«Мы общепризнанно находимся на первом месте в Нижнем Новгороде по всем параметрам, и стабильно входим в топ-40 застройщиков России. Для региональных игроков — это высокий показатель»
NN.DK.RU продолжает подводить итоги года и сегодня представляет интервью заместителя генерального директора по продажам, стратегии и развитию бизнеса «Столицы Нижний» Бориса Замского. Эта компания является лидером строительного бизнеса и приближается к отметке в миллион построенных и реализованных квадратных метров жилья. Борис Замский рассказал об итогах 2021 года, новых проектах и планах на 2022 год.
Борис Львович, строители любят оперировать красивыми цифрами. Получилось ли в этом году построить миллионный кв.метр жилья?
— Смотря как считать. Если считать в общестроительных площадях — то да, если считать жилье вместе с коммерческими площадями для бизнеса — тоже да, а если вести расчет строго, как мы ведем у себя внутри компании, и учитывать только реализуемые квадратные метры квартир, то можно сказать, что к концу 2021 года мы вплотную подошли к этой цифре и перевалим за нее в первом квартале 2022 года.
Для вас эта цифра что означает?
— Миллион — цифра сама по себе красивая, но это все-таки просто цифра. А вот за ней стоит определенный этап развития компании, выполнения идеологии и посыла, который закладывали в бизнес собственники при его создании: быть лидером на рынке родного Нижнего Новгорода. И не просто быть лидером, а стабильно держаться на этой позиции в течение многих лет.
Поэтому цифра сама по себе не так важна, но если поделить ее на количество лет, в течение которых компания строит и сдает жилье, мы получим среднегодовую величину — вот она и демонстрирует наглядно стабильное лидерство компании.
«Новая Кузнечиха» — ваш самый крупный проект, который очень популярен у нижегородцев, планируется ли развитие этого жилого комплекса и в каких объемах?
— «Новая Кузнечиха» является крупнейшим проектом застройки микрорайона в нашем городе. Проекта такого масштаба в Нижнем Новгороде еще не было, а учитывая градостроительную ситуацию и известные нам планы конкурентов, я думаю, что в ближайшие годы и не будет. Более того, и в масштабах страны это один их крупнейших комплексных проектов застройки.
И, да, он самый популярный среди нижегородцев, если считать, что покупатели квартир голосуют рублем за продукт, который им понравился. Это самый продаваемый проект на рынке Нижнего Новгорода в течение последних пяти лет, то есть с момента своего выхода на рынок.
Как только этот проект начал продаваться, он занял первое место в рынке и стабильно его удерживает.
А мы системно продолжаем его. Первая очередь застройки — 12 кварталов с дворами без машин в настоящий момент реализована полностью, больше половины уже построено и сдано, и счастливые новоселы живут в этих домах. Часть домов находится на разных стадиях строительства, но все объекты либо проданы, либо находятся в настоящий момент в продаже.
Вторая очередь застройки ЖК «Новая Кузнечиха»
В середине лета 2021 года параллельно с первой очередью мы начали реализацию второй очереди застройки — это территория ближе к проспекту академика Сахарова. В 2022 году планируем начать третью очередь — около старой Кузнечихи. В 2023 году начнем осваивать еще одну площадку — южнее существующей, ближе к Анкудиновскому лесопарку.
Таким образом, практически вся эта масштабная территория находится на разных стадиях проектирования, освоения, развития, и в ближайшие годы новые микрорайоны получат свое финальное очертание и будут поступать в продажу.
В общей сложности в «Новой Кузнечихе» будут жить более 40 тысяч человек. Это больше, чем в некоторых городах Нижегородской области.
По сути, это будет новый минигород: современный, со своей социальной, спортивной, транспортной и коммерческой инфраструктурой.
Если добавить сюда еще «Цветы» и «Цветы 2», которые находятся неподалеку, получится?
— Если считать вместе с «Цветами», то это будет порядка 50-55 тысяч жителей.
Как это соотносится с планами развития города?
