Локальный капитал: почему нижегородские инвесторы интересуются московскими особняками?

Как поясняет директор агентства «Белый город» Виктор Пешехонов, это, напротив, ниша для прагматиков. Сейчас на рынке сложилась уникальная ситуация: пока массовый инвестор борется за доходность в 4-5% в жилом сегменте, профессиональный капитал уходит в отдельно стоящие здания (ОСЗ).

По его словам, многих нижегородских коллег удивляет парадокс: в Москве реально найти качественный особняк по цене от 250–300 тыс. руб. за квадратный метр.

Для сравнения — в элитных новостройках Нижнего Новгорода ценник уже вплотную приблизился к этим цифрам, порой даже на стадии котлованов цена выше, а в Москве метр в «бетонном» ЖК премиум-класса может стоить 1,5–2 миллиона. Покупая особняк, вы получаете актив в несколько раз дешевле метра в соседней элитной квартире, но при этом владеете всем зданием и, что критически важно, землей под ним, — рассказал эксперт.

Почему вы акцентируете внимание на этом именно в Нижнем Новгороде? Разве московские инвесторы сами не скупают такие лоты?
 
— Скупают, и очень активно. Но у нижегородского бизнеса есть своя специфика и амбиции. Многие наши предприниматели давно переросли местный рынок, они мечтают об «адресе» в Москве — собственном клубном офисе, бутиковом отеле или статусном представительстве компании. Особняк — это конечное предложение. Новых исторических зданий в центре Москвы больше не станет, земля там — ресурс исчерпаемый. Это «трофейная» недвижимость, которая не просто приносит аренду, а капитализируется за счет своей уникальности.

На что вы советуете обращать внимание при выборе такого объекта? Ведь особняк — это сложный инженерный и юридический кейс.
 
— Совершенно верно. Выбор особняка — это работа хирурга. Во-первых, земельно-имущественные отношения. В Москве критически важно: находится земля в собственности или в долгосрочной аренде у города. Это напрямую влияет на капитализацию.

Во-вторых, назначение (ВРИ). Можно ли там открыть отель или клинику? Хватит ли электрических мощностей? Часто здание выглядит идеально, но по документам там «склад», и перевод его в нужный статус — это дополнительные ресурсы.

В-третьих, статус памятника. Многие боятся охранных обязательств, но при грамотном подходе статус объекта культурного наследия дает колоссальные льготы по налогу на имущество, что существенно поднимает чистую доходность.

 
Главный страх регионального инвестора — «я куплю, а кто этим будет заниматься?». Как управлять зданием за 400 км от дома?
 
— Это ключевой вопрос. Инвестиции не должны превращаться во вторую работу. Именно поэтому управляющие компании Москвы, и мы предлагаем формат «под ключ». Не просто подобрать лот (часто из закрытых баз, которых нет на агрегаторах), но и проводится глубокий технический и юридический аудит.
 
А дальше вступает в дело управляющая компания, которая берет на себя всё: от разработки концепции и поиска арендатора-якоря до технической эксплуатации и взаимодействия с городскими службами. Инвестор получает прозрачные отчеты и доход, а УКо берёт на себя полную ответственность за объект. Фактически, стирает границу между городами, делая управление дистанционным и безопасным.
 
Какой порог входа и на какую доходность можно рассчитывать сегодня?
 
— Если мы говорим о ликвидных ОСЗ, то вход начинается в среднем от 180–220 млн руб. Но это будут объекты, которые при правильном позиционировании показывают доходность на 20-30% выше, чем офисы в крупных бизнес-центрах. А если рассматривать стратегии редевелопмента — покупку здания под обновление и смену концепции — то доходность может превышать 25 % годовых.

Мой совет: смотрите на Москву не как на «дорогой город для жизни», а как на рынок с уникальными ценовыми аномалиями. Особняков больше не становится, а капитал должен работать там, где его защищает сама локация и дефицит предложения.

Реклама АН "Белый город", ERID: 2W5zFGCFChf