Ожидание дешевой недвижимости: почему «вчера» было выгоднее, а «завтра» не наступит?

Проблема в том, что за это время квартира вашей мечты уже уйдет другому покупателю, а похожие варианты станут дороже. Многие уверены, что можно дождаться идеального момента, но на рынке недвижимости он редко наступает. Пока вы раздумываете, цены растут, выбор сокращается, а условия становятся жестче. В итоге вы рискуете заплатить еще больше.

Первый заместитель генерального директора ФСК Регион (входит в ГК ФСК) Роман Капинос разобрал, какие реальные потери несет покупатель, откладывая решение, и почему ожидание лучших времен может быть самой дорогой ошибкой.

Такие ли жадные застройщики?

Многие, откладывая покупку квартиры в надежде на снижение цен, обвиняют застройщиков в излишней жадности: накручивают цены просто потому, что могут. Однако реальность строительного бизнеса в 2025 году гораздо сложнее и в то же время прозаичнее. Основной драйвер повышения цен на новостройки — непрерывный рост затрат на строительство. Себестоимость квадратного метра — тот самый фундамент, ниже которого опуститься практически невозможно, и он год от года становится только выше.

Просто представьте, из чего складывается цена вашей будущей квартиры. Это не просто стены и крыша, это дорогие стройматериалы: бетон, металл, кирпич, утеплители, инженерные системы. Их стоимость напрямую зависит от цен на сырье, энергоносители, логистику. Вспомните, сколько раз за последние годы вы слышали новости о подорожании металла или бетона? Например, рост цены на арматуру всего на 10% может добавить сотни тысяч рублей к стоимости объекта в целом, и эти затраты неизбежно отразятся на цене квадратного метра.

Не менее значимая статья расходов — оплата труда. Строительство недви­жи­мости — это работа тысяч людей: ква­лифицированных рабочих, инженеров, прорабов, проектировщиков. Зарплаты в строительной отрасли, как и везде, индексируются, растут вместе с МРОТ и под давлением рынка труда. Повышение оплаты — объективная необходимость для привлечения и удержания хороших кадров, а не прихоть застройщика.

Также важно учитывать, что девелоперу перед началом работ нужно купить земельный участок. И его стоимость заранее закладывается в финансовую модель проекта и отражается на конечной цене недвижимости.

Анализ себестоимости жилья: цифры и тенденции

По данным портала «РБК Недвижимость», за первые 6 месяцев 2025 года стоимость квартир в новостройках Москвы увеличилась на 11,7% и достигла 594 300 рублей за 1 кв. м. В Нижнем Новгороде в 2024 году цены на жилье увеличились на 27%, а в 2025-м — еще на 4,7%. Стоимость достигла исторического максимума и составила 194 000 рублей за 1 кв. м, потому что себестоимость строительства увеличилась.

Чтобы не быть голословным, приведу еще одну официальную статистику. Информация собрана по данным Росстата с начала 2023-го по август 2025-го.

Стоимость строительных материалов

Рассмотрим динамику повышения цен на стройматериалы в Москве, Санкт-Петербурге, Новосибирске, Нижнем Новгороде и других городах.

Оценка изменений в 2024 году	Тенденции 2025 года
Москва
По отдельным категориям отмечен двузначный рост: +25,9% на сухие смеси, +17,6% на сантехнику, +13,2% на напольные покрытия	Темпы роста по ряду позиций замедлились, но отдельные группы продолжают дорожать выше инфляции
Санкт-Петербург
По итогам 2024-го зафиксирован общий рост 15–25% по сегментам	В начале-середине 2025-го рынок стабилизировался, но возможны локальные колебания в пределах 10%
Новосибирск / Сибирь (СФО)
Закупочные цены для бизнеса в СФО выросли приблизительно на 28,4%	Эксперты ожидают продолжения роста, но возможна частичная стабилизация. Фиксируются разные показатели по позициям за январь-май 2025-го
Краснодарский край
Закупочные цены выросли приблизительно на 26%. Рост в целом по ЮФО — до ~27–28% на торгах	Высокий спрос в регионе держит цены, рост по цементу, бетону, кирпичу составляет +5–20% (по разным позициям)
Ростов-на-Дону / Ростовская область
Рост цен только за январь-апрель составил 2,6%	По данным региональных СМИ, годовой рост в сегменте стройматериалов в отдельные месяцы 2025-го — 6%+ (локальные месячные приросты)
Екатеринбург / Урал
Регионально отмечен рост цен на ресурсы (землю, кадры, стройматериалы) в 2023–2024 гг. Точные % по городу варьируются, отраслевые оценки показывают двузначный рост по отдельным позициям (цементу, бетону, арматуре)	Рынок сохраняет высокую себестоимость. Отката к состоянию до 2023-го не видно