— Развитие такого масштабного района, конечно, не может идти отдельно, и реализуется только совместно с планами развития города, которые формирует городская администрация и правительство Нижегородской области. Столь быстрое развитие нашего микрорайона было бы невозможно без тех усилий, которые Нижегородская область прилагает в части создания социальной и транспортной инфраструктуры.
Одновременно с домами первой очереди уже строятся и с завершением строительства микрорайона начнут функционировать школа и два детских сада. Появляются дороги, уже запущен общественный транспорт в «Новую Кузнечиху». Скорость, с которой власть инфраструктурно поддерживает застройщика в этом микрорайоне, беспрецедентна.
Если еще вспомнить про дублер пр. Гагарина и новый мост через Оку?
— Реализация этих планов развития города однозначно положительно повлияет на привлекательность территории «Новой Кузнечихи» — в том числе четвертой очереди строительства, которую мы планируем строить рядом с микрорайоном «Анкудиновский парк».
Сроки реализации четвертой очереди застройки напрямую зависят от строительства новой дороги городского значения, которая свяжет данную территорию с проспектом академика Сахарова.
Правительством Нижегородской области было объявлено, что строительство данной дороги начнется уже в 2022 году.
Как идет строительство ЖК «Цветы 2»?
— «Цветы 2» мы начали строить в прошлом году и продолжим строительство в 2022-м. Первая очередь «Цветов» — это, наверное, лучший семейный микрорайон в Нижнем Новгороде. Может быть, не по доступности жилья, а по соотношению цена-качество. Нужный комфорт создается за счет локации, близости к природной зоне, площадям квартир, по социальной инфраструктуре.
Вторую очередь мы стараемся сделать более современной: планировки, инфраструктура дворовых территорий, спортивных и детских площадок, мест общего пользования, более современное оборудование, лифты, отделка квартир. В силу этих потребительских качеств востребованность проекта большая. Квартиры продаются быстро, хотя находятся в более высокой ценовой категории, чем в «Новой Кузнечихе» и многих других проектах массового сегмента на рынке Нижнего Новгорода.
В этом году у нас в реализации находилось пять домов. Два дома уже полностью проданы и вводятся в эксплуатацию: один в декабре 2021 года, другой - в начале 2022-го. В конце года мы начали строительство еще трех домов — продажи в двух из них начнем в декабре.
И постепенно, в течение ближайших трех, максимум четырех лет, застройка второй очереди «Цветов» будет полностью реализована.
Еще один ваш проект жилья эконом-класса — ЖК «Дома на Культуре». Вы впервые строите в Сормово. Насколько приходится учитывать особенности локации? Как идут продажи?
— В заречной части города не так много новых проектов, поэтому востребованность каждого очень высокая. Это касается и Сормовского, и Ленинского, и Автозаводского районов. Поэтому начиная этот проект, у нас не было никаких сомнений в том, что рынок его хочет. А для того чтобы он обладал нужным набором потребительских свойств, нам надо было просто применить свой стандарт, который был выработан в течение многих лет в наших других крупных проектах, которые мы реализовывали еще до этого объекта в Сормово. И проект, что называется, зашел, поэтому мы довольны показателями от продаж.
Процесс продажи еще идет, потому что продавать все в самом начале строительства не слишком выгодно. Мы исходим из того, что наши проекты должны продаваться все время, пока они строятся. Другими словами, какой-то ассортимент квартир все время находится в реализации, поэтому пока продано не все, но больше, чем мы планировали. «Дома на Культуре» будем сдавать в эксплуатацию в начале 2023 года. В следующем году вторую очередь выставим на продажу.
Совсем рядом идет масштабное строительство развязки на улице Циолковского — это осложнило ваш проект или наоборот?
— Со строительной точки зрения осложнило, потому что, когда две стройки рядом, нужно синхронизировать графики работ, что несколько повлияло на срок нашего выхода на площадку. Но с точки зрения потребительских свойств, новая развязка повлияла положительно — транспортная доступность повышает востребованность продукта у потребителя.
Кроме массового жилья ваша компания известна своими эффектными и продуманными проектами в исторической части города: Дом на Свободе, Симфония Нижнего. В похожем стиле обещает быть и Дом в районе пл. Сенной. Я знаю, что очень долго выбирали название. На чем остановились? И когда начнется строительство?
