Стагнация, стресс или рост: три сценария для рынка вторички в 2026 году

Какие три сценария ждут продавцов и покупателей? На что обратить внимание, чтобы не прогадать? О реалистичных прогнозах и практических советах для всех участников рынка рассказывает директор агентства «Белый город» Виктор Пешехонов.

— Вторичная недвижимость — это жилая недвижимость, которая уже кому-то принадлежит. То есть её покупают у предыдущего владельца, а не у застройщика. Дому может быть и год, и 50 лет. Никакие льготные ипотечные программы, которые могут быть использованы при покупке новостроек – не работают. Исключительно рыночные «честные» отношения.

При сохранении высокой ключевой ставки и росте налогов, в 2026 году ожидаем умеренно пассивные продажи на вторичке, возможно небольшое снижение цен в некоторых сегментах и локальные различия по регионам. Банковская ликвидность остаётся ограниченной, что влияет на спрос.

Что может случиться в 2026 году? Сценарии

Базовый (наиболее вероятный):

  - Спрос остаётся стабильно низким на фоне дорогой ипотеки. Снижение ставки на 0,5% на последнем заседании на рынок не повлияло (риторика остаётся умеренно жесткой);

  - Объёмы сделок снижаются по сравнению с пиковыми годами, да даже если с текущим сравниваем, но сохраняется оборот рынка;

  - Цены в крупных городах стабилизируются или немного корректируются вниз (плюс/минус единицы, в зависимости от района), в регионах — более умеренная динамика;

  - Аренда остаётся конкурентной альтернативой для владельцев жилья.

Стрессовый:

  - Ключевая ставка остаётся высокой дольше (надеемся без повышения), налоговая нагрузка растёт;

  - Сделки заметно падают, рынок забирает запас отложенного спроса;

  - Цены могут падать на 5–15% в некоторых сегментах и районах, особенно там, где ликвидность низкая. Первый квартал 2026 года именно по этому сценарию предполагается.

Оптимистичный:

  - В конце 2026 года ставка немного снижается (надеемся), налоговые послабления или новые льготы для ипотеки (маловероятны с учетом текущего бюджета и компенсации за программы);

  - Спрос восстанавливается, часть покупок переходит из арендной недвижимости во владение, а главная надежда — это переток денежных средств вкладчиков с депозитов;

  - Цены удерживаются на уровнях текущего года или растут на уровень реальной инфляции в районах с высокой ликвидностью.

Факторы, которые будут иметь наибольшее влияние

- Ипотека и доступность кредитов: ставка по кредитам, требования банков, прогрессы по рефинансированию.

- Налоги и кадастровая стоимость.

- Доходы населения и занятость: реальный рост доходов поддерживает спрос на вторичку, но в 2026 -ом данный сценарий относим к маловероятным.

- География: в Москве и СПб спрос чаще остаётся устойчивым, в региональных городах — более чувствителен к ставкам и налогам.

Рекомендации для разных участников

Для покупателей: 

  - Рассчитывайте ипотеку с учётом возможного изменения ставки.  Рассмотрите фиксированные ставки на более долгий срок, но и при оптимистичном сценарии с возможностью рефинансирования. Вспомним как вы покупали новостройки (хотя про них не хотел в данном обзоре говорить) в 2024 году, например, в рассрочку, и вам говорили в отделе продаж: «Как раз к завершению срока сдачи возьмёте рыночную ипотеку, и ставки упадут до 10-12%».

  - Оценивайте суммарную стоимость владения (налоги, коммунальные, обслуживание).

  - Учитывайте альтернативы: аренда как временная опция.

Для продавцов: 

  - Реалистично подходите к ценам и срокам продажи; гибкость по цене, чтобы ускорить сделку. Если объект в продаже стоит год – это не рынок такой, а «завышены ваши ожидания по стоимости».

  - Подчёркивайте ликвидность и состояние объекта, особенно в районах с высокой конкуренцией.

- Только активные продажи

Для инвесторов: 

  - Оценивайте доходность на уровне чистого дохода после налогов и кредитных выплат, коммунальных затрат; в условиях дорогой ипотеки рентабельность может быть ниже. Хотя понимаю что инвесторы и сами всё лучше всех понимают. Многие флипперы не могут продать инвестиционные квартиры.

  - Рассмотрите сегменты с устойчивым спросом (малые города с ростом населения, объекты под сдачу на долгий срок). Апартаменты с интересной локацией.

Как следить за ситуацией, если есть время и желание?

►Следите за динамикой ипотечных ставок и условий кредитования у крупных банков.

► Наблюдайте за налоговой политикой и кадастровой реформой.

► Анализируйте данные по объёмам сделок и ценам по регионам и районам.

► Учитывайте макроэкономику: инфляцию, уровень безработицы, инфляцию доходов населения.

Продавать и покупать будут всегда, не зависимо от ипотечных ставок, прогнозов и спроса. Кто-то будет «вынуждено снижать стоимость», а кто-то покупать. Вопрос в количестве сделок.

Желаю Вам в новом 2026 году купить для себя самую лучшую квартиру, о которой раньше можно было только мечтать!

Реклама АН "Белый город", ERID: 2W5zFHjGqnQ