«Фрегат» как модель: как загородный поселок становится городом со школой и бизнесом

В компании «Жилищный ответ» эти изменения легли в основу проектов поселков — от планировочных решений до развития самодостаточной среды. 

О том, как измерить успех проекта после продаж, зачем застройщику антропологический подход и почему таунхаусы остаются самым сбалансированным форматом, NN.DK.RU поговорил с директором по маркетингу Еленой Любчанской.

«Фрегат» называют самым успешным проектом компании. Продажи завершены — что для вас является главным показателем этого успеха?

— Для девелопера очевидные показатели успеха — скорость продаж и финансовый результат. Но для нас не менее важен другой критерий: как проект ведет себя после завершения продаж, когда цену формирует уже не отдел продаж, а рынок.

Сегодня стоимость квадратного метра на вторичном рынке выросла более чем в два раза по сравнению со стартом продаж. Для загородного проекта это особенно показательно: покупатель оценивает не только дом, но и локацию, инженерную готовность, среду, инфраструктуру и качество жизни.

На мой взгляд, это главный итог проекта. Мы создали продукт, который сохраняет спрос и после того, как застройщик завершил продажи. Дома не теряют ценность после заселения, а, наоборот, становятся более ликвидными. Для нас это подтверждение, что продуктовая стратегия была выбрана правильно.

Поселок не раз становился победителем народного голосования премии «Искусство строить» и номинирован на нее в этом году. За что жители и эксперты так высоко оценили именно «Фрегат»?

— Я думаю, «Фрегат» оценили за баланс, который редко получается в малоэтажных проектах. Обычно покупателю приходится выбирать: либо ближе к природе, но с бытовыми компромиссами, либо ближе к городу, но без земли, приватности и ощущения загородной жизни. Во «Фрегате» мы старались соединить эти преимущества в одном продукте.

С точки зрения экспертов, здесь важна градостроительная логика: плотность застройки, ширина проездов, инженерные сети, зонирование территории, понятная транспортная и пешеходная структура. Все коммуникации заведены в дом к моменту передачи ключей: газ, электричество, вода. Для покупателя это снижает риски и снимает значительную часть бытовых вопросов после переезда.

Отдельный фактор — социальная инфраструктура. Во «Фрегате» уже работает школа на 1225 человек и детский сад на 240 мест. Это важный показатель зрелости территории: поселок становится полноценной средой для жизни, а не набором домов.

Есть и коммерческая инфраструктура: мы выделили под нее 42 тысячи квадратных метров. Работают помещения под бизнес, сервисы, пункты выдачи, небольшие локальные проекты. Часть таких инициатив запускают сами жители. Для нас это ценно, потому что поселок начинает жить как самостоятельная среда: люди не только ночуют дома, но и пользуются инфраструктурой, общаются, открывают бизнес, формируют соседские связи.

Жители голосуют за то, что чувствуют каждый день: удобно ли отвезти ребенка, где припарковаться, есть ли рядом нужные сервисы, безопасно ли детям, как выглядит улица, насколько спокойно решаются бытовые вопросы. В этом смысле народное голосование для нас особенно важно: его невозможно заменить красивой презентацией.

Концепция таунхаусов «Фрегат» создавалась с учетом пожеланий жителей. Как обратная связь повлияла на финальный облик проекта?

— Мы достаточно внимательно смотрим на то, как люди живут в домах после заселения. Не только на этапе покупки, когда человек выбирает планировку, а уже в реальном быту: где хранит вещи, как пользуется кухней-гостиной, куда ставит велосипеды, коляски, детские машины, сезонный инвентарь. Это пример использования антропологического подхода в продукте.

Эта обратная связь напрямую влияла на проектные решения. Мы поняли, что для семей важны разные сценарии жизни, поэтому предлагаем несколько планировочных решений: от двух до пяти спален, большие кухни-гостиные, террасы, чердаки, места для хранения, возможности для пристроев. Для одних покупателей ключевой запрос — отдельные спальни для детей и кабинет, для других — большая общая зона, для третьих — возможность со временем адаптировать дом под изменившийся состав семьи.

Таунхаус не должен быть жесткой типовой коробкой. Хороший продукт в малоэтажном сегменте обязан учитывать, что семья меняется: появляются дети, кто-то начинает работать из дома, кому-то нужно больше хранения, кто-то хочет расширить зону отдыха. Поэтому для нас обратная связь — это не формальность, а нормальная часть проектирования.

Безопасность — один из ключевых запросов семей с детьми. Как вы решали этот вопрос во «Фрегате»?

— Безопасность в малоэтажной среде не сводится к забору и камерам. Для семьи с детьми важнее, как устроена сама территория: есть ли слепые зоны, просматриваются ли улицы и общественные пространства, понятно ли движение автомобилей и пешеходов, есть ли ощущение соседского контроля.

В проектировании мы исходили из принципа естественного наблюдения. Общественные пространства и улицы должны быть в поле зрения жителей, а не прятаться за глухими заборами и закрытыми углами. Это делает среду спокойнее и понятнее.

Важен и бытовой уровень безопасности. Во «Фрегате» у домов предусмотрены асфальтированные парковочные места от застройщика. В зависимости от расположения участка там комфортно размещается одна или две машины, а также велосипеды и детский транспорт. Это снижает хаотичную парковку и делает улицы более предсказуемыми.