— Если все пойдет по плану, то строительство и продажи нового дома в районе пл. Сенной начнутся в первом полугодии следующего года. Это будет действительно красивый и качественный жилой комплекс, который продолжит ряд наших проектов в центральной части города. По своим потребительским свойствам он будет находиться в той же категории, что и «Симфония Нижнего».
Архитектура дома уже представлена нижегородцам, название выбрано — ЖК «Дельвиг».
Мы решили возрождать забытые имена. Андрей Иванович Дельвиг — государственный деятель прошлого века, человек очень интересный, разносторонний, который сделал большую карьеру на государственной службе; стал генералом, будучи при этом инженером.
Он в разное время возглавлял различные государственные структуры, министерство железных дорог, строительную комиссию нижегородской губернии. Часть его проектов была связана непосредственно с Нижним Новгородом: под его руководством в нашем городе был разработан генеральный план застройки города, строился водопровод и первый фонтан, московская трасса, которая сейчас М-7. Один из строительных проектов – комплекс зданий женского Мариинского института, который сейчас НГТУ, находится неподалеку от нашего проекта. Нам показалось правильным обратить внимание нижегородцев на жизнь и деятельность этого неординарного человека.
Как вы пережили сложности, связанные с пандемией?
— Нет, наверное, ни одного бизнеса, который бы сказал спасибо пандемии. Нам тоже легко не было, но государство поддержало рынок, приняло единственно правильное, на мой взгляд, решение, которое необходимо было в кризисной ситуации — поддержало спрос на рынке посредством программы льготной ипотеки. Поднялся спрос — и это стало локомотивом развития отрасли в целом и нашего развития, в том числе.
С другой стороны, пандемийная история заставила нас намного большие усилия приложить в части автоматизации процессов продаж и удаленного взаимодействия с клиентами. Отдельные элементы этого процесса, например, электронная регистрация договоров, применялись и раньше, но карантин, закрытые офисы, закрытые точки продаж, послужили серьезным стимулом для того, чтобы весь процесс удаленной сделки из разрозненных элементов слился в единое целое.
Сегодня многие наши клиенты приобретают квартиры, вообще не посещая офис продаж. Наши онлайн-инструменты позволяют познакомиться с самим предложением, телефонная и онлайн-консультация полноценно заменила консультацию при посещении офиса продаж, так как это поддерживается различными видеоматериалами. Заключить договор также можно удаленно, и ипотеку можно получить удаленно, сделку зарегистрировать — все удаленно.
Многие пользуются этой возможностью, хотя при этом олдскул тоже имеет место: приходите, мы проконсультируем вас с соблюдением всех норм и требований санитарной безопасности в нашем офисе, шоу-руме или демо-квартире в самом жилом комплексе и по-старинке подпишем договор на бумаге.
Пандемийное повышение цен на стройматериалы как отразилось на ценах на ваши квартиры?
— Мы все находимся в едином рынке. Здесь сыграла роль не только пандемия, но и инфляционные процессы.
Ваш прогноз — что будет с рынком жилья в ближайший год?
— Я к этому отношусь так: спрос на рынке жилья — явление постоянное. Не бывает такого, что все, кому нужно, одновременно купили квартиры, потому что потребность в новом жилье связана с развитием жизни: растут дети, люди женятся, разводятся, съезжаются и разъезжаются, меняют работу и место жительства, а улучшение жилищных условий — постоянное и естественное желание для всех.
Мы ведем статистические измерения рынка Нижнего Новгорода с 2014 года. И все это время он находится примерно в одних и тех же параметрах. Безусловно, размер рынка зависит от покупательской способности населения, которая связана с реально располагаемым доходом и размером ипотечной ставки. Рост ипотечной ставки скажется на этой ситуации отрицательно, но это не то влияние, которое сократит рынок вдвое, втрое, или даже в полтора раза. Это все равно люфт в пределах границ, привычных игрокам рынка.
