По оценке УК «Альфа-Капитал», доля недвижимости в портфелях российских розничных инвесторов составляет 10–15%, а у состоятельных — до 25–30%.
Разумеется, это не означает, что каждый инвестор покупает себе пять квартир. Чтобы вложить деньги в квадратные метры, можно воспользоваться закрытым паевым фондом. В чем преимущество этого инструмента, рассказывает Иван Аверинский, исполнительный директор УК «Альфа-Капитал» в Нижнем Новгороде.
Во всем мире доля альтернативных инвестиций (включая бумаги фондов недвижимости — REITs) растет с каждым годом. Такая тенденция вполне объяснима. Рынок акций очень изменчив, а инвесторы всегда стремятся минимизировать свои риски. Поэтому они и вкладываются в недвижимость, используя такой инструмент коллективных инвестиций как закрытые паевые фонды недвижимости.
Популярность таких фондов среди российских инвесторов растет. По данным Банка России, только во втором квартале 2024 г. чистый приток в ЗПИФы увеличился до 378,6 млрд руб. При этом пайщиками ЗПИФов являются более 259 тыс. частных инвесторов.
Востребованность ЗПИФов объясняется несколькими факторами, — поясняет Иван Аверинский. — Во-первых, с их помощью можно инвестировать в разные сегменты рынка (от жилой недвижимости до промышленных парков). Во-вторых, можно стать пайщиком ЗПИФа, имея даже небольшой капитал. Пайщики объединяют свои средства в единый фонд, а управляющая компания вкладывает эти деньги в различные виды недвижимости.
Какие сегменты рынка наиболее перспективны?
Их несколько. Например, складские комплексы. В последнее время появилось много ЗПИФов, которые инвестируют средства пайщиков в строительство и управление складской недвижимостью. Инвестиционная стратегия таких фондов, как правило, основана на получении дохода от сдачи в долгосрочную аренду складских комплексов. Так как складских комплексов современного уровня не хватает, этот сегмент рынка развивается очень динамично. Другое актуальное направление для инвестиций через ЗПИФ — строительство промышленных парков (light industrial). Только в Москве и Подмосковье объем промышленных парков увеличился в 15 раз за последние 5 лет.
И, конечно же, стоит обратить свое внимание на крупные девелоперские проекты. Такие фонды создаются как ответ на ужесточение кредитно-денежной политики и фактически позволяют инвесторам принимать участие в капитале уникальных девелоперских проектов через инструменты коллективных инвестиций. Коллективные инвестиции в жилую недвижимость особенно перспективны в регионах, развивающихся за счет туризма и промышленного сектора.
УК «Альфа-Капитал» отмечает рост спроса клиентов на альтернативные инвестиции и фокусируется на формировании фондов и стратегий, позволяющих получить возможность инвестировать в самые привлекательные сегменты рынка недвижимости: от инвестиций в строительство современных производственно-складских площадей для среднего и малого бизнеса до объектов в регионах и коммерческой недвижимости, арендаторами которой выступают крупные компании. Также в перспективе рассматривается создание новых стратегий для инвестиций в объекты гостиничной недвижимости и инфраструктуру, что особенно актуально на фоне развития внутреннего туризма в стране.
В чем еще плюсы ЗПИФов?
Их пайщиком может быть, в том числе и непрофессиональный инвестор, который не имеет достаточно опыта или времени, чтобы правильно оценить плюсы и минусы покупки определенного объекта. В ЗПИФе недвижимости деньги пайщиков находятся под присмотром профессиональных управляющих, которые разбираются в перспективах и рисках сделок. Кроме того, в фонде недвижимости операционную деятельность по управлению имуществом осуществляет управляющая компания, а фонды недвижимости получают чистый денежный поток, который генерируют объекты.
Именно поэтому для инвесторов даже эффективнее стать пайщиком ЗПИФ, чем владеть объектом недвижимости напрямую. Фонд позволяет реинвестировать весь полученный доход в покупку новых объектов, а также использовать опцию отложенной уплаты налога на прибыль.
Может показаться, что управляющая компания берет на себя слишком много. Не может ли она в какой-то момент злоупотребить доверием пайщиков: например, приобрести объект недвижимости на деньги инвесторов, а потом продать его, «забыв» про своих пайщиков? Нет. Деятельность управляющих компаний находится под контролем ЦБ РФ, а ее ключевые действия согласуются со спецдепозитарием.
Однако инвестору к выбору управляющей компании нужно подходить со всей ответственностью. А также важно осознавать риски, связанные с инвестированием как таковым.
ООО УК «Альфа-Капитал». Телефон: 8 800 200-28-28, сайт: www.alfacapital.ru.
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией и побуждением к приобретению определенных ценных бумаг.
Реклама. ИНН7728142469 erid: LjN8KC4Vh