают строиться. Стали оживать проекты, которые были заморожены в «черный» для рынка недвижимости период 2008–2010 гг.

— Стройки элитного жилья останавливались, как правило, по одному сценарию: практически все компании возводили дома на кредитные средства, которые банки в один прекрасный момент попросили вернуть. У «Кельмы» была подобная ситуация, один из нижегородских банков запросил обратно выделенные нам для строительства средства.

Как застройщики привлекали покупателя в кризисное время?

— Чтобы вернуть хотя бы часть своих инвестиций в кризис, кто‑то обещал вернуть деньги за выполненный дизайн квартиры, если он не понравится клиенту, кто‑то, чтобы подчеркнуть эксклюзивность и неповторимую ауру места расположения объекта, придумывал исторический флер, которого на самом деле не было. Некоторые застройщики просто снижали цены на квартиры, падая в цене «ниже плинтуса».

А вы считаете такую тактику правильной?

— Лично мне не хотелось бы снижать цены на наши объекты. Они держатся на прежнем уровне за счет того, что в основном мы с соинвесторами проекта строили на собственные средства и на деньги, полученные от покупателей квартир, которые, несмотря на пик кризиса, нам их доверяли. Поэтому у нас есть возможность подождать «своего» покупателя. Если другие застройщики хотят вернуть вложенные средства быстрее — это их право.

Сейчас можно говорить о том, что спрос вернулся на докризисный уровень?

— Не в полном объеме. Сегодня скорее существует отложенный спрос на дома премиум‑класса, который может обернуться второй волной покупательской активности. Очень много обеспеченных людей не решаются пока вкладывать средства в недвижимость, надеясь заработать на чем-то другом, например на курсе валют.

А предложение успевает за спросом?

— В кризисные годы наблюдался дефицит строек вообще, они были попросту заморожены. Поскольку сегмент премиум всегда занимает в общем объеме строительства небольшой процент, можно сказать, что в то время он вообще стремился к нулю. Сейчас постепенно начинают появляться новые объекты. Поэтому можно говорить не о дефиците, а об отложенном спросе: люди готовы покупать, но пока застройщикам нечего им предложить. Стройка — дело не быстрое. Пока будет оформлена земля, родится проект, особенно если это что‑то не рядовое, эксклюзивное, может пройти несколько лет.

От чего зависит колебание спроса?

— Причин много: сезонность, кризисы, наличие или отсутствие в центре города площадок для строительства. Поведение жильцов ветхого фонда, которые пытаются из своих пяти квадратных метров в разрушающемся доме переехать сразу на Рублевское шоссе. Мы сами столкнулись с ситуацией, когда один из жителей в обмен на свою гнилушку попросил квартиру в Испании.

Нужен микрорайон элитного жилья

Андрей Ступишин утверждает, что сегодня рынок элитной недвижимости находится в преддверии новой волны спроса, связанной с естественным процессом обновления жилья. Первая волна продолжалась с 2003 г. по 2007 г.

— По истечении шести‑десяти лет на рынок стали возвращаться прежние клиенты, желающие произвести качественный апгрейд своего жилья. Вторая тенденция, которую можно отметить, — смена критериев «элитности». Например, пять лет назад считалось, что многоквартирный дом элитным быть не может, сейчас этот параметр практически ушел. Если десять лет назад элитным считался дом в шесть этажей без лифта, то сегодня обеспеченные покупатели имеют возможность выбирать, и лифт должен спускаться в подземную автостоянку.

Изменились ли запросы покупателей?

— Сегодня состоятельные люди покупают жилье меньшей площади. Снижение спроса на большие квартиры происходит потому, что обеспеченные нижегородцы чаще всего уже имеют большой загородный дом, и содержать квартиру в городе площадью 300–500 м становится нецелесообразным и утомительным. Теперь в элитном доме должно быть все, что необходимо для максимально комфортного существования: система автоматического поддержания микроклимата, хороший лифт и удобный подземный паркинг, система видеонаблюдения, охрана внутри- и придомовой территории. Кроме того, желательно наличие детской площадки и ландшафтного дизайна двора.

Застройщики коттеджей являются вашими конкурентами?

— Я бы не сказал, что это прямая конкуренция. Чаще всего обеспеченный человек может позволить себе и загородный коттедж для тихого отдыха, и удобную городскую квартиру рядом с работой.

Какие наиболее перспективные участки в Нижнем Новгороде есть для застройки жилья премиум‑класса?

— Во первых, это территория бывшего Нижегородского высшего училища тыла на площади Лядова. Эта огромная территория принадлежала Министерству обороны. Судя по тенденции освоения под застройку площадей неиспользуемых военных баз, возможно, кто‑то из застройщиков уже положил на нее глаз. Также для элитной застройки интересен участок земли между Молитовским и Метромостом. Это очень заманчивая зеленая территория. Близость к воде всегда притягивает инвесторов. Освоение этих участков позволит осуществить не точечную застройку, с которой борется сейчас администрация нашего города, а квартальную. И такие микрорайоны нужны. Потому что когда создается определенный большой проект, в нем есть возможность спланировать сразу всю инфраструктуру, необходимую для комфортной жизни, начиная от магазинов и заканчивая детскими садами, школами и спортивными клубами. Также внутри квартала возможно будет создать однородную жилую среду, когда элитные здания не соседствуют с «народной стройкой».

