КРТ как новая философия города: «Если у вас нет КРТ, значит, у вас нет будущего»

В очередном выпуске видеоподкаста «Делового квартала», записанном совместно с Союзом нижегородских строителей, мы обсудили механизм, который сегодня определяет лицо современной застройки. Комплексное развитие территорий (КРТ) заменило собой механизмы точечной застройки и договоры аренды, став главным инструментом обновления городов.

В студии встретились два ключевых эксперта: Григорий Зибров, директор Института развития агломерации Нижегородской области, и Михаил Иванов, президент Союза нижегородских строителей.

От «кота в мешке» к прозрачной экономике

В начале разговора Григорий Зибров напомнил, что отсчёт новой эры начался в декабре 2020 года с внесением изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации. Появление 10-й главы регламентировало понятие КРТ. Правительство Нижегородской области уже в 2021 году утвердило постановление, определяющее методологию разработки мастер-планов для дальнейшего рассмотрения проектов на региональном штабе, утверждение параметров застройки и распределение обязательств между инвестором и публичной стороной.

Если раньше застройщик мог получить участок без чётких обязательств перед городом, а жителей зачастую не спрашивали, хотят ли они участвовать в развитии застроенной территории, то теперь всё иначе.

Ключевое отличие нового механизма, по словам Михаила Иванова, — в том, что законодатель впервые начал считать экономику проектов на старте.

Ранее отыгрывались площадки без определённых ТЭПов и без учёта мнения жителей. Сейчас перед тем, как дом включается в территорию КРТ, проводится общее собрание собственников многоквартирных домов, где большинством голосов принимается решение о входе в проект. У жителей есть и право голоса, и право выхода на определённом этапе, даже после проведения торгов. Механизм стал более выгодным для всех: жители получают улучшение жилищных условий, правительство – новые кварталы с инфраструктурой, а инвестор покупает не “кота в мешке”, а проект с прозрачной экономикой, — подчеркнул Михаил Иванов.

Григорий Зибров добавил, что работа начинается с глубокого анализа территории:

«Проработка начинается с анализа земельных участков, соответствия правилам землепользования и застройки, а также регламентам генерального плана. Проводится полный анализ существующей застройки: сколько домов, сколько жителей, какие это дома — ветхие или аварийные. Хотя в законодательстве нет понятия “ветхий фонд”, такие дома находятся в стадии перехода в аварийные. Также анализируется социальная, инженерная и транспортная инфраструктура. Всё это необходимо, чтобы определить предельные параметры проекта. Мы смотрим в первую очередь на наличие инженерной инфраструктуры, потому что без этого проект становится экономически несостоятельным. Например, строительство понижающей подстанции 110 на 10 кВт может стоить до 3 млрд рублей — это нагрузка, которую инвестор не вытянет без помощи государства».

Яркий пример жилого КРТ — территория в районе улиц Самочкина — Снежная в Ленинском районе, рядом со станцией метро «Заречная». По итогам аукциона победителем стал один из топ-застройщиков России. На сегодняшний день расселено порядка семи домов ветхого и аварийного фонда, инвестор приступил к активной фазе строительства.

Архитектура компромисса: мастер-план и социальные обязательства

Центральным документом любого проекта КРТ является мастер-план. Это не просто «картинка», а предпроектная проработка, которая определяет так называемые ТЭПы— плотность застройки, объёмы жилья и баланс между коммерческой недвижимостью и социальной инфраструктурой.

«Мастер-план разрабатывается на основании региональных норм градостроительного проектирования. Если плотность застройки составляет коэффициент 1,6, то на одном гектаре можно построить 16 тысяч квадратных метров в габаритах наружных стен. Применяя коэффициенты перевода в полезную площадь (около 0,67), мы выходим на реальные параметры, которые потом делятся на квартирографию. В зависимости от локации и обеспеченности инфраструктурой, на первоначальном этапе разработки мастер-плана коэффициент может быть и 2,5, и 3, и даже 4», — объяснил Григорий Зибров.

