«Многие специалисты говорят, что ожидают в этом году большое количество просрочек по выплате ипотечного кредита. Предполагаю, что будут также банкротства физических лиц».
Ключевые тренды рынка недвижимости в 2021 г. — это отмена льготной программы по ипотеке, снижение спроса и продолжение роста цен на жилье. Но ждут нас и другие сюрпризы. Подробнее о том, к чему готовиться в постпандемийных реалиям застройщикам и покупателям, NN.DK.RU рассказал президент Российской Гильдии Риэлторов Игорь Горский.
Льготная ипотека не для всех
В 2020 г. одним из факторов, подстегнувших рост спроса на недвижимость в России, стала льготная ипотека. Но велика вероятность, что скоро эта льгота будет свернута. В городах-миллионниках (как минимум, в Москве и Петербурге) правительство откажется от нее к середине июня. Во всяком случае, сейчас идут серьезные консультации на эту тему с губернаторами, членами правительства и Центробанком. Если льготная программа по ипотеке и останется после 2021 г., то только для жителей средних и малых городов.
С одной стороны, это снизит спрос на недвижимость. Потому что все, кто хотел приобрести квартиру во время пандемии — ее приобрели. Люди уже вывернули карманы. Льготная ставка помогла им в этом, но не стоит переоценивать эффект этой поддержки — даже когда у нас в стране снижают ставки, размер первоначального взноса остается прежним, банки внимательно подходят к каждому заемщику, выискивая у дольщиков задолженности и признаки нестабильных доходов. Поэтому взять в ипотеку квартиру тоже недешевое удовольствие для современного россиянина. А уж платить ее…
Сейчас многие специалисты говорят, что ожидают в этом году большое количество просрочек по выплате ипотечного кредита. Предполагаю, что будут также банкротства физических лиц. В общем, после того, как банки оформили массу новых ипотечных кредитов, их, скорее всего, настигнет расплата в виде множества должников.
С другой стороны, многие застройщики подготовились к этому снижению спроса. В ноябре-декабре 2020 г. например, когда основная волна сделок уже прошла, было видно, что на рынке осталось минимальное количество ликвидных предложений. По данным Дом РФ, 70% объемов жилья, вводимых в 2021 г., уже продано. Наступил дефицит. А люди сходятся и расходятся, переезжают... Им обязательно нужен маневренный фонд в стране, чтобы покрывать насущные потребности. И они, естественно, раскупят быстро оставшиеся предложения, даже переплатив. Кроме того, по моим расчетам, в ближайшее время из-за смены поколений начнется массовая смена владельцев квартир по всей стране. Каждые 20-25 лет это происходит. Люди, купившие квартиру 15 лет назад, вырастают из нее, хотят что-то больше, задумываются о том, чтобы их дети и внуки имели крышу над головой. Двухтысячники уже начинают планировать переезды. Им нужно жилье, и желательно — качественное: с озеленением, подходящим ландшафтом и высоким уровнем комфорта.
Обвала цен не предвидится
Рост цен на недвижимость в 2021 г., скорее всего, замедлится. Может быть, цены даже снизятся в некоторых регионах, но не в целом по стране.
Почему я так думаю? Я просто изучил как-то историю нашего рынка недвижимости за последние 30 лет, и обратил внимание, что никаких «обвалов» цен на жилье за этот период в стране не случалось. Чаще всего повторялся один и тот же цикл: квадратные метры дорожают некоторое время, потом цены как бы достигают своего потолка и какое-то время колеблются вокруг одних и тех же значений, и — снова начинается рост. Словно машина гнала-гнала очень быстро по трассе и остановилась, пока остальные машины не стали ее догонять. Поравнялись — и опять все играют все в догонялки.
На мой взгляд, это происходит потому, что наша страна является страной с развивающейся экономикой, в ней идет еще активная миграция населения из сельских районов в города, перемещается между городами высококвалифицированная рабочая сила, возводятся новые промышленные районы и т.д.
