Рынок коммерческой недвижимости, так же, как и жилой, остро реагирует на нестабильную ситуацию на мировой финансовой и политической арене.
О том, какова сейчас ситуация на рынке коммерческой недвижимости и его трендах рассказывает Александр Назаров, директор риэлторской компании Манхэттен.
Динамика ввода крупных торговых комплексов за последние несколько лет снизилась из-за насыщения рынка коммерческими объектами. Обеспеченность жителей Нижнего Новгорода качественными торговыми площадями по итогам 2021 года составляет около 500 кв. м на 1000 человек. В прошлом году в Нижнем Новгороде было введено в эксплуатацию два крупных объекта. МФК Океанис, общей площадью 46 тыс. кв. м и арендопригодной площадью 31 тыс. кв. м. Якорными арендаторами этого комплекса являются крупные федеральные ретейлеры, фитнес центр и аквапарк. Торговый комплекс дополнил пространство для семейного отдыха, спорта и развлечений возле парка «Швейцария».
Также был введен бизнес-центр класса А - Corner Place, общей площадью 13,6 тыс. кв. м и арендопригодной площадью 10,6 тыс. кв. м. Примечательно, что с 2016 года в Нижнем Новгороде не вводилось ни одного современного бизнес-центра, поэтому этот объект в ближайшее время будет задавать тенденции на рынке офисной недвижимости в Нижегородской области.
Рынок коммерческой недвижимости является показателем деловой активности, развития бизнеса и роста экономики. На фоне пандемии и локдауна в 2020 году, экономика государства временно сжималась и это отразилось на рынке аренды. Почти все категории арендаторов просили снизить арендные ставки на время локдауна, самые пострадавшие отрасли, которые не смогли перейти на удаленную работу, приостановили свою деятельность, либо выплачивали аренду с отсрочками. Некоторые из них переехали в помещения меньшей площади. Из-за закрытия многих торговых центров, недвижимость на рынке локального стрит-ритейла, в спальных зонах и зонах новой застройки стала более востребованной и превратилась в часть инфраструктуры.
2021 год показал нам рекордные цифры по количеству сделок. Многие пророчили катастрофу, давали прогнозы, что все офисы будут пустые и вообще больше никому не нужны, что из-за пандемии и карантина, все будут работать дома. Но на самом деле произошло совсем другое, и спрос, который мы увидели в 2021 году, превысил спрос в 2020 году и был близок к пиковым цифрам в истории. Гипотеза, что все будут работать дома и офисные площади не понадобятся, совсем не оправдалась. Многим арендаторам и компаниям потребовалось больше площадей, но не просто, а качественно новых, инфраструктурнонасыщенных, которых по факту нет. На рынке есть дефицит качественного предложения. То есть спрос есть, а предложения нет. По текущему предложению на начало февраля этого года, спрос на аренду коммерческих площадей в Нижнем Новгороде вырос на 25% за 2021 год. Объем предложения сократился на 2% к уровню 2020 года. На рынке купли-продажи в Нижнем Новгороде спрос на коммерческие площади вырос на 15%. Объявлений о продаже стало на 6% меньше. Ожидалось, что в случае сохранения такой динамики, рынок коммерческой недвижимости к концу 2022 года может вернуться к допандемийным значениям, при этом возможно усиление дефицита качественных ликвидных объектов.
Если смотреть на рынок коммерческой с точки зрения брокера и управляющего, то можно сказать, что требования к профессии со стороны конечных потребителей повышаются с каждым годом.
Раньше, когда объем предложения на рынке был гораздо меньше, не было торговых комплексов в большом объеме, это было интересно. А сейчас это трудно. Вам достаточно было повесить телефон, как многие делали, проходило полгода, и у вас уже было полное здание арендаторов. А если вы сейчас повесите телефон на здание и просто будете ждать звонков, то так не случится. Соответственно, скорость зарабатывания денег сейчас стала более медленной. Когда объем спроса был больше, а требований к профессии были меньше, то брокеру на таком рынке не надо было учиться работать. На таком рынке нужно было вовремя поднимать телефонную трубку, правильно писать цифры и развешивать их в тех местах, где их было лучше видно. Как только это кончилось, а кончилось это первый раз в 2008 году и дальше в 2014, стало понятно, что предложений на рынке, много, а спроса на рынке меньше. Спрос есть, но его не сильно больше, чем количество предложений. Началась та история, которая касается конкурентной борьбы за самого потребителя и услуги, будь то аренда, будь то продажа.
Сейчас на рынке недвижимости неопределенность. С начала февраля мы видели всплеск спроса на фоне дефицита предложения. Продавцы снимали предложения, а покупатели стремились приобрести недвижимость по старым ипотечным ставкам. Это приведет к дефициту спроса и дефициту предложения на рынке одновременно. Сейчас ипотечный спрос снижается. Как и снижается спрос от тех, у кого были живые деньги. Последние отказываются от покупки, потому что понимают, что тех денег, что были, уже не хватает на то, что хотелось. А разнообразия предложений нет. Все это может привести к замиранию рынка недвижимости. В этой ситуации отрасль ждет господдержки. Как будет дальше развиваться ситуация, зависит от реализации мер правительства и Центробанка.