Еще один экзамен на прочность. Как застройщики справляются с рисками в 2025 г.?

Последние несколько лет перед девелоперами постоянно вставали новые проблемы, заставляя бизнес перестраиваться, цифровизироваться и открывать новые направления. Но условия продолжают меняться и застройщикам еще придется столкнуться с зоной неопределенности в ближайшие 3-5 лет, уверены гости очередного подкаста о недвижимости от издания «Деловой квартал» и Нижегородского союза строителей.

Гостями издателя NN.DK.RU Светланы Лузановой стали финансовый директор ГК «ННДК» Ольга Назарова и генеральный директор СЗ «Стриар», банкир и финанст Александр Аменицкий.

Риски застройщика: от долгов дольщиков до срыва сроков сдачи дома

Участники подкаста начали разговор с обсуждения проблем рынка.

По словам Ольги Назаровой, один из вызовов, с которым уже начали сталкиваться застройщики – риск роста дебиторской задолженности со стороны дольщиков:

«В настоящее время многие застройщики стали активно использовать механизм предоставления рассрочек по договорам участия в долевом строительстве. После отмены льготной ипотеки они стали эффективным каналом продаж. В последующем рассрочку возможно закрыть ипотекой или продажей вторичной недвижимости (“трейд-ин”). Дольщики страхуют жизнь и здоровье, при этом выгодоприобреталем является застройщик, а страховая сумма равна сумме рассрочки. Однако все это не гарантирует отсутстие в будущем риска возникновения просроченной дебиторской задолженности. Естественно, мы не кредитная организация, но мы пытаемся проверять потенциальных дольщиков на предмет платежеспособности, запрашиваем справки по их активам, выписки с депозитов. Обеспокоенность применения данного механизма существует на уровне ЦБ РФ, и мы ждем ужесточения регулирования в возможности предоставления рассрочек».

Эксперт добавила, что девелопер по 214-ФЗ имеет возможность в случае систематического нарушения порядка оплаты отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке до ввода объекта, что позволит вернуть квартиру в продажу до ввода дома в эксплуатацию.

Александр Аменицкий считает, что у участников рынка есть поле для маневра:

Есть лизинговые схемы, когда квартира остается в собственности застройщика, есть длительные схемы аренды с правом выкупа. Я думаю, что нас ждет появление на рынке новых продуктов, связанных с рассрочками, страхованием и оценкой платежеспособности. На мой взгляд, будущее за этим: услуги девелопера и услуги финансовой организации должны сочетаться, потому что все труднее физическим лицам находить такие суммы для совершения покупки.

Второй и очень важный аспект, который требует оперативного контроля, это проектное финансирование и исполнение обязательств застройщика перед банком ввиду медленного темпа продаж.

«Анатилика показывает, что отношение остатков на счетах эскроу по отношению к объему выданного проектного финансирования снижается и в среднем по РФ составляет уже менее 70%. Это значит, что по проектам , которые стартовали в 2024-2025 годах накопленный темп продаж не позволит на 100% погасить обязательства перед банком, и застройщик уйдет в реструктуризацию кредитной линии, продавая объекты после ввода по договорам купли-продажи и обслуживая оставшуюся часть кредита уже по рыночной ставке. Кроме того, выросла процентная нагрузка застрйщика, так как средние ставки по проектному финансированию составляют уже более 10% годовых. Прогноз рынка — на снижение объема выводимых новых проектов», — прокомментировала Ольга Назарова.

Еще одна серьезная проблема, которую могут недооценивать строительные компании – возможность резкого удорожания материалов. Ольга Назарова напомнила, что в середине 2022 года по отношению к концу 2020 года стоимость некоторый позиций выросла на 50%, и большая часть застройщиков в РФ вынуждена была обращаться в банк за пересмотром бюджета и выдачей дополнительных кредитных лимитов.

Самое главное – грамотно управлять продажами, чтобы процесс продаж лишь немного опержал процесс строительсва, так как на период роста себестоимости должны остаться непроданные объекты, которые покроют дефицит. К сожалению, в России были ситуации, когда застройщики все распродали на котловане, и дальше покрывать себестоимость было нечем, — сказала она.