При этом, российский рынок недвижимости — рынок продавца. Люди подстраиваются под существующие цены, а не цены под их доходы. Очень специфическая ситуация. Но она не дает никаких надежд на то, что жилье начнет дешеветь.
Квадратный метр дорожает, и это происходит по нескольким причинам. Во-первых, из-за возросшего спроса. А спрос стал больше у нас из-за льготных ставок по ипотеке и пандемии, которая мотивировала людей, работающих на «удаленке», быстрее улучшать свои жилищные условия (то есть отложенного спроса).
Во-вторых, россиян испугала девальвация рубля. Наши граждане не вкладываются в акции и облигации в основном, как это принято за рубежом. Они подозрительно относятся к финансовым инструментам, выбирая более простые и надежные пути для сохранения капитала. Основной актив для них - недвижимость. Более того, именно жилищная ситуация при любых невзгодах становится для жителей России определенным якорем, стабилизирующим ситуацию.
В-третьих, значительно выросли цены на все — топливо, стройматериалы, персонал. А когда растут издержки в бизнесе — растет и общая цена продукта.
Ну и, в-четвертых, в городах осталось мало земли. Как говорил Марк Твен «граждане, покупайте землю, это товар больше не производится». Его слова идеально описывают ситуацию, которая сложилась в крупных городах России, где все меньше остается незастроенных территорий. Соответственно, земля для строительства также дорожает, и купить ее может позволить себе не каждая компания. Ведь сегодня рынок не прощает ошибок: если ты строишь что-то, то тебе нужны хорошая квартирография, маркетинг, интересные планировки и правильное зонирование участка.
Пришел, тяп-ляп построил и у тебя купили — так уже ничего не работает. Это закончилось уже в 2008 г., когда все ошибки застройщиков нивелировались рынком и растущей ценой. Соответственно, и ликвидные предложения на таком рынке подорожают.
В Питере например проводились недавно мини-аукционы, когда квартиры не просто продавали кому-то, а как бы разыгрывали между несколькими дольщиками, предлагая им назвать самостоятельно цену жилья и выбирая лучшее предложение. И люди участвовали в «розыгрыше», потому что недвижимость была ликвидная, максимально соответствовала их потребностям.
Комфортное жилье вышло в тренды
Нельзя не упомянуть, что сейчас покупатели становятся все более капризными, а рынок — вариативным. Многие граждане хоть раз в жизни были за границей, видели, как должен выглядеть дом, в котором хочется жить — и стремятся его получить. То есть люди более осознанно подходят к выбору недвижимости. Более профессионально. Уже считается нормой, что у нового жилого комплекса должен быть двор без машин, но есть тут и свежие тренды: покупатели выбирают однородное социальное окружение, их интересуют малоэтажки, тихие и экологически чистые локации. Конечно, все важнее становится приобрести квартиру в доме, куда легко можно доехать на любом транспорте. Никто не хочет стоять час на выезде из ЖК и потом час — на въезде. Я сам видел, как таксисты отказываются от заказов и не едут в район с плохой транспортной доступностью.
«Цифра никуда не уйдет, но массовая продажа квартир онлайн — это утопия»
Все те изменения, которые в нашу жизнь внесла пандемия, больше никогда не уйдут из нее. IT-продукты вошли в нашу жизнь навсегда. Обратно никто не повернет. Это стоит себе уяснить четко. Сначала компании неохотно менялись — не хотели переводить сотрудников на удаленнный режим работы, проводить совещания в ВКС — но пандемия сделала это "черное дело", и теперь даже те, кто плохо пользовался компьютером, научились частично работать онлайн. Главной плюс такой работы заключается в том, что она экономит время в бизнесе.
Но я лично, не верю, что мы массово будем продавать недвижимость онлайн в ближайшие годы. Проблема тут в том, что россияне очень недоверчивы. Они часто боятся, что им покажут картинку дома, но сам дом не построят. Поэтому считают, что лучше съездить на место, пройти вдоль забора, поспрашивать соседей и мимо проходящих людей — ведется ли стройка? И с приемкой те же трудности будут. Такой уж народ! Поэтому массовые цифровые продажи для нас — это дело будущего.