Земля в порядке: основные факторы, которые следует учесть

Алёна Жила, руководитель отдела земельно-имущественного оформления, судебной защиты и землеустроительной экспертизы ООО «Эксперт кадастра и оценки» в рамках «Форума о недвижимости» подробно рассказала о том, как при покупке и оформлении земельных участков можно избежать судебных тяжб и связанных с ними расходов.

По ее словам, при оформлении документов важно учитывать источники сведений о земле и недвижимости: «Это могут быть и национальная системы пространственных данных, системы градостроительной деятельности, лесной реестр и реестр особо охраняемых природных территорий и многие другие источники. Сведения из каждого реестра имеют значение», — отметила Алёна Жила.

Однако важно помнить, что информация в разных реестрах об одном и том же объекте может не совпадать.

Например, при оформлении земельного участка под пляж, мы обнаружили расхождения в данных единого государственного реестра недвижимости, — рассказывает Алёна Жила. По сведениям ЕГРН мы увидели две лини одна из которых была береговая линия водного объекта, а вторая проходила параллельно ей и пересекая ее линия, от которой отстроена водоохранная зона. Казалось бы, линия должна быть единой, но на практике мы столкнулись с таким несоответствием. Поэтому при оформлении документов необходимо учитывать все доступные источники информации о земельном участке и внимательно анализировать каждую деталь.

Следующий важный момент при оформлении категория земель, функциональное зонирование и территориальное зонирование. Категория земель определяет, как можно использовать участок, функциональность зоны показывает перспективы его развития, по территориальным зонам устанавливаются правила, которые нужно соблюдать.

Она привела пример: «К нам обращается заказчик с земельным участком сельскохозяйственного назначения с вопросом о том, как  можно использовать данную территории. Анализирую правила землепользования и застройки мы видим, что на данную территорию установлена зона рекреации. Учитывая данный факт мы предложили заказчику развивать территорию в этом направлении. Заказчик получил грант на строительство глемпинга в целях развития туризма, и в настоящее время территория активно используется для отдыха».

При оформлении важно учитывать вид разрешенного использования земельного участка и понимать является ВРИ окончательным и определяет ли перспективы использования участка? Спикер отвечает, что нет, поскольку дополнительно нужно учитывать установленные на территорию регламенты. Это могут быть градостроительные регламенты, лесохозяйственные регламенты, регламенты особо охраняемых природных территорий.

Например, если ВРИ участка под индивидуальное жилищное строительство, но участок попадает в зону многофункциональной застройки, где строительство таких объектов запрещено, то возведение дома будет считаться самовольной постройкой.

Градостроительные регламенты важны и при реконструкции зданий, продолжила она. Даже если объект принадлежит вам, его перестройка может быть ограничена. Так, например, если границы участка будут проходить по фасаду здания, то для проведения реконструкции объекта нужно сократить установленные правилами отступы от границ участка. Выявив на начальном этапе данное обстоятельство собственники избегут проблем в получении разрешения на строительство.

Особые условия территории Нижнего Новгорода также важны при оформлении. Это могут быть зоны охраны объектов культурного наследия, зоны источников водоснабжения, санитарно-защитные зоны, охранные зоны линейных объектов и многие другие, которые нужно учитывать при планировании использования участка. Красивый и ровный участок может быть непригодным для строительства из-за подземных коммуникаций, создающих ограничение в использовании в виде охранных зон. Поэтому важно учитывать все ограничения и соблюдать необходимые отступы», — подчеркнула Алёна Жила.

По её словам, принимая во внимание указанные аспекты, можно избежать трудностей при использовании своего земельного участка и успешно реализовать запланированные проекты.

«Конечно, вы можете попытаться сделать это самостоятельно, но лучше обратиться к профессионалам, которые обладают специальными знаниями и опытом области земельно-имущественного оформления», — заключила Алёна Жила.

Читайте также на NN.DK.RU — КРТ, кадры, ИЖС и будущее строительного рынка. Главное с «Форума о недвижимости-2025».