«Нет ни одной предпосылки при этом, что нас ждет дефолт. Наоборот, ценник на квадратные метры за пандемию вырос до неприличия и будет расти себе дальше».
В преддверии «Форума о недвижимости» в Нижнем Новгороде партнер компании «М1 Solutions», преподаватель курса «Брокеридж 2.0» и тренинга «Переговоры» Марат Манасян рассказал DK.RU в прямом эфире Instagram свое мнение о том, каким будет 2021 год для рынка. Публикуем колонку на основе этого выступления.
Жилая недвижимость: цены — вырастут, льготная ставка по ипотеке — останется, дефолта не будет
— Я считаю, рост цен на недвижимость сохранится в этом году. Нет ни одной предпосылки, что ожидание скорого дефолта, которое озвучивают некоторые наши сограждане, сбудется. И они смогут дешево приобрести ликвидные объекты.
Наоборот, ценник на квадратные метры за пандемию вырос до неприличия и будет расти себе дальше. Все потому, что находятся люди, готовые их за такую цену купить.
И в том, что они находятся, тоже нет ничего удивительного. В России, во-первых, остро стоит жилищный вопрос. И чтобы его решить поскорее, покупатели не сильно смотрят на цены и редко ждут их обвала. Во-вторых, по моим наблюдениям, в стране нет других альтернатив для размещения капитала. И если ты владеешь большим количеством свободных денег, то наверняка хочешь их приземлить в экономике в чем-то отличном от рубля. Недвижимость тут — выбор очень логичный, надежный.
Рынок же «доверия» к национальной валюте растет с каждым годом. Все потому, что за последние 30 лет граждане стали свидетелями нескольких кризисов и множества актов глобального изымания денег у населения. В таких условиях приходилось «спасать» накопления только прямой инвестицией в жилой фонд.
У людей выработался рефлекс: как только они получают сигналы из новостей о скором финансовом апокалипсисе, у них возникает паника. Естественная такая, здоровая. Соответственно, растет спрос на квартиры. А если повышается спрос, то как затем не дорожать и жилью?
Есть и другие причины для роста цен на недвижимость. Мне очевидно, что льготная ипотека — драйвер процесса ввиду того, что у нас большая часть населения не умеет считать. И если ее продлят, то цены поднимутся еще выше. Велика вероятность, что так и произойдет в этом году.
На днях, правда, ЦБ повысил ключевую ставку — с 4,25% до 4,5% годовых — довольно неожиданный ход. Это может значительно сказаться и на кредитных ставках, увеличить их. Но необязательно.
Правительству легко субсидировать часть этой ставки каким-либо образом, если на то будет политическая воля. Взять, к примеру, для этого часть денег с застройщиков (строительная отрасль — капиталоемкая). Граждане только «спасибо» за такое скажут. К сожалению, у нас очень плохо в стране относятся к тем, кто зарабатывает. Особенно, больше других. «У соседа корова сдохла — мелочь, а приятно», — это русская пословица, не английская или немецкая.
Почему же люди ожидают дефолта? Да потому что зарплаты падают, а стоимость жизни растет. И всем очевидно, что однажды это приведет нас к чему-то ужасному. Но есть вероятность, что все же рынок успеет отрегулировать ситуацию. Допустим, банки массово поменяют ипотечным заемщикам условия договоров.Например, человек получил ипотеку на 20 лет и через год понял, что не сможет ее платить. Пришел в банк с повинной. Банкиры подумали, обсудили и предложили ему сменить условия договора. Теперь он просто должен будет платить ипотеку уже 50 лет. Все лучше, чем без квартиры остаться, не правда ли? То, что человек переплатит огромную сумму с такими условиями— очевидно, но многие все равно согласятся.
Кроме того, не стоит забывать, что, по сравнению с банками многих стран, российские банки еще выдали относительно немного ипотечных кредитов. Наверное, потому, что государство пока не определилось, как использовать этот механизм социального контроля. Как мы с вами знаем, закладная на ипотеку лежит в банке, и пока клиент ее оттуда не заберет, жилье он себе не получит в собственность. А банки у нас в основном принадлежат государству. Таким образом, именно государство всегда — бенефициар ситуации. В любой момент оно может сказать гражданам, к примеру, «не ходи на митинги, плати тихо налоги, и мы будем помогать тебе жить в твоей квартире».
Коммерческая недвижимость: склады в дефиците, офисы в упадке, ТЦ ждут перемены
Что касается коммерческой недвижимости, то тут основной тренд — это строительство и покупка компаниями так называемых «складов последней мили». Дефицитная позиция. Речь о складских мощностях, позволяющих ритейлу быстро перемещать товар из пункта А в пункт В. Их выгода для производителей в том, что чем ближе находятся друг к другу склады с продукцией, тем меньше логистическое плечо и реже случаются сбои во время доставки клиентам.
Кроме того, в этом году инвесторы увеличили вложения в различные производства. В первую очередь их интересуют сельское хозяйство и обработка продуктов.
Офисы в упадке, особенно те, что не дотягивают до категории А. Зато в регионах России возникают мобильные рабочие места. За 2020 г. люди слишком много времени провели дома, в пространстве, не предназначенном для работы. Ведь сложно представить, например, что вам удобно будет работать в «хрущевке». Несмотря на то, что советские граждане когда-то были счастливы переселиться в такую квартиру после военных бараков.
Рынок уже начал разрабатывать новые типы коммерческих помещений под запросы миллионов людей, которые вынуждены были перейти на удаленку, но не обладают для этого подходящими жилищными условиями.
Торговые комплексы также стали менее востребованными у бизнеса и горожан. И с ними непременно произойдут метаморфозы, но… Сдается мне, позже. Корабль этот больно неповоротливый, быстро не развернуть. По моему мнению, у некоторых элементов ТЦ изменится целевое назначение. Как вариант — на общественно-сервисное. Чтобы мы ходили туда не только на шопинг и развлекаться, а, скажем, еще и для для визита к врачу. Это позволит торговым центрам привлечь новых арендаторов и сделать бизнес рентабельным.