Рынок недвижимости перегрели бабушки

По словам господина Ступишина, пока нижегородские инвесторы предпочитают вкладывать средства в столичные и заграничные проекты. Бизнесмен видит в этом недоработки местных архитекторов, которые не создают больших и интересных проектов, и чиновников, которые такие проекты не приветствуют и не продвигают.

— Градостроителям почему-то не интересно развивать город, а архитекторы упираются в «фирменный» нижегородский стиль с маленькими окнами в виде бойниц. Хотя во всем мире люди отходят от исторических предвзятостей и стараются создавать архитектуру, содержащую больше стекла и пространства, потому что человек даже во время рабочего дня хочет смотреть на улицу, а не на стены внутри здания.

Но с другой стороны мы живем в рамках определенной исторической среды…

— Для этого и нужен симбиоз работы архитекторов и чиновников. Он и должен привести в город инвесторов. Сейчас в Нижнем Новгороде нет крупных, интересных для вложения денег проектов.

Может быть, проблема еще и в том, что у нас плохо развита инфраструктура?

— Это точно. Город древний, славный, но тесновато. И смотреть, кроме Кремля, не на что.

А какие еще сложности есть у застройщиков элитного жилья?

— Хотелось бы, чтобы разрешительные системы повернулись лицом к застройщику, к тому, кто вкладывает свои средства в реальную отрасль экономики. Наверное, эта ситуация исправится, когда наши чиновники поймут, что деньги приходят в бюджет города и области от инвесторов и девелоперов, таких как мы.

Застройщики утверждают, что в Нижнем Новгороде сложно найти хорошего каменщика. Вы испытываете дефицит квалифицированных кадров?

— Да, зачастую приходится привлекать профессионалов из других стран. А откуда специалисту взяться здесь, когда закрыты все профессиональные училища? У нас есть прекрасная возможность выучиться на менеджера или управленца, а не на каменщика и плотника. Это, соответственно, сказывается на качестве строительства, которое сейчас падает.

Все чаще застройщики премиум‑жилья отдают предпочтение иностранным материалам. В России нет качественного продукта или это влияние стереотипов?

— Во‑первых, в России сложно определить качество строительных и отделочных материалов. Но не все так плохо. Например, кирпич мы закупаем в Дзержинске и на Бору, трубы и вентиляционные системы — тоже российского производства. Но что касается каких‑то высокотехнологичных вещей — лифтов или климатических систем,— наши их делать не научились. В элитном доме сложно представить себе лифт производства, например, Щербинского лифтостроительного завода, потому что он скрипит при движении и не всегда полностью открывает двери. Люди, которые платят большие деньги за квадратные метры элитного жилья, вряд ли будут удовлетворены качеством такого оборудования.

А вообще вложение в жилье премиум‑­класса — это рентабельный бизнес?

— Сегодня такие инвестиции рассчитаны на длительный срок. В отличие, например, от 2006–2007 гг., когда экономика стремительно развивалась и люди быстро богатели. Тогда рынок недвижимости буквально «перегрели бабушки». Я сам наблюдал такие ситуации, когда активные пенсионерки покупали относительно недорогие квартиры, делали в них ремонт, а потом сидели и ждали, когда цена на них вырастет в несколько раз. В то время можно было приобрести квадратный метр жилья за 30 тыс. руб., а продать через год уже за 60 тыс. руб. Но долго это продолжаться не могло, и спекулятивный пузырь лопнул. Дальше пошла цепная реакция: один рынок потянул за собой другой, что и сказалось, безусловно, на приближении кризиса 2008 г.

Чего не хватает вашей компании как новому игроку?

— За пять лет нельзя создать полный производственный цикл для превращения из маленькой компании в строительного монстра. Мы к этому и не стремимся, больше позиционируем себя как девелопера, который вкладывает деньги в конкретные, интересные нам и нашим соинвесторам проекты и не вкладывает в производство. Нам не нужны бетонные заводы, а нужен хороший проект, в который можно вложить деньги и получить через несколько лет свои дивиденды.

Такие проекты есть?

— Очень мало. Возможно, это также последствие кризиса или близости нашего города к Москве. Так или иначе в областном центре с численностью жителей более двух миллионов человек вообще нет пока ни одного интересного проекта: ни аквапарка, ни горнолыжных спусков, хотя рель­еф позволяет, ни развлекательных объектов, куда можно было бы приехать с детьми и приятно провести время. Что уж говорить об элитной недвижимости...

Екатерина Мясникова