Как распределять активы и зачем бизнесу диверсификация через коммерческие метры

С одной стороны — заманчивая доходность по вкладам, с другой — риск упустить стратегический момент для формирования твердого портфеля. Директор агентства «Белый город» Виктор Пешехонов поясняет, как сегодня распределять активы, не стать заложником банковской системы и зачем бизнесу диверсификация через коммерческие метры.

Последнее заседание ЦБ и сигналы руководства регулятора дали понять: риторика остается предельно жесткой. Кажется, высокая ставка пришла всерьез и надолго. В такой ситуации логика инвесторов понятна: «Зачем рисковать в реальном секторе, если можно просто перекладывать вклады под 13-15%»? 

 — Трезвый инвестор должен смотреть фактам в лицо: надеяться на скорый откат ставки к прежним однозначным цифрам не приходится. Более того, при текущей инфляции главное — чтобы регулятор не поднял ее еще выше.

Но именно здесь кроется главная стратегическая ошибка консервативного капитала — складывать все яйца в одну корзину. Когда у вас 100% свободной ликвидности припарковано на депозитах, вы попадаете в прямую зависимость от банковской системы и решений регулятора.

Я не призываю завтра снять все деньги со счетов и побежать скупать квадратные метры. Это было бы непрофессионально. Грамотный подход сегодня — это разумный баланс. Депозиты закрывают задачу короткой ликвидности и тактической доходности «здесь и сейчас». Но параллельно с этим критически важно формировать фундамент из твердых, защитных активов. Деньги на вкладах обесцениваются вместе с реальной потребительской инфляцией, а твердый объект с годами только укрепляет свои позиции, — отмечает эксперт. 

То есть коммерческая недвижимость сегодня — это инструмент не вместо депозита, а вместе с ним?
 
 — Именно. Речь идет о грамотной диверсификации. Давайте разложим математику без иллюзий. Да, текущий арендный поток от коммерческого объекта дает условные 7–9 % годовых против 13–15% в банке. Но депозит — это статичная сумма, которая не растет в теле капитала. А качественная коммерческая недвижимость обладает встроенным механизмом защиты:

• Ежегодная индексация аренды. В грамотно составленных договорах ставка привязана либо к официальной инфляции, либо индексируется на 6–10 % в год;
• Рост восстановительной стоимости. Себестоимость строительства, стройматериалы, логистика, рабочая сила дорожают рекордными темпами. Создать новое качественное здание завтра будет стоить значительно дороже, чем купить готовое сегодня.

Поэтому совокупная доходность (IRR) правильного коммерческого объекта на дистанции в 3–5 лет легко обходит банковский вклад. Пока депозит держит оборону в короткую, недвижимость капитализирует и спасает крупный объем средств от инфляционного вымывания.

Если мы были бы уверены, что стоимость кв. м. в коммерческой недвижимости расти не будет, а ставка депозита будет держаться долгие годы, и при необходимости мы их можем снять в любой момент и в любом объёме, тогда у меня у самого не было бы аргументов «за покупку сейчас».
 
В условиях, когда деньги стоят дорого, цена ошибки возрастает. Какие объекты сегодня точно не стоит покупать, а где, наоборот, скрыта реальная надежность?

 — Рынок разделился. Жилой сектор в масс-маркете сейчас явно проигрывает: раздутая льготными ипотеками цена первички и доходность от аренды в 4–5% годовых делают его неинтересным для серьезного капитала. Если мы говорим о балансе и надежности, фокус смещается на два сегмента: 

• Стрит-ритейл первой необходимости (повседневный спрос). Продуктовые сети, аптеки, медицинские лаборатории, пункты выдачи заказов. Люди могут отложить покупку нового автомобиля или ремонт, но они не перестанут покупать базовые продукты и лекарства. У арендаторов этого сегмента выручка растет пропорционально инфляции, а значит, ваш арендный поток гарантирован даже в шторм. Но выбор тут небольшой, с качественными помещениями в стрит-ритейле редко расстаются.

Раскрою схему, особенно свойственной для рынка Москвы и «иногороднего покупателя». Вы покупаете ГАБ (готовый арендный бизнес) с «подсаженным для вас» арендатором по хорошей ставке и на долгие годы. Проходит месяц и вам говорят: бизнес не идет, снижай ставку на 50% или я съеду. А вы-то купили окупаемость. Перед покупкой же он вам говорил иначе: бизнес идет в городу, задержек не будет, индексация приветствуется. Тему можно развивать долго, но по данной стоимости кв. м. вы уже не сдадите.

• Редевелопмент с дисконтом. Поскольку кредитные деньги сейчас заградительно дорогие, многие собственники, закредитованные или уставшие от управления, вынуждены продавать интересные здания с существенным дисконтом. Для инвестора с собственным «кэшем» это золотое время. Я сам ежеквартально рекомендую 2–3 проекта редевелопмента своим клиентам. Покупка объекта по цене ниже рынка, реконцепция, усиливаем арендный пул — и на выходе получаем доходность от 30% годовых даже при текущей экономической конъюнктуре. Но порог входа большой.

Для многих коммерческая недвижимость — это темный лес. Люди боятся застрять с пустующими площадями, судами и неплатежами. Как минимизировать этот риск?

 — Не пытаться управлять сложным активом кустарными методами. Времена, когда можно было просто повесить баннер «Аренда» на фасад и сидеть ждать звонка, безвозвратно прошли. Сегодня управление — это чистая математика, инженерия и юридическая броня.
 
Какая стратегия сегодня выглядит наиболее безопасной для инвестора с капиталом от 20–50 млн руб. и выше?

 — Стратегия разумного распределения. Не индивидуальная инвестиционная рекомендация, как принято говорить:

1.  Часть средств оставить в короткой банковской ликвидности. Это подушка безопасности и операционный резерв, который работает под высокий текущий процент, пока ЦБ держит паузу. Тут много инструментов, включая ОФЗ, но это не ко мне.
2.  Основное ядро капитала зафиксировать в твердых активах. Искать качественный коммерческий объект, землю, готовый арендный бизнес с федералами либо помещения под редевелопмент. Но ликвидность важнее текущего арендного потока.
3.  Использовать момент для торга. Сегодня на рынке правят покупатели со свободными деньгами. За счет отсутствия дешевой ипотеки и дорогих кредитов продавцы готовы к жестким уступкам, которых не будет, когда ситуация стабилизируется.

Не надо пытаться переиграть Центробанк и гадать, когда сменится цикл. Мы этого никто не знаем, равно как и куда пойдут цены на недвижимость. Надо выстраивать систему, которая приносит доход при любом сценарии — растет ставка, падает или держится на пике годами.

Реклама АН "Белый город", ERID: 2W5zFG7WpKB