 

Теперь рассмотрим рост цен на конкретные стройматериалы на примере Нижнего Новгорода.

 

Период	Динамика цен	Детали
2023 год (январь- декабрь)	Общий рост (отдельные позиции до +150%)	Битум +150%, арматура +65,5%, газосиликатный блок +48,9%, бетон +29,6%, сталь +26,4%, минераловатная плита +14%, кабель +46,6%
2024 год (январь- апрель)	Увеличение на 15%	Средний рост ~10–15%, особенно подорожали металл, отделка, древесина
2024 год (к апрелю)	Цены выросли из-за сезонности и логистических ограничений	Газобетон +15,6%, минвата +9,3%, цемент +6,7%, швеллер +5,8%, цементный раствор +4,5%
2024 год (январь- август)	Арифметический рост по сравнению с началом года	Арматура +11,1%, газобетон +21,6%, битум +40,5%, провод +47%
2025 год (январь- март)	Рост почти +17% за 3 месяца	Битум +16,7%, газоблок +9,4%, оконные блоки +7%, гравий +6%, сталь +2,8%, еврошифер +2,8%, минераловатные плиты +1,7%, кирпич +1,4%

Оплата труда рабочих

Эта статья расходов выросла значительно: по отраслевым оценкам — двузначно (в среднем 18–25% в 2024–2025 гг. по разным методикам), в вакансиях и предложениях рынка — еще заметнее (до +50% по предложениям работодателей). Для Москвы и МО характерны высокие уровни зарплат — от 80 000 рублей. В регионах они ниже, но динамика повышения везде примерно одинаковая.

Показатель	2023 год	2024 год	2025 год
Средняя зарплата по РФ в строительной сфере	—	Рост средней зарплаты в отрасли ≈25% (до ~80 000 руб.)	Средний рост по отрасли ≈18%
Рыночные предложения / вакансии на досках объявлений (динамика по стране)	Средний уровень вакансий / предложений ~73 000 руб.	Предложения выросли до 106 000 руб. (рост ≈50% год к году по Avito / агрегаторам вакансий)	Средние значения по платформам — 130 000-162 000 руб. (рост ≈30-50%)

Инфляция

Под инфляцией подразумевается устойчивое повышение цен на товары и услуги, и на строительную отрасль она тоже влияет. Так, в конце 2023 года, по данным Росстата, она оставалась на уровне 7,42%, но в 2024 году выросла до 9,52%. К середине 2025 года уровень инфляции оставался в пределах 9–9,5%.

Высокая инфляция поддерживает уровень цен на материалы и услуги. Это напрямую поднимает себестоимость проектов и требует корректировки смет. Кроме того, высокие базовые ставки увеличивают стоимость заемного капитала и делают проектную рентабельность более чувствительной к удорожанию. Расходы на финансирование строительства с учетом того, что кредитование происходит по плавающим ставкам, давно устойчиво составляют десятки процентов годовых.

Риски ожидания: что теряет покупатель уже сейчас

Ожидание лучшего момента для покупки жилья часто оказывается стратегией с обратным эффектом. Пока потенциальный покупатель выжидает, рынок продолжает движение вверх, а реальная доступность квартир снижается. Это проявляется в нескольких аспектах.

1. Финансовый разрыв. Рост цен на строительные материалы и труд в 2023–2025 гг. уже обеспечил увеличение себестоимости квадратного метра. Даже умеренное подорожание в пределах инфляции означает, что через год та же квартира обойдется дороже на сотни тысяч рублей. При этом сбережения на депозите растут медленнее, чем цена объекта, и покупатель фактически теряет покупательную способность.

