Рынок недвижимости: «После бума всегда наступает спад»

Обо всем этом NN.DK.RU поговорил с ведущими представителями нижегородского строительного рынка.

Александр Сазонов, генеральный директор YUNIKA:

— Если говорить в целом про Россию, то значительного падения предложения ожидать не стоит. В городах с невысоким уровнем платёжеспособного спроса сейчас происходит приостановка реализации части запланированных строительных площадок. В крупных же городах я не ожидаю падения уровня предложения, и даже возможен сдержанный рост.

Дальнейшего падения спроса на жильё также происходить не должно. В 2025 году следует ожидать медленного восстановления объёмов продаж.

И снижения цен на жильё ожидать не стоит. На рынке мы видим ограниченные по количеству акционные предложения со скидками, но массового вывода в продажу квартир с дисконтом не видим. Мы находимся в условиях постоянного и значительного роста себестоимости строительства квартир, в первую очередь, по причине дорогих материалов и растущего уровня рабочей силы.

Цены в условиях даже ограниченного спроса на квартиры хоть и медленно, но будут продолжать расти вверх.

Говоря о сложностях, будь то дорогая рыночная ипотека, высокие ставки проектного финансирования и т. д., я бы говорил о том, что эти факторы направлены, в первую очередь, против покупателей первичного жилья. Они оказывают серьёзное ограничение по доступности квартир в новостройках. В настоящее время государство ориентируется на помощь определённым категориям населения, таким как IT-специалисты, многодетные семьи, но ограничивает возможность покупки другим категориям, например, инвесторам. Тем не менее, государство всегда переходит от ограничений к мерам стимулирования жилищного строительства, чтобы не остановить локомотив (драйвер) развития экономики страны.

Сейчас лучше воспользоваться ограниченными скидками на определённые категории квартир либо субсидированной ипотекой от государства, если покупатель попадает в категорию ипотечных заёмщиков.

Михаил Шерстнев, директор по продажам ГК АГРОСПЕЦТЕХ:

— То, что сейчас происходит, — это всего лишь проявление классических экономических законов: после бума всегда наступает спад. Жизнь циклична, и изменения ситуации приводят к более разумному расходу ресурсов застройщиками. Возможно, некоторые застройщики уйдут с рынка, потому что не смогут приспособиться к новым условиям.

Однако говорить о падении предложений и росте цен на жильё ещё рано. Скорее всего, это произойдёт через полтора года, когда завершится цикл новостроек, это примерно три года.

Я ожидаю, что 2025 год станет годом постепенной стагнации. В настоящее время на рынке наблюдается избыток предложений. Если сравнивать с ситуацией 2024 года или полутора годами ранее, сейчас слишком много проектов находится на этапе строительства, и объем непроданной недвижимости значительно вырос.

Застройщики будут вынуждены сокращать излишние предложения, чтобы привести рынок к более сбалансированному спросу. Это означает, что в 2025 году мы увидим постепенное замедление рынка и возвращение к параметрам, которые были два года назад.

Они будут стремиться оптимизировать предложение и лучше соответствовать реальным потребностям покупателей.

Нижегородский рынок недвижимости значительно расширился по сравнению с ситуацией полуторагодичной давности. Объемы построенного и непроданного жилья выросли в полтора раза. Это связано с тем, что строительная сфера оказалась в неплохой ситуации, что привлекло на рынок Нижнего Новгорода множество региональных девелоперов из других регионов.

Несмотря на непростую экономическую обстановку, ничего катастрофического нет. Я считаю, что нижегородские застройщики обладают наилучшими ресурсами и смогут предложить лучший продукт на рынке. Иногородним девелоперам еще предстоит заслужить доверие нижегородцев и доказать свою конкурентоспособность.

Ждать или покупать? Это сложный вопрос, и ответ зависит от конкретной ситуации. Я бы не стал ждать, а выбрал наиболее оптимальный вариант для себя и постарался бы получить максимальные скидки на сегодняшний момент. Застройщики сейчас готовы к торгам и индивидуальным условиям, что раньше не было доступно. Однако эта ситуация может измениться к концу года, и возможность получения индивидуальных условий может исчезнуть.

Я предполагаю, что к концу 2025 года количество индивидуальных предложений сократится, так как рынок перестроится, а число проектов в продаже уменьшится. Спрос оптимизируется, и принцип индивидуальных скидок каждому клиенту, вероятно, исчезнет. Поэтому я бы рекомендовал принимать решение в этом году.

