Инвесторы идут, маржинальность падает: как нижегородский рынок жилья ищет новое равновесие

Однако вслед за ростом популярности пришли новые вызовы: дорогие кредиты, рост стоимости земли и ужесточение требований по социальной инфраструктуре.

Как рынок адаптируется к новым условиям, обсудили участники видеоподкаста  — совместного проекта «Делового квартала» и Союза нижегородских строителей.

В студии встретились издатель «Делового квартала» Светлана Лузанова, заместитель министра градостроительной деятельности и развития агломерации Нижегородской области Михаил Генин, председатель комитета по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации Нижнего Новгорода Светлана Помпаева и директор по продажам девелоперской компании ЭЛИТДОМ Михаил Шерстнев.

От 20 до 40 девелоперов за пять лет: рыночный рывок и его последствия

Михаил Генин начал с цифр, демонстрирующих масштаб перемен. В 2021 году в Нижнем Новгороде работало 20 девелоперов — 15 местных и 5 федеральных. Сегодня их стало 40, распределение уравновесилось: 20 местных и 20 федеральных игроков. По словам замминистра, спрос на вхождение в рынок превышает предложение, а интерес инвесторов продолжает расти.

Мы фиксируем продолжающийся спрос на вхождение в нижегородский рынок по жилищному строительству. Спрос на территорию, на вход в развитие превышает даже предложения, которые есть, — отметил Михаил Генин.

Он также обратил внимание на дополнительный стимул — промышленные предприятия, которые испытывают кадровый голод и используют жилье как инструмент привлечения сотрудников: субсидируют ипотеку, приобретают квартиры и сдают их в аренду своим работникам.

Светлана Помпаева, комментируя эту динамику, подчеркнула, что активность на рынке напрямую влияет на работу городского комитета по управлению имуществом. В этом году была проведена инвентаризация имущества, полученного в результате объединения с Кстовским муниципальным образованием. Теперь в составе Большого Нижнего Новгорода появились новые перспективные площадки.

Наша деятельность синхронизируется с регионом, идет большое количество рассмотрений заявок по комплексному развитию территорий. Мы создали комиссию, которую возглавляют два первых заместителя главы, и в еженедельном режиме рассматриваем заявки, — рассказала Светлана Помпаева.

Она добавила, что в рассмотрении участвуют департамент транспорта, ЖКХ и другие структуры, что позволяет учитывать все аспекты развития территорий. По ее словам, результат уже виден на практике: площадки, которые ранее казались неперспективными, сегодня застраиваются.

«В разных районах города площадки, которые раньше казались неинтересными и непривлекательными для инвестора, сейчас украшают современные дома и благоустроенные территории. Коллеги из других городов отмечают, что Нижний Новгород привлекает и захватывает внимание людей со всей территории Российской Федерации», — подчеркнула Светлана Помпаева.

Однако у рыночного оптимизма есть и другая сторона. Михаил Шерстнев обратил внимание, что экономическая ситуация последних лет изменилась настолько, что многие проекты, запущенные три-четыре года назад, сейчас пересматриваются или перепродаются. И это касается не только местных, но и федеральных компаний.

«Достаточно дорогие кредиты, и многие проекты не так уже успешны, как они казались в начале. Мы видим, что многие проекты сейчас повторно продаются, и в том числе федеральными компаниями. Перспективы, которые они возлагали на Нижний Новгород, стали другими, потому что экономика не вытягивает некоторых проектов, плюс вложения в развитие инфраструктуры и социальные объекты достаточно дорогие», — пояснил Михаил Шерстнев.

Он также привел расчет: при нынешних темпах строительства и продаж для реализации всего объема уже возводимого и непроданного жилья потребуется около четырех лет. Это вынуждает девелоперов искать способы ускорять продажи — через индивидуальную работу с клиентами, скидки, акции и специальные ипотечные программы.

Ключевая ставка и проектные финансы: экономика застройщика

Одним из центральных вопросов дискуссии стал показатель распроданности квартир на этапе строительства. Михаил Генин назвал цифру в 78% как свидетельство высокого спроса и фактор, делающий регион привлекательным для девелоперов.

Михаил Шерстнев предложил взглянуть на этот показатель через призму проектного финансирования. В условиях, когда кредитная ставка для застройщика составляет около 20% годовых, уровень распроданности напрямую определяет, остается ли у компании прибыль или средства уходят на обслуживание долга.

Проектное финансирование — это ключевая ставка плюс примерно четыре-шесть пунктов. Сейчас это порядка 20% годовых. Если с продажами не очень, застройщик платит кредит под большие проценты. В реальности на момент сдачи дома должно быть около 90% распроданности. При 75% застройщик дом сдал, а деньги ушли банку. Остается 25%, которые нужно продавать, а проценты продолжают капать, — объяснил Михаил Шерстнев.