2. Дороговизна ипотеки. Несмотря на то, что Центробанк в июле 2025 года снизил ключевую ставку до 18% годовых, проценты по ипотеке все равно остаются выше докризисных значений во многих программах. Если ставка и дальше будет снижаться, банки смогут постепенно скорректировать условия. Но при росте пересмотр тарифов происходит быстрее. Ждать снижения рискованно: рост цен на сами квартиры может перекрыть выгоду от возможной экономии по процентам. Согласно последним отчетам Банка России, на депозитах скопилось около 60 трлн руб. Представьте, что над вами огромный воздушный шар, наполненный деньгами, и стоит только сделать отверстие в виде снижения ставки, как вся эта масса хлынет на потребительский рынок и рынок ценных бумаг.

3. Сокращение выбора. С каждым кварталом застройщики закрывают продажи в наиболее ликвидных ЖК. То, что сегодня доступно в нужной локации и подходит по бюджету, завтра может быть распродано. Или останутся только менее удобные варианты. Откладывая решение, покупатель часто оказывается перед выбором: переплатить за аналогичный объект или согласиться на худшие условия. С учетом вышесказанного, застройщики не спешат выводить новые объекты, справедливо полагая, что в турбулентные времена рост корпоративного долга — не самая лучшая идея. Как говорят банкиры — «сушат портфель».

4. Накопительный эффект затрат. Себестоимость строительства формируется цепочкой расходов — от бетона и арматуры до инженерных сетей и благоустройства. Каждый рост цены в этой цепочке уже сегодня заложен в будущие проекты. Ждать снижения — значит надеяться на обратное удешевление всей отрасли, а такой сценарий в текущих экономических условиях крайне маловероятен.

5. Надежда на margin-call. Существует довольно странное поверье, что вот, мол, банки массово отберут квартиры за неплатежи на свои балансы и тогда-то наступит «большая распродажа». Не нужно питать иллюзий по нескольким причинам:

А) банки четко отслеживают объёмы и цены вывода первичных объектов на рынок и не согласуют застройщикам модель, которая не реалистична. Или укажут на необходимость ее изменения;

Б) банкам крайне невыгодно мириться с массовым дефолтом физических лиц-ипотечных заемщиков, т.к. любой дефолт в банке — это дополнительная нагрузка на капитал в виде резервов на возможные потери по ссудам, а уж при портфеле однородных ссуд это еще и «здоровье» кредитного рейтинга такого ипотечного портфеля. К тому же расходы на взыскание любого кредита — это дополнительные затраты. Поэтому банки стараются выбирать так называемые «кредитные» стратегии, а не «дефолтные» стратегии там, где это представляется разумным. С учетом предельно низкого уровня безработицы и кратного роста ФОТ во всех отраслях даже если кто-то из заёмщиков не в состоянии временно обслуживать долг, крайне вероятно, что он вернётся к нормальной платежной дисциплине в обозримом недалеком будущем, избавив банк от дефолтного кредита на балансе. С этим учетом ждать лавино­образного количества изъятых квартир пока не представляется реалистичным. Тех, кто смотрел «Игру на понижение», вынужден расстроить — макропруденциальные меры Банка России жестко отрегулировали платёжеспособность отдельных заемщиков/домохозяйств в части предельной долговой нагрузки, поэтому 2008 года не повторится.

Поэтому ожидание факта того, что «квартиры наконец-то упадут», даже с учетом объема готовых квартир на рынке, на наш взгляд, не совсем правильная стратегия. Если покупать жилье для себя — это точно нужно делать «вчера», если для инвестиций — точно на первичном этапе строительства в силу естественных причин, описанных выше. Так что наше мнение — приобретайте жилье своей мечты уже сегодня. И самый первый шаг на пути к этой цели — мониторинг рынка. Сравните имеющиеся предложения и отметьте для себя лучшие. Если все тщательно проанализировать и обратить внимание на спецпредложения, которых сейчас достаточно, можно подобрать отличный лот, подходящий по условиям и бюджету.

 

Реклама ФСК Регион, ERID: 2W5zFJsxE4g