Цены продолжат рост, может быть не так быстро, как это было последние два года — в это время в Нижнем Новгороде цены росли на 20% в год, но это произойдет в силу целого комплекса рыночных факторов, и точно не из-за жадности застройщиков.
Основным факторами, способствовавшими росту стоимости жилья в 2021 года, являлись: инфляция, рост цен на строительные работы и материалы, недостаток рабочей силы и удорожание финансирование строительства.
В той или иной степени все эти факторы будут продолжают воздействовать на рынок, а значит, и цены вырастут. Это надо учитывать при принятии решений о покупке жилья. Ждать того, что вот сейчас вырастет ипотека и квартиры подешевеют, так как рынок затоварится и застройщики начнут делать скидки — не стоит, объективно в 2022 году такая ситуация не прогнозируется.
Как вы ощущаете себя на строительном рынке в сравнении с другими игроками?
— Если раньше у нас не было возможности напрямую сравнивать себя с застройщиками из других регионов, то сейчас появилась некоммерческая организация — Единый реестр застройщиков (ЕРЗ), которая поддерживается правительством, министерством строительства РФ; вся информация о стройках по правилам долевого строительства совершенно открыта.
На сайте «Единый реестр застройщиков» можно найти все проектные декларации, отчетные и бухгалтерские документы.
И у нас появилась возможность пользоваться сторонней объективной информацией, а не только внутренними данными, и сравнивать себя по масштабам и объемам строительства, по потребительским свойствам с другими застройщиками и Нижнего Новгорода, и других регионов.
Приятно осознавать, что по данным независимого источника, мы общепризнанно находимся на первом месте в Нижнем Новгороде по всем параметрам: объемам строительства, сдачи, продаж и по потребительским свойствам наших микрорайонов разных классов застройки. А если смотреть в целом по стране, то мы стабильно находимся в топ-40 застройщиков России.
Причем, большую часть в этом рейтинге занимают застройщики из Москвы и Санкт-Петербурга, и для региональных игроков — это высокий показатель.
Какие планы на 2022 год?
— Если отвечать стандартно, то мы планируем усиливать лидирующие позиции на рынке, а стоит за этим целая череда старых и новых проектов, которые мы будем реализовывать.
В «Новой Кузнечихе» количество объектов, которые одновременно находятся в строительстве и в продаже, в следующем году будет рекордным за всю историю проекта. Мы будем продолжать строительство ЖК «Цветы 2», начнем последнюю очередь ЖК «Дома на Культуре».
В центре города начнем строительство «Дельвига» и продажи второй очереди «Симфонии Нижнего» — проект выбран по результатам архитектурного конкурса, который проводили вместе с Министерством градостроительного развития — он сейчас находится на стадии рабочего проектирования.
Сейчас работаем над рабочим проектированием второй очереди проекта «Лайнер на Барминской». Первую очередь сдаем в конце декабря — на квартал раньше, чем указано в проектной декларации. К моменту сдачи все квартиры будут реализованы. Этот проект оказался очень востребованным для молодых семей, которые хотят жить поближе к центру в современном доме, но пока еще не могут позволить себе цену элитного жилья — именно эта идеология и была заложена в проект.
Но главное, что хотелось бы отметить, мы сейчас сосредоточены в первую очередь на свойствах нашего продукта.
Во всех классах жилья мы стараемся наполнять их улучшенным набором потребительских свойств: лучшая отделка и оборудование — наиболее востребованное по результатам анализа предыдущих продаж; оптимальные планировки; оборудование детских и спортивных площадок; общественных зон. Мы понимаем, что продукт должен все время становиться лучше.
И когда мы говорим про рост стоимости жилья, нельзя забывать, что подорожало не то же самое, что продавалось три года назад. Новый продукт имеет совсем другие потребительские качества, он более современный, экономичный и удобный.
Конкуренция — двигатель прогресса. Это как гонка вооружений: ламинат вместо линолеума, обои под покраску вместо обычных, другие двери, другие розетки, ванна, сантехнические приборы. Сейчас работаем над меблировкой. И так постепенно, дополняя и улучшая, мы приближаемся по качеству к проектам, которые сдаются по всему миру.