Михаил Иванов уточнил, что мастер-план фактически является техническим заданием на разработку документации по планировке территории (ДПТ). На этом этапе весь массив земельного участка «нарезается» на фрагменты, на которых размещаются дома, детские и спортивные площадки, социальные объекты и даже пожарные проезды.

Но главное, что отличает КРТ от прошлых механизмов, — обязательства по строительству социальных объектов.

«Раньше в договорах КОТ (комплексного освоения территории) и РЗТ (развитие застроенных территорий) практически отсутствовали обязательства по строительству школ и детских садов, — говорит Михаил Иванов. — Сейчас есть комплексный подход. Вместо встроенного садика, например, на 17 мест, который, по сути, был обузой для города, застройщики в “складчину” посредством инфраплатежа строят нормальный детский сад на 220–280 мест с адекватной стоимостью эксплуатации».

Южные территории: драйверы, вызовы и роль государства

Особое внимание в подкасте уделили КРТ незастроенных территорий — проектам в Новинках и Ольгино. Это масштабные проекты на миллионы квадратных метров, где государство выступает в роли ключевого «первопроходца».

Григорий Зибров отметил колоссальный объём подготовительной работы:

«Для развития южных территорий правительство Нижегородской области проделало огромную работу по привлечению федерального финансирования. За счёт субсидий и инфраструктурных бюджетных кредитов строится дублёр Гагарина для разгрузки основной артерии нагорной части города. Уже построены и введены в эксплуатацию сети водоснабжения для обеспечения всей территории КРТ “Новинки” и близлежащих земель. В активной фазе — строительство сетей водоотведения, которые позволят обеспечить централизованной инфраструктурой территорию около тысячи гектаров. В рамках регуляторного соглашения с ПАО “Россети” при содействии Банка ДОМ.РФ ведётся строительство двух понижающих подстанций и распределительных сетей. Также прорабатывается проект продления трамвайной линии от Мызы до Ипподрома и дальше — через Ольгино и Новинки, с выходом на трассу Р-158».

Михаил Иванов подтвердил, что без такой поддержки государства эти проекты были бы экономически нерентабельными: «Свободных территорий в городе практически не осталось. В КРТ незастроенной территории львиную долю себестоимости забирает инженерная инфраструктура. Если разделить стоимость крупных сетей на сотни тысяч квадратных метров, казалось бы, цена невелика. Но продать сотни тысяч квадратных метров в моменте невозможно — локальный спрос их не переварит. А без сетей нельзя ввести даже первый дом. Это ложится серьёзной финансовой нагрузкой на стартовые инвестиции. При текущих высоких процентных ставках такая модель становится околоубыточной. Поэтому абсолютно правильное решение региона — готовить инфраструктуру за счёт бюджета и инфраструктурных кредитов с последующей поэтапной компенсацией за счет инвестора в рамках договоров на техническое присоединение».

При этом часть нагрузки всё равно остаётся на девелопере. Например, второй инвестор, зашедший на территорию КРТ «Новинки», целиком за свой счёт должен построить два детских сада. Однако базовые условия — магистральные инженерные сети, транспортные каркасы — создаются государством, что делает модель сбалансированной и выгодной для всех участников.

Шесть лет, которые изменили правила игры

Отвечая на вопрос о перспективах механизма, Михаил Иванов отметил, что КРТ уже доказал свою состоятельность: «Строительное сообщество регулярно участвует в заседаниях экспертного совета при профильном комитете Законодательного собрания Нижегородской области. Минград регулярно отчитывается о проведённых торгах и планах по реализации площадок не только в Нижнем Новгороде, но и в Дзержинске, Сарове и других городах. КРТ гибок, в него можно заложить взаимные обязательства и региона, и инвестора, и он уже доказал свою практическую ценность за шесть лет фактической работы».

Григорий Зибров добавил, что КРТ позволяет полностью контролировать ход реализации проекта: «В договоре между инвестором, правительством области и городской администрацией полностью расписаны обязательства каждой из сторон, включая тайминг реализации этапов. Это исключает ситуацию, когда площадка годами стоит без движения, а жители аварийных домов не могут дождаться расселения».

