Как поясняет директор агентства «Белый город» Виктор Пешехонов, формулировка «купил — и деньги идут сами» звучит заманчиво, особенно на фоне волатильности других активов. Под вывеской «ГАБ» продают объекты, которые, по сути, им не являются, а покупатели узнают об этом только через год, когда доходность не сходится с обещанной. Эксперт объясняет, что такое ГАБ на самом деле, на что смотреть при покупке и какие риски систематически замалчивают.

Что такое ГАБ

Готовый арендный бизнес — это объект коммерческой недвижимости, который продаётся вместе с действующим арендатором и работающим договором аренды. Инвестор покупает не «квадратные метры», а денежный поток: с момента сделки он начинает получать арендную плату, не занимаясь ни ремонтом, ни поиском арендатора, ни операционным управлением.

Ключевое отличие ГАБа от обычной коммерческой недвижимости — в том, что доходность объекта уже подтверждена реальным договором, а не является гипотезой продавца. Именно поэтому ГАБ традиционно считается более консервативным и предсказуемым инструментом, чем покупка «пустого» помещения под сдачу.

Что относится к ГАБу

К классическому ГАБу относятся:

• Стрит-ритейл с действующим арендатором — продуктовые сети, аптеки, кофейни, банковские отделения на первых линиях;
• Помещения в составе торговых центров с долгосрочным договором с якорным или профильным арендатором;
• Апартаменты и апарт-отели, переданные в управление операционной компании по договору доверительного управления или аренды;
• Отдельно стоящие объекты — здания под фитнес-клубы, автосервисы, склады light industrial, сданные целиком одному арендатору.

Общий признак для всех этих категорий — договор аренды, срок его действия, история платежей и юридическая чистота, а не сам факт наличия арендатора на момент показа объекта.

Не всё, что называют ГАБом, им является

Это, пожалуй, главное, что должен понимать инвестор. На рынке за ГАБ часто выдают:

• помещение с арендатором, у которого договор истекает через 2–3 месяца после сделки, без гарантий продления;
• объект с арендатором-родственником или аффилированной структурой продавца, который «съедет» сразу после продажи;
• помещение с заниженной или, наоборот, искусственно завышенной на короткий срок арендной ставкой — только чтобы показать красивую доходность в объявлении;
• договор аренды без индексации и без обязательств арендатора по срокам — то есть юридически слабую конструкцию, которая не защищает нового собственника.

Проверка реального ГАБа начинается не с фотографий и не с цифры доходности в объявлении, а с самого договора аренды: срок, условия расторжения, история платежей, финансовое состояние арендатора.

Сроки окупаемости

Средний срок окупаемости качественного ГАБа в России сегодня составляет 8–12 лет, что соответствует доходности порядка 8–12% годовых. Разброс большой и зависит от:

• локации и формата объекта (стрит-ритейл в проходном месте окупается быстрее, чем помещение в спальном районе);
• класса арендатора (федеральная сеть с долгосрочным договором даёт более низкую, но стабильную доходность; локальный арендатор — выше доходность, но выше и риск);
• состояния договора аренды на момент покупки.

Объявления с обещанием окупаемости в 5–6 лет требуют отдельной проверки — как правило, за такими цифрами стоит либо временно завышенная ставка, либо неполная информация о реальных расходах собственника.

Бюджет входа

Порог входа в ГАБ сильно варьируется в зависимости от формата:

• небольшие помещения стрит-ритейла в регионах — от 10–15 млн руб.;
• объекты в Москве и крупных городах-миллионниках — от 20–30 млн руб. и выше;
• апарт-отели под управлением операторов — от 8–10 млн руб. за юнит;
• крупные отдельно стоящие здания под сетевых арендаторов — от 50 млн руб. и выше.

Важно закладывать в бюджет не только стоимость самого объекта, но и сопутствующие расходы: юридическую проверку договора аренды, налоги на сделку, а в некоторых случаях — резерв на капитальный ремонт систем здания, который не всегда очевиден при первичном осмотре.

Индексация не всегда возможна

Один из самых недооценённых рисков — это иллюзия, что арендная плата автоматически растёт вместе с инфляцией. На практике:

• многие договоры аренды вообще не содержат условия об индексации;
• там, где индексация прописана, она часто носит формальный, а не обязывающий характер — арендатор может её оспорить или затянуть согласование;
• крупные сетевые арендаторы (особенно федеральные) часто настаивают на фиксированной ставке на весь срок договора именно потому, что для них предсказуемость важнее рыночной динамики.

Инвестору стоит закладывать в расчёт доходности сценарий без индексации в принципе — это более реалистичная база для оценки, чем декларируемая в рекламе.

Риски: задержки платежей и рост коммунальных тарифов

Помимо индексации, есть два риска, которые продавцы объектов, как правило, не озвучивают:

Задержки арендных платежей. Даже надёжный на первый взгляд арендатор может задерживать оплату на фоне собственных операционных трудностей. Это особенно актуально для локальных и не сетевых арендаторов — у них нет запаса прочности федеральных структур.

Рост тарифов на коммунальные услуги и эксплуатацию. Если договор аренды не предусматривает переноса этих расходов на арендатора (или предусматривает лишь частично), рост тарифов напрямую съедает доходность собственника. Этот момент нужно сверять построчно в договоре, а не полагаться на общие формулировки вроде «коммунальные платежи несёт арендатор».

Налоговая нагрузка изменилась — и это меняет расчёт доходности

Отдельная тема, которая сегодня существенно влияет на реальную, а не декларируемую доходность ГАБов, — изменения в налогообложении. Собственники, которые ранее работали на УСН, с определённого порога дохода теперь платят НДС в размере 5% дополнительно к прежней налоговой нагрузке. При этом на практике дополнительную индексацию арендной ставки под НДС почти никто не делает — то есть новый налог просто вычитается из чистой доходности собственника, а не перекладывается на арендатора.

Это критично для расчёта реальной, а не «бумажной» доходности объекта: при оценке ГАБа сегодня нужно закладывать НДС в модель на этапе покупки, а не выяснять постфактум, что заявленные 10–11% годовых на деле оказались на 2 п.п. ниже.

Пример: Нижний Новгород

Сейчас есть объект с окупаемостью 8 лет. Договор на 5 лет, арендатор стабильный, локация проверенная. Казалось бы, при таких вводных должна выстроиться очередь из покупателей. На деле её нет.

Это довольно точно иллюстрирует то, о чём я говорил выше: рынок перенасыщен объектами, которые называют ГАБом без оснований, и это ударило по доверию к формату в целом. Инвесторы, один раз обжёгшиеся на «псевдо-ГАБе», теперь тратят на проверку реального объекта столько же времени, сколько раньше уходило на поиск самого объекта — и это правильная реакция рынка. Просто хороший объект сегодня продаёт себя не сам, а через доказанную прозрачность: открытый договор, реальную историю платежей, честный расчёт доходности с учётом налоговой нагрузки. Напомню, «стопроцентной гарантии», которую в принципе не даёт ни один актив.

Что в итоге важно инвестору

ГАБ остаётся рабочим инструментом с предсказуемым денежным потоком, но его качество определяется не рекламной формулировкой, а тремя вещами: реальным сроком и условиями договора аренды, честным расчётом доходности с учётом налоговой нагрузки без индексации под неё, и трезвой оценкой рисков конкретного арендатора. Всё это и определяет, окажется ли инвестиция готовым арендным бизнесом или просто помещением с временным арендатором.

Реклама АН "Белый город", ERID: 2W5zFHZCLxh