Рынок недвижимости сейчас находится в нестабильном положении. Условия ипотечного кредитования меняются, количество сделок с ипотекой стремится к нулю, а цены за квадратный метр не торопятся снижаться.
Что происходит с покупательской активностью? И "будет ли падение", как ждут многие потребители?
Эти и другие вопросы обсудили владелец агентства недвижимости ННДК Александр Назаров и издатель NN.DK.RU Светлана Лузанова в подкасте «Недвижимость».
Как обстановка?
Ни для кого не секрет, что высокая процентная ставка охладила рынок недвижимости. Желающих брать ипотеку под 30% годовых не так много. Однако, по словам владельца агентства недвижимости ННДК Александра Назарова, это не говорит о стагнации или коллапсе. Скорее, рынок вернулся в состояние близкое к нормальному, после аномального ажиотажа, вызванного обширной выдачей льготных ипотечных программ. А по Нижегородской области 80% сделок по приобретению жилья происходят именно с использованием ипотечных средств в той или иной степени. Сейчас возможность воспользоваться льготами осталась только у семей и IT-специалистов.
«Снижение больше всего заметно на новостройках, падение количества сделок здесь составило от 20 до 50 и более процентов. Если брать последние месяцы, по новостройкам средняя цена в нижнем новгороде была за квадратный метр 194 тысячи рублей, а стала 190 тысяч. В Москве у большинства застройщиков не продано больше половины квадратных метров. Но квартирный вопрос всегда остро стоял у людей, именно новое жилье у многих в картах желаний, все хотят улучшить свои условия и этот вопрос большинству людей нужно решать здесь и сейчас. По статистике сделок, сейчас примерно 50 на 50: льготная ипотека и наличные. Но есть и те, кто берет недвижимость по рыночной ставке. Есть разные программы, позволяющие это сделать более комфортно: можно купить пониженную ставку на какое-то время, есть рассрочки от застройщика. Гибкие условия все еще сохраняются. Люди надеются, что ставка все равно начнет снижаться и можно будет рефинансировать свой кредит. Это те люди, у кого остро стоит вопрос с недвижимостью, они вынуждены брать ипотеку сейчас при любых условиях», — рассказал Александр Назаров.
Купить жилье даже с учетом льготной ипотеки сейчас непросто. Ее одобряют не всем, первоначальный взнос увеличивается, а лимита в 6 миллионов хватит разве что на однокомнатную квартиру. Кроме того, по-разному "просел" рынок и в разных классах недвижимости. Эконом и комфорт-класс чаще всего покупают люди, которые остро нуждаются в жилье, соответственно и спрос на него больше. А в элитном жилье просадка покупательской активности оказалась заметнее. В продолжение темы, Светлана Лузанова задала вопрос о том, какие квартиры сейчас лучше покупают и на что еще обращают внимание потребители?
Как выбираем?
«Если расставить рейтинг, то в первую очередь сейчас смотрят на цену, далее - инфраструктура и третье — это локация. Для большинства молодых семей важно чтоб были детские и спортивные площадки, больницы, кафе и рестораны, школа, детский сад, пункты выдачи заказов. Человек выбирает сердцем, эмоциями. При выборе объекта клиенты смотрят на лайфстайл», — прокомментировал Александр Назаров.
Прогулочные зоны, двор без машин, доступность всего необходимого, комфортная входная группа и консьержи — это уже требование не к элитному жилью, но и к комфорту и даже эконом-классу. Тенденции меняются и все больше покупателей смотрят не только на количество комнат в квартире, но и на внешний облик дома, пространство вокруг него. Потребителям нравится покупать качественный во всех смыслах продукт и недвижимость — это не исключение.
Кроме того, меняется и квартирография. Общая тенденция рынка сместилась к однокомнатным квартирам, 1+, студиям. Почему? Ответ очевиден, они более доступны по цене. Однако застройщикам приходится просчитывать и тот вариант, что по семейной ипотеке потребители чаще всего смотрят квартиры минимум с двумя спальными комнатами. А вскоре появится ипотека для участников СВО и какой будет запрос у них - тоже нужно предугадать.
Что будет дальше?
В условиях нестабильности рынка прогнозы делать сложно. Застройщикам приходится динамично подстраиваться под меняющиеся условия, предлагать различные собственные программы льготного кредитования, пересматривать квартирографию проектов и разрабатывать новые маркетинговые "фишки", чтобы привлечь покупателя. Но в любом случае, почти всегда покупатель в первую очередь смотрит на стоимость и сейчас многие гадают — к чему приведет такой перегрев рынка, "лопнет ли пузырь", как говорят некоторые эксперты?
Несмотря ни на что, мы ожидаем рост цен на недвижимость. Если смотреть статистику с 2000 года, падения никогда не было, были лишь колебания рынка. Но тренд - всегда вверх. Сейчас есть масса факторов, которые влияют на ситуацию в недвижимости. Какие экономические условия у нас будут, какая будет ключевая ставка, инфляция, какие льготные программы предлагают банки. Важен также курс доллара, на нем завязаны цены на строительные материалы. Открыт вопрос с рабочей силой, разрешат ли мигрантам работать в нашей сфере? Но несмотря на это, на мой взгляд, нас ждет только рост, — сказал владелец агентства недвижимости ННДК.
Инвестирование: стоит ли?
Недвижимость традиционно считается хорошим защитным активом в России, но как сейчас обстоят с этим дела? Банки повышают процентные ставки по депозитам, и многие инвесторы делают выбор в пользу этого варианта. Александр Назаров убежден, что использовать депозит с целью дальнейшей покупки недвижимости может быть неоправданно, выгоднее может быть сейчас кредитоваться и, когда снизится ключевая ставка, использовать рефинансирование, чем держать средства на депозите и ждать когда снизится процент, но вырастет цена на недвижимость.
«Все-таки всегда самым понятным активом для людей считалась недвижимость, люди как вкладывали в бетон, так и будут вкладывать. И сейчас в условиях неопределенности рынка я считаю это самым лучшим вариантом», — резюмировал Александр Назаров.
Также заметна тенденция, что инвестировать в элитную недвижимость стали меньше. Квартиры эконом и комфорт класса быстрее растут в цене и лучше продаются. Хотя есть и исключения, например, ЖК Шаляпин, где при застройке в 2017-2018 годах цена стартовала от 80 тысяч рублей за квадратный метр, а сейчас выросла уже до 300 тысяч.
И в завершении подкаста — блиц!
С. Л.: какой класс недвижимости пользуется наибольшим спросом?
А. Н.: комфорт.
С. Л.: какое жилье вы рекомендуете инвесторам в текущих условиях?
А. Н. : комфортное.
С. Л.: какие локации сейчас являются наиболее перспективными?
А. Н.: Парк Швейцария, Стадион, станции метро. Транспортные развязки. Да, цена там высокая, но я думаю она еще вырастет.
С. Л.: какие изменения в законодательстве могут повлиять на рынок недвижимости?
А. Н.: изменения, связанные с льготным ипотечным кредитованием.
С.Л.: что пожелаете в преддверие Нового Года своим коллегам?
А. Н.: хочу пожелать всем профессионалам рынка недвижимости становиться еще профессиональнее, увереннее, развиваться, быть успешнее, оказывать качественные услуги нашим любимым клиентам, чтобы все они обрели дом своей мечты, жили счастливо. Всем здоровья. С наступающим Новым Годом!
Полную версию встречи смотрите в видеоподкасте ДК.