Баланс интересов и качество продукта

Ведущая спросила экспертов, как должен выглядеть справедливый баланс между тем, что предлагает инвестор, и тем, что обещает государство. Михаил Иванов дал чёткий ответ: «Есть финансовая модель, которая проходит норматив проектного финансирования. Это нижняя планка для баланса интересов. Но обязательно должен быть люфт на “поправку на ветер”. За последние 10 лет чего только не происходило с экономикой, и, как говорится в известной шутке, единственное, к чему мы должны быть готовы, — это ко всему. Поэтому экономика должна проходить норматив с небольшим запасом на риск».

Отвечая на вопрос о возможной экономии на качестве из-за высокой стоимости инфраструктуры, оба эксперта были единодушны: рынок изменился кардинально.

«Все, кто экономил на качестве, уже ушли с рынка, — заявил Михаил Иванов. — Сейчас требования потребителя выросли колоссально. Люди приходят на приёмку квартир с лазерными уровнями и нивелирами — был рекорд: эксперт с шестью чемоданчиками оборудования на двухкомнатную квартиру. Сейчас качество — это не только штукатурка. Это закрытый двор, ландшафтный дизайн, IT-инфраструктура, умные домофоны, видеонаблюдение, все до мелочей - даже то, где расположены “лапомойки” для собак. Мы сейчас продумываем не просто их наличие, а расположение: чтобы собака, отряхиваясь после мытья, не запачкала коляску в колясочных. Поэтому мы выносим их в отдельное помещение. Мы всегда нанимаем ландшафтное бюро, подбираем десятки видов растений так, чтобы они цвели с мая по август, чтобы одним удобно было расти в тени, другим — на солнце».

Григорий Зибров поддержал коллегу: «Потребитель выбирает продукт. Какая входная группа? Где почтовые ящики — слева или справа? Есть ли места, чтобы помыть лапки животным? Есть ли колясочные? На каком расстоянии от парковки находится детская площадка? Не будет ли там загазованности? Требования растут, и девелоперам приходится их учитывать, иначе они не продадут свой продукт. Я говорю это и как бывший сотрудник дирекции по строительству, который запускал девелоперские проекты».

Цифры и факты: сколько уже сделано и что дальше

Разговор о философии и подходах был бы неполным без конкретики. Эксперты подвели промежуточные итоги работы механизма в Нижегородской области. И цифры говорят сами за себя.

На сегодняшний день в регионе заключено около десяти договоров по КРТ жилой застройки. Обновлению подлежат порядка 27 гектаров земли в черте Нижнего Новгорода, а более 4 тысяч человек в рамках этих проектов улучшат свои жилищные условия. Только за счёт привлечения инвесторов в бюджет области поступило порядка 1,7 млрд рублей — и это лишь начало большого пути.

Говоря о дальнейших перспективах, Михаил Иванов дал прогноз: «Сейчас есть ещё договоры КОТ и РЗТ, которые реализуются, но через 5–7 лет они в полном объёме будут либо реализованы, либо переупакованы в КРТ. И таким образом единственным механизмом реализации жилищного строительства останется комплексное развитие территорий. Если у вас нет КРТ, значит, у вас нет будущего».

Что касается конкуренции между частными застройщиками и государством в лице дирекции по строительству, Михаил Иванов назвал это здоровой конкуренцией: «Дирекция по строительству работает на тех же условиях, в рамках 214-ФЗ. Строительная отрасль — стратегическая, и присутствие государства и как регулятора, и как исполнителя вполне логично. Кроме того, если государство строит для расселения аварийного фонда, это ведёт к экономии бюджета: квартиры получаются по себестоимости, и на те же деньги можно расселить больше людей».

Для Григория Зиброва главный итог работы над КРТ — это не просто квадратные метры, а качество жизни: «КРТ сегодня — это не просто что-то снести и построить. Это создание качественного продукта для жителей города: безопасные дворы, социальная инфраструктура, транспортная доступность. Чтобы все были счастливы».