Если у вас есть денежные средства, которые хранятся на вкладе, вы можете оставить их до окончания срока вкладов. Однако следует помнить, что вклады с максимальной доходностью будут заканчиваться в этом году. В то же время аренда, напротив, будет только дорожать, так как владельцы квартир, приобретенных по высоким ценам, будут вынуждены увеличивать арендные ставки для окупаемости своих затрат.

Михаил Иванов, генеральный директор ГК «ННДК», президент Союза нижегородских строителей:

— Сразу отмечу, что 2024 год стал особенным для рынка недвижимости. Знаковыми для отрасли стали сразу несколько событий: это и окончание действия программы ипотеки с господдержкой, и последовательное повышение ключевой ставки. Безусловно, рынок так или иначе откликнулся на эти встряски, и застройщики смогли достаточно оперативно подстроиться под новые реалии.

В настоящее время многие покупатели продолжают выбирать комбинированные варианты с льготной (например, семейной ипотекой или IT) и коммерческой ипотеками, а застройщики активно прорабатывают различные варианты гибкого подхода финансирования, такие как, например, рассрочка.

Конечно, многих интересует, что же будет с ценой на недвижимость.

Я думаю, вероятность того, что цена снизится, очень мала, так как растет себестоимость строительства. Поэтому в целом рынок будет держаться на этом же уровне или соответствовать уровню инфляции.

Но на вопрос «ждать или покупать» я отвечу так, как отвечаю всегда: «Конечно, покупать». Если у вас есть реальная потребность в улучшении условий, то, безусловно, нужно принимать решение здесь и сейчас, использовав все возможные механизмы.

Антон Гак, директор по продажам федеральных проектов группы «Самолет»:

— Критичных изменений показателей на рынке строительства в ближайшие годы ожидать не приходится, это очевидно даже исходя из статистических данных по объему текущего строительства, сделкам и спросу. Рынок Нижнего Новгорода остается крайне привлекательным для застройщиков, включая крупные федеральные компании, поэтому они не только продолжат реализацию заявленных проектов, но и будут наращивать свои портфели.

При этом наблюдается рост себестоимости, а также качественное улучшение девелоперского продукта.

Таким образом, динамика роста стоимости квадратного метра продолжится, что делает приобретение жилья инвестиционно привлекательным.

Да, часть стартов новых проектов и новых корпусов в уже строящихся проектах будет перенесена. Впрочем, ситуация может измениться, если отрасль получит дополнительную поддержку со стороны государства. Сейчас идут разговоры о возможном расширении категории получателей семейной ипотеки, введении новых адресных программ. Если такие решения будут приняты, то мы увидим активизацию строительства.

Сейчас у покупателей есть время внимательно оценить предложение на рынке и выбрать подходящий объект. Как вариант — дождаться старта новых проектов и купить квартиру в момент объявления продаж, когда компании предлагают самые выгодные условия.

Роман Путилов, директор филиала в Нижнем Новгороде компании-девелопера UDS:

— Безусловно, девелоперы предвидели, что если у простого заемщика не будет возможности взять ипотечный кредит под 6–8% годовых, то продажи снизятся. По итогам 2024 года мы действительно видим снижение спроса по нашим проектам в диапазоне 20–30% в зависимости от региона. Это не могло не повлиять на планы застройщиков. Кто-то из девелоперов начал распродавать свои земельные активы, кто-то поставил проекты на «стоп», понимая свою бизнес-ситуацию. Исходя из этого, мы можем прогнозировать, что объём нового жилья в этом году сократится еще на 10–15%. Всё это повлияет на рынок недвижимости — мы ожидаем падение предложения в целом по стране и рост цен на жильё, в том числе и в Нижнем Новгороде.

2024 год показал, что за резким ростом спроса на недвижимость, который мы фиксировали в 1–2 квартале на фоне новостей о прекращении льготной ипотеки, может произойти падение до 50%. Мы были к этому готовы и среагировали оперативно, предлагая новые варианты покупки жилья, например, в рассрочку.

Полагаю, что цены на квадратный метр в новостройках не будут снижаться, они будут расти в темпах инфляции как минимум, это абсолютно естественный процесс.

Вместе с тем мы видим, что и цены на аренду недвижимости тоже растут, например, по нашим оценкам, ежемесячные платежи арендованных квартир выросли на 30% и даже 40%. Вряд ли в 2025 году эта тенденция изменится. При этом, если сравнить ежемесячные платежи по семейной ипотеке, которая сегодня доступна нижегородцам, то выяснится, что она соразмерна с арендой такой же квартиры. Я думаю, мало кто будет спорить, что жить в собственном доме и платить каждый месяц за свою собственность гораздо целесообразнее.

Читайте также на NN.DK.RU — Какие жилые комплексы Нижнего Новгорода будут сданы в 2025 году/