Мы также не закладывали модель с высокой обязательной платежной нагрузкой на жителей. В малоэтажных поселках важно, чтобы люди понимали, за что они платят, и могли выбирать удобный формат управления. Где у жителей есть запрос на более структурированную систему, они могут создавать ТСН. Такой опыт в наших поселках уже есть.

Но главный защитный механизм — социальный. Во «Фрегате» сформировалось соседское сообщество: люди знают друг друга, знают детей друг друга, общаются, помогают решать бытовые вопросы. Для семей это часто не менее важно, чем технические решения.

В чем главный секрет популярности таунхаусов?

— Таунхаус стал популярным потому, что он закрывает сразу несколько потребностей, которые сложно совместить в квартире или отдельном коттедже.

После квартиры человек получает землю, отдельный вход, парковку у дома, отсутствие соседей сверху и снизу, больше приватности. При этом содержание таунхауса обычно проще, чем содержание большого индивидуального дома: меньше участок, понятнее инженерия, компактнее площадь, ниже эксплуатационная нагрузка.

Для многих семей это разумный переходный формат между городской квартирой и загородным домом. Можно жить ближе к природе, но без ощущения изоляции и без необходимости самостоятельно решать весь объем вопросов, с которыми сталкивается владелец отдельного коттеджа.

В нашем случае важна еще и готовность продукта. Мы продаем то, что уже построено. Все коммуникации заведены в дом к моменту передачи ключей. Покупатель понимает, что именно получает, может приехать, посмотреть улицу, дом, парковку, инфраструктуру.

По бюджету таунхаус во «Фрегате» сопоставим скорее с компактной городской квартирой, а по объему и сценарию жизни дает значительно больше. Минимальный формат таунхауса — от 87 квадратных метров с участком около 2 соток в собственности. В последней очереди цена составляла около 100 тысяч рублей за квадратный метр, то есть такой объект стоил примерно от 8,7 млн рублей.

Для сравнения: при средней стоимости квадратного метра жилья в Нижнем Новгороде, по данным Restate, на уровне 175–222 тысяч рублей за этот бюджет на городском рынке можно рассматривать примерно 35–45 квадратных метров, в зависимости от сегмента и типа жилья. То есть по цене покупатель находится в бюджете однокомнатной квартиры или компактной евро-двухкомнатной, а получает отдельный вход, участок от 2 соток в собственности, террасу, чердак, парковку у дома, больше площади и другой уровень приватности.

При этом универсального портрета покупателя нет. Есть молодые семьи, семьи с детьми, люди, которые переезжают из города осознанно, покупатели, которые смотрят на недвижимость как на долгосрочный актив. Их объединяет не возраст или статус, а запрос на более комфортный формат жизни.

Спрос на малоэтажное жилье растет. Какие тренды вы видите в сегменте и как они воплотятся в ваших будущих проектах?

— Мы видим несколько устойчивых изменений в спросе.

Первое — дом становится более сложным продуктом. Раньше его часто воспринимали как место, куда приезжают после работы. Сейчас люди хотят, чтобы дом поддерживал разные сценарии жизни: работа из дома, учеба детей, хранение, спорт, отдых, прием гостей, возможность уединиться. Поэтому растет значение планировок, функциональных зон, террас, мест хранения, дополнительных помещений.

Второе — покупатель все чаще выбирает не только дом, но и среду. Ему важно, что будет вокруг: школа, детский сад, коммерческие помещения, дороги, парковки, благоустройство, инженерия. И здесь застройщик должен смотреть шире границ конкретного участка.

Мы изначально закладываем в проекты социальную и коммерческую инфраструктуру. Это земля, на которой можно было бы построить дополнительные дома, но в долгосрочной логике для территории важнее создать полноценную среду. Во «Фрегате» уже работает школа на 1225 человек и детский сад на 240 мест. В «Крутой» строится школа на 1255 человек и детский сад на 240 мест.

Есть и инженерные решения, которые влияют не только на наших покупателей. Сейчас мы возводим обновленную КНС, которая улучшит качество жизни в том числе для жителей соседнего поселка Ждановский. Для нас это часть более широкого подхода: если развивается территория вокруг, растет ценность всей локации.

Компания строит дома и таунхаусы с 2010 года. Сегодня в наших поселках живет больше 8 тысяч семей, построено 1072 жилых блока. В портфеле — 8 объектов: уже построенные и проданные проекты, а также территории, которые продолжают развиваться. Мы работаем с разной аудиторией и создаем продукты в сегментах эконом+ и комфорт.

Уже в ближайшее время стартуют продажи нового проекта таунхаусов — в том формате, который стал привычным и полюбился нашим жителям. Для тех, кто хочет жить в нашем поселке уже сейчас, с ключами в руках.

Мы также рассматриваем для себя выход в премиальный сегмент. Но это уже другой продукт, другая аудитория и другой уровень проектных решений.

Контакты:

· Сайт www.fregat-nn.ru

· Тел. 8 (831) 423 00 98

Реклама "Жилищный ответ", ERID: 2W5zFHuRv7s