Александр Аменицкий добавил, что в 2022 году подобная проблема возникла почти во всех строительных компаниях. Банковский сектор отреагировал конструктивно, а рынок пришел к необходимости соблюдать баланс между стоимостью строительства и ценой объекта:

«Важно ежедневно контролировать, по какой цене мы заливаем бетон, какова себестоимость метра и по какой цене мы его продаем. Соотношение этих метрик мы не увидим в балансе, они проявятся через два года, когда мы сдадим дом. По сути, мы управляем ежедневными метриками. Какова наша смета и растёт ли она? Полдома построили, а вторая половина будет дороже или дешевле? Хватает ли нам кредитного лимита, чтобы покрыть эту стройку, или нужно работать с банком? Мы должны каждый день держать руку на пульсе, и здесь финансовая служба девелопера — это самое главное условие успеха».

И, наконец, эксперты не прошли мимо вопросов управления сроками строительства.

«У нас есть ограничения, которые связаны с обязательствами по 214-ФЗ, то есть мы привязаны сроками передачи объекта для дольщиков. Соответственно, корректировать срок строительства, чтобы продажи немножечко догнали процесс производства, можно только в этих рамках. Но могут случиться и внештатные ситуации. Это требует оперативного ежедневного внимания. Сейчас есть достаточно много IT-продуктов, которые показывают календарно- сетевое планирование. Мы можем видеть все процессы строительства, их взаимосвязь друг с другом и критический путь и понимать, на каком этапе мы можем получить нарушение срока», — отметила финансовый директор ГК «ННДК».

На сегодняшний день известных проблемных объектов в Нижнем Новгороде нет, последний дом с «обманутыми дольщиками» недавно был сдан, напомнил Александр Аменицкий. В целом, по мнению участника подкаста, за последние несколько лет застройщики улучшили процессы, повысили эффективность. Теперь компании стали предлагать и другой продукт – не просто квадратные метры, а среду для комфортной жизни. Это новый виток конкуренции на рынке.

Новые решения проблем с субподрядчиками

Говоря об управлении рисками, эксперты затронули тему взаимодействия с контрагентами. Ольга Назарова отметила, что деятельность подрядчиков необходимо контролировать в части их закупок, стоимости и объемов работ:

Два года назад мы сделали свою генподрядную структуру. Это  позволило видеть прозрачную цепочку, где мы  контруем себестоимость, платим за подрядчиков или работаем на давальческих материалах. Кроме того, мы создали свою гарантийную службу, которая оперативно реагирует и устраняет замечания, если они есть в процессе эксплуатации квартиры, а также создали свою управляющую компанию, которая обслуживает наши, а сейчас уже и не только наши дома.

Девелоперам нужно научиться быстро реагировать на изменения рынка и настроя потребителей

Александр Аменицкий добавил, что ближайшие 3-5 лет девелоперы еще рискуют столкнуться с большим количеством рисков.

В первую очередь, он выделил фактор стоимости ключевой ставки и заимствования. По его словам, сейчас рынок чувствует «некий осторожный оптимизм» и ждет нормализации ставки к 2026 году. Пока этого не произошло, застройщику необходимо иметь резервы, оптимизировать расходы, управлять рисками. Кроме того, компании решили взять паузу там, где это возможно – например, приобрели участки, но пока не начали работать над проектом.

Вторым фактором, связанным с первым, остается доля рассрочки и темп продаж с ипотекой:

Мы понимаем, что пока классическая не льготная ипотека не остановится в районе 14%, рассчитывать на покупки в отсутствии или за рамками семейной программы очень сложно. Ипотечный сегмент, который и является рыночным механизмом, сейчас практически отсутствует. Это ключевой риск, вызов и общая задача рынка, банков, застройщиков и всех вместе, — сказал эксперт.

И все же, несмотря на общее настороженное отношение, покупатели начали проводить сделки после снижения ставки. Сейчас перед девелоперами будет стоять задача по управлению настроениями дольщиков, потому что сейчас те подойдут к выбору жилья очень серьезно. И рынку, по мнению Александра Аменицкого, нужно научиться с этим жить.

Ранее издание NN.DK.RU писало о том, что правительство Нижегородской области издало постановление о комплексном развитии территории (КРТ) в границах улицы Бориса Панина, Высоковского проезда, улиц Ижорской и Республиканской в Советском районе Нижнего Новгорода. В течение семи лет на участке общей площадью 3,34 га построят более 47 тыс. кв. м жилья, а также коммуникации, дороги, детский сад и поликлинику. Планируемая сумма инвестиций составит более 2,2 млрд руб.