Он также отметил, что текущие проекты были запущены несколько лет назад, когда ставки были ниже. О том, как новые условия повлияют на рынок, станет понятнее через год-два, когда завершатся проекты, начатые в предыдущем цикле.

Светлана Помпаева добавила, что, несмотря на сложную макроэкономическую ситуацию, городские аукционы по продаже и аренде имущества продолжают привлекать участников. Рыночная оценка объектов растет, и нижегородские показатели приближаются к средним по городам-миллионникам.

«Мы анализируем последние периоды, и действительно, это не экономика региона, а экономика всей страны, потому что рыночная оценка объектов растет. Казалось бы, с одной стороны спад, с другой стороны, при продаже мы видим и интерес, и высокую рыночную оценку», — обратила внимание Светлана Помпаева.

Стоимость земли и обязательства по инфраструктуре

Еще одна важная тема — стоимость земли и нагрузка, связанная с механизмом комплексного развития территорий. Михаил Шерстнев привел данные: если раньше земля составляла около 10% от стоимости квадратного метра жилья, то сегодня в некоторых проектах этот показатель достигает 30%.

«При расчете экономики проекта КРТ мы сталкиваемся с целым рядом затрат: участие в аукционе, постоянно ужесточающиеся условия расселения жителей, а также обязательства по строительству детских садов, школ и поликлиник. Все эти расходы закладываются в себестоимость, и она постоянно растет. Причем социальная инфраструктура иногда дорожает даже быстрее, чем само жилье. В итоге основная проблема заключается в том, что стоимость земли в Нижнем Новгороде очень высока (достигает 30% от цены квадратного метра), а реальная цена продажи квартир оказывается ниже, чем изначально рассчитывали девелоперы. Это создает серьезную финансовую нагрузку на застройщика. И самое сложное — что эти параметры не всегда фиксированы на старте», — пояснил Михаил Шерстнев.

Михаил Генин, комментируя эту позицию, подчеркнул, что КРТ нацелен на поиск баланса. Задача власти — сделать расчеты так, чтобы девелопер получал маржинальность, жители улучшали жилищные условия, а город получал преобразованную обновленную среду. Приоритет отдается территориям, где есть стартовый дом, что позволяет начинать строительство и параллельно заниматься расселением.

Если мы говорим про комплексное развитие территории, то это всегда про поиск баланса. Чтобы мы сделали все расчеты и сбалансировать распределение обязательств: и девелопер мог заработать, и жители могли улучшить свои жилищные условия, и все горожане были в выигрыше за счет обновления городской среды, — отметил Михаил Генин.

Светлана Помпаева развила эту тему, обратив внимание на важность комплексного подхода к развитию кварталов, а не точечной продажи объектов.

«Больше интересно, когда мы подходим комплексно, где вовлекаются и помещения государственной собственности, муниципальной собственности, и уже идет развитие всего квартала. Хотелось бы, чтобы инвесторы обращали внимание на сохранение скверов, значимых для жителей элементов района. Именно это является изюминкой наших территорий», — подчеркнула Светлана Помпаева.

Михаил Шерстнев, в свою очередь, отметил, что КРТ не решает главной проблемы — дефицита подготовленных площадок. Застройщику нужна территория с уже подведенной инфраструктурой и зафиксированными показателями.

«Есть определенный дефицит земли в Нижнем Новгороде, и КРТ его быстро не исправит. Нам нужно быстро зайти, построить качественное жилье, выполнить условия и уйти в новый проект. Сейчас это длительные процессы», — пояснил Михаил Шерстнев.

Михаил Генин в ответ напомнил, что подготовка площадок силами государства требует значительных бюджетных вложений и времени. Механизм КРТ позволяет вовлекать больше территорий в том числе за счет частных инвестиций.

Предсказуемость как главный запрос бизнеса

Ключевой темой обсуждения стал запрос девелоперов на прозрачность и неизменность правил. Михаил Шерстнев заявил, что застройщики готовы выполнять любые требования, если они экономически обоснованы и зафиксированы на старте.

Мы готовы сделать всё, что от нас потребуют, если нам позволит экономика. Но надо определять четко правила, чтобы они не менялись. Основное, что пугает, — неопределенность. Когда технико-экономические показатели плавают, экономика становится нулевой и строить неинтересно, — отметил Михаил Шерстнев.

Он привел конкретный пример: когда технико-экономические показатели по одной и той же территории меняются уже после начала работы. Например, застройщик заходит на площадку с расчетом построить 100 тыс. кв. метров жилья, а в процессе выясняется, что разрешенный объем сокращается до 70 тыс. кв. метров. При такой корректировке все финансовые расчеты рушатся — заложенная маржинальность исчезает, и проект становится экономически нецелесообразным.

Михаил Генин сообщил, что региональные власти последовательно работают над повышением прозрачности КРТ. В качестве примера он привел изменение нормативных требований: теперь нормативно фиксируется только жилая площадь, которую застройщик будет продавать, а не общая. Это снимает ряд проблем, с которыми сталкивались застройщики. Также был проанализирован опыт предыдущих договоров о развитии застроенных территорий — из 127 реализуется около 60. Проблемные зоны были учтены при разработке подходов к проектам КРТ.

