«Вкладывать в недвижимость стоит всегда: на фоне роста и падения. Надо понимать, во что и для чего именно хотите инвестировать. Сейчас не лучшее время покупки жилья для получения дохода», — эксперт.
Партнер компании M1 Solutions Марат Манасян рассказал NN.DK.RU как повлияет повышение ставки ЦБ на рост цен на недвижимость и во что сейчас выгодно инвестировать.
Ставку ЦБ подняли на 1% и теперь она составляет 6,5%. Подобный рост скажется на цене на недвижимость?
— Да, все подорожает. Стоимость заимствования денег будет выше, и ее заложат в стоимость строительства, материалов, которые и так дорожают, а также в стоимость собственного капитала. Увеличение ставки со стороны ЦБ почти всегда означает увеличение ставки со стороны кредитующих организаций — ЦБ увеличил ставку на 1%, коммерческие банки при выдаче заемного капитала будут прибавлять к ней минимум 2 или 3%. Стоимость размещения средств на депозитах, напротив, вряд ли увеличится — банки перегружены ликвидностью, перед ними не стоит вопрос привлечения средств, а потому — отсутствует мотивация для увеличения стоимости заимствования.
Подорожает ли ипотека для тех людей, у которых она уже есть?
— Если кредитный договор предусматривал плавающую ставку, которая зависит от изменений ключевой ставки, есть два сценария развития. Первый — она подорожает автоматически, в соответствии с договором. Второй, «социально-ориентированный», при котором правительство частично или полностью будет субсидировать разницу между ставками для облегчения кредитного бремени заемщиков и для демонстрации «заботы» по отношению к гражданам. Учитывая, что кредитов с плавающей ставкой выдано гораздо меньше, чем с фиксированной, возможно государство и так поступит.
Может ли ставка по ипотеке вырасти до 10%?
— Я вряд ли могу предугадывать или предсказывать действия регулятора. В России может быть все. Например, при ухудшении экономики и сокращении деловой активности, стоимость заимствования обычно растет, банки менее охотно предоставляют капитал заемщикам — при ухудшении экономики для них возникает больше рисков, их закладывают в ставку. У нас при ухудшении, напротив, снижалась стоимость заимствования. Возможно все.
Стоит ли сейчас на фоне роста ключевой ставки инвестировать в недвижимость?
— Инвестировать в недвижимость стоит в любом случае: и на фоне роста, и на фоне падения. Но необходимо задуматься, во что именно вы хотите вкладываться. Если человек сейчас хочет купить квартиру для личного пользования, то для него никакой роли не играет ситуация на рынке. Для извлечения инвестиционного периодического дохода совсем не лучшее время. Покупательская способность на рынке арендного жилья не увеличилась, а инвестиционная база возросла, что, в основном, снизило доходность на собственные средства.
Приобретать жилую недвижимость для получения периодического дохода я бы не рекомендовал. Сейчас не лучшее время, потому что получается некий разрыв, так как у людей элементарно не хватает денег на жизнь. Если раньше квартиры могли приносить доход в размере 6% годовых, то сейчас — всего 4%.
Другое дело — инвестиции в жилой девелопмент. Здесь хоть и сильно зависит от региона и проекта, но еще остаются некоторые возможности для получения приемлемой доходности на вложенный капитал.
Тогда во что сейчас стоит вкладывать средства?
— Есть рынки, где новое строительство уже очень давно не велось, а сейчас рынок недвижимости активизировался. Отложенный спрос на этих рынках гигантский. И там не только цена является определяющим фактором, но и его напряжение. Например, в городе не строилось новых объектов в течение 30 лет, и если сейчас в нем построят новый дом — его купят за «любые» деньги. Потому что один дом в масштабах города, даже небольшого, это мало. Обратная ситуация в городах, где идет интенсивная застройка, за исключением городов, где есть ограничения по строительству. Допустим, территория города ограничена с трех сторон скалами, с четвертой — морем. Естественные, природные ограничения купируют рынок, ограничивают его в принципе. За пределами города строить очень дорого, поэтому строительство ведется в городской черте. Земельных ресурсов — ограниченное количество, единиц зданий для реконструкции — тоже. Нового строительства мало, поэтому рост цены и, соответственно, доходов инвестора более вероятен и достижим.
Производственная и складская недвижимость сейчас очень интересна, офисная — в зависимости от того, какие предложения существуют на рынке в конкретной локации и какой спрос.
Инвестировать можно и нужно, но каждый раз надо внимательно смотреть, что из себя представляет объект вложения средств, предполагаемый возврат на него и перспектива на ближайшие несколько лет не только его самого, но и его окружения, а также потоков вокруг него и соседей.
Какие еще объекты для инвестирования можно рассматривать?
— На мой взгляд, не стоит использовать депозит — медленная смерть для денег под постоянным воздействием яда реальной, не статистической инфляции. Лучше в инструменты, которые позволяют с умеренным риском получать хотя бы 15-20% годовых: фондовые рынки, акции, облигации, паевые инвестиционные фонды, товарно-сырьевое направление. Например, в этом году сильный неурожай кофе в Бразилии. А бразильский кофе составляет примерно 33% мирового рынка. И если у страны нет собственных резервов прошлых лет, то они не смогут компенсировать выпавшее из оборота зерно, и оно начнет дорожать ввиду того, что следующий урожай снимут только через год. Из-за неблагоприятных погодных условий кофе соберут примерно на 30% меньше. В этом году из-за уменьшения количества продукта прогнозируется рост цены почти вдвое.
А если говорить про российские компании?
— Газпром, например, очень сильно недооценен. Компания, находится под санкционным давлением и не может в полной мере реализовывать весь свой потенциал, это отражается на отчетности. У потребителей газа высока потребность в продукте, но пока политика сдерживает удовлетворение спроса, не позволяя конвертировать эту потребность ликвидность. Газпром достроит «Северный поток — 2» и они, конечно, вырастет. У металлургов и оборонных предприятий тоже неплохо пока идут дела. «Яндекс» уже вырос и еще больше вырастет. Чем ближе будет закон о «суверенном интернете», тем больше он будет расти. В общем, на рынке есть довольно много возможностей и не только в «бумажной» части экономики.