Наша задача — сделать механизм КРТ максимально прозрачным, чтобы застройщик понимал, куда он заходит, на какие условия и какой будет механизм реализации, чтобы не было плавающих технико-экономических показателей. Сейчас я считаю, в рамках КРТ эти вопросы урегулированы, — подчеркнул Михаил Генин.

Светлана Помпаева поддержала этот тезис, добавив, что город прошел путь от точечных решений к комплексным. Раньше при механизме РЗТ возникало множество проблем: брошенные сети, жалобы граждан. Сейчас застройщики обязаны регистрировать сети и передавать их в муниципальную собственность.

«Раньше инженерные сети, которые застройщики бросали, ложились бременем на муниципалитет. На сегодняшний день мы подняли эту тему, и законодательно застройщики должны регистрировать сети и передавать их в муниципальную собственность. А ранее сколько проблем имелось с теми территориями, где РЗТ действовало. Это были точечные решения», — напомнила Светлана Помпаева.

Покупатель стал практичнее, квартиры — меньше

Участники обсудили изменения в потребительском спросе. Михаил Шерстнев зафиксировал несколько устойчивых тенденций: покупатели стали практичнее, хотят полный набор функций, но в рамках бюджета. Трехметровые потолки уступили место 2,70–2,80 метра. Средняя площадь квартир уменьшается: двухкомнатные вместо 60 квадратов теперь 45–50, трехкомнатных строят не более 5–10% от общего объема дома, четырехкомнатные в массовом сегменте практически исчезли.

«Квартиры стали мельче. Это не совсем правильно с точки зрения жизни, но экономическая ситуация диктует свои условия. Раньше трендом были высокие потолки, сейчас — практичность. Клиенты осознанно спрашивают про энергоэффективность дома, чего раньше не было», — отметил Михаил Шерстнев.

Михаил Генин подтвердил, что требования покупателей становятся более разнообразными, и это стимулирует застройщиков искать новые решения. Растет внимание к окружающей среде, транспортной доступности, социальной инфраструктуре.

«Появились требования не только к самому объекту, но и к окружающей среде. Не только подземная парковка, но и как доехать до дома, чтобы не было пробок, чтобы детский сад и школа были в доступности. В последнее время на этом делается основной акцент», — подчеркнул Михаил Генин.

Аутентичность и «15 минут»: как город сохраняет лицо

Светлана Помпаева обратила внимание на важность сохранения исторической аутентичности районов. Каждый район имеет свою историю, и жители хотели бы ее сохранять.

Мы всегда стоим на том, чтобы озелененные территории оставались. Если есть сквер, его сохранить желательно. Если есть социальный объект, мы смотрим, как его можно интегрировать. Мы стали гибче, слышим просьбы, которые к нам поступают, и видим, что нас слышат, — отметила Светлана Помпаева.

Михаил Генин добавил, что задача власти и девелоперов — не строить «каменные джунгли», а сохранять аутентичность каждого места. Это может выражаться в архитектуре, общественных пространствах, размещении музеев.

«Мы хотим, чтобы каждый район, каждый квартал сохранял свою аутентичность. Механизмов много: архитектура, общественные пространства, коммерческие помещения, которые можно сделать общественными», — пояснил Михаил Генин.

Он также обозначил вектор развития — переход к модели «15-минутной доступности», где работа, жилье, образование и досуг находятся в доступности. Это предполагает уход от моноцентрической модели к полицентрической.

Светлана Помпаева поддержала этот вектор, отметив, что город работает над развитием всех районов. В Сормовском и Автозаводском районах также идут процессы КРТ.

«У нас по плану есть и озеленение, и благоустройство, и комфортная городская среда. Каждое подразделение в своем направлении работает. В механизме КРТ мы всегда высказываем, что нам нужен парк, сквер. Мы стали гибкими, слышим то, что нам поступает, и то, что нас слышат», — подчеркнула Светлана Помпаева.

О планах и идеях, которые ждут своего часа

В завершение встречи участники поделились проектами, которые хотели бы реализовать. Светлана Помпаева высказала пожелание, чтобы застройщики обращали внимание не только на экономически привлекательные площадки в центре, но и на территории в отдаленных районах.

«Хочется, чтобы сознание застройщиков-инвесторов было не только на те площадки, которые экономически выгодны, но еще брали бы под шефство территорию, которая уникальна или красива, но находится в отдалении», — отметила Светлана Помпаева.

Михаил Генин назвал в числе перспективных проектов территорию IT-квартала и потенциального правительственного квартала. Михаил Шерстнев, говоря о планах компании, отметил проекты в историческом центре. Как житель города, он упомянул развитие транспортной системы и